港区マンション探検記

土曜日の新聞朝刊チラシに、白金台ハウスが載っていた。
価格はともかく、間取りはゆったりしていて、そして何より立地が素晴らしい。



この週末にオープンハウスが開催されていたのだが、残念ながら行きそびれてしまった。
せめてチラシだけでも、とじっくり見てみた。

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先週の新聞に載っていた、東京地方裁判所の不動産競売情報には、港区のマンションがいくつか載っていた。
紙面にはマンション名までは載らないため、インターネットで調べてみると、一つは東京シーサウスブランファーレ、もう一つがグランフォルム白金日吉坂。



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先週金曜日の新聞に、麻布台パークハウスなる新築マンションの広告が載っていた。
そんなところに新築でマンションが出るとは、全然知らなかった。
名前からは、高台にそびえる高級マンションを連想させる。
早速資料請求をしたらすぐに届いた。

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もしかしたら、今年一番の掘り出し物かもしれない。
さすがに気になり、オープンルームに行ってきた。
マンションそのものを見れたことよりも、仲介業者の話が聞けて良かった。
とにかくいろいろな話があって、本当に掘り出し物かどうかは置いておいても、とってもとっても面白いマンションだった。

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今週の東洋経済はマンション・不動産・ゼネコン特集。
最近なんだか雑誌でマンションが特集されることが減ってきているような気がしていただけに、新聞紙面で東洋経済の広告を見たときは嬉しかった。

その中に、「新築マンション価格の『底値』はこうなる！」という見出しの記事があった。
執筆しているのは株式会社トータルブレイン常務の杉原氏で、首都圏の主要沿線駅について、2007年〜2008年の平均分譲坪単価と、今後の予想坪単価が表形式で書かれている。
今までは、実際のマンション売り出し価格、取引価格を元に駅別のマンション価格をまとめたような、過去についての記事はしょっちゅうあったけれど、将来の価格について予測を細かく載せたような記事はあまり見たことがない気がする。

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下半期に入って最初の土曜日である今日は、なかなか不動産のチラシが多かった。
土地や戸建てでかなり割安なものや、あまり見ないマンションが載っていて、興味深い。
このウォール西麻布も初めて聞いた気がする。

【概要】　
平成5年3月築、6階建てで総戸数は7戸という小規模なマンション。
道理で聞いたことがないわけだ。
グーグルで検索してみると、住所がウォール西麻布になっているお店やレストランが出てくる。
1階が店舗、地下がイタリアンレストランになっているようだ。

今回販売されているのは、2階にある99.02�uの住戸で、8,980万円。
6階に対し7戸しかないということもあり、2階は1フロア1住戸になっている。

管理費は月額41,000円（修繕積立金も含むとのこと）、管理形態は自主管理。
駐車場もあるようで、使用料が月額35,000円。
その他、町内会費が月100円と書いてある。

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今まで埋め立て地、特に山手線より海側（海岸、芝浦、港南）については住みたい、買いたいという気持ちになったことは一度もなかったが、今朝の新聞に入っていたエクサージュ海岸のチラシを見たときには、少し心が揺らいだ。
築10年未満のマンションとしては、港区内で屈指の格安物件ではないだろうか。

【概要】　
平成14年2月築、20階建てのマンション。
総戸数は56戸と、階数の割には少ない。
チラシで紹介されているのは、その3階にある127.08�uの住戸で、価格はなんと6,280万円！

単価で見ると、平米単価が49万円、坪単価が163万円。
シティタワー品川のように、土地が定期借地権ということもなく、ちゃんと所有権と書いてある。
築30年以上のワンルームとかでない限り、港区で平米単価が50万円を割るようなところはないと思っていただけに、驚いた。

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一昨日の新聞を読み終えていなかったのに気がつき、ざっと目を通していたら、東京地方裁判所の不動産競売物件情報が載っていた。

最近は港区のマンションが競売に出るケースも多いので、何かないかな〜と見ていると、その中に「高輪台駅 歩7分 港区高輪1丁目 売却基準価額6,444万円」という物件がある。
専有面積を見ると、97.90�uとなかなか広い。
築年月が古めの、小規模マンションかなと思ったら、築年月は平成17年10月、総戸数は574戸と書いてある！

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Yahoo!を見ていたら、「野村不動産　新宿の億ション即日完売」というニュースが出ていた。
配信元はフジサンケイビジネスアイで、10日付けの記事。

内容としては、新宿御苑隣地に建設中のプラウド新宿御苑エンパイアが、6月中旬のモデルルーム開設後、9月5日の登録締め切りまでに全戸成約した、というもの。
最多価格帯は9,000万円台だが、平均価格は1億3,188万円の億ションで、最高額は2億6,980万円。
それらがこのご時世に全戸成約したというのだから、それは確かにすごい。

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今朝の新聞折り込み広告は、大量の物件をリストアップしているものが多かった。
ざっと見ていたら、南青山で145.18�uのマンションが1億1,980万円なんて書いてある。
広さ、場所の割に安い。築後10年なので、そう古いわけでもない。
詳細をインターネットで調べてみたら、安い理由が何となく見えてきた。

【概要】　
平成21年3月築の5階建てマンションで、総戸数は13戸。
チラシに載っているのは2階の145.18�u住戸、価格が1億1,980万円だから、平米単価83万円、坪単価273万円。
なぜこんなに安いのか？
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最近夏休みでめっきり少なかった仲介マンションチラシも、先週末はたくさん入ってきた。その中で、「新価格」という見出しが目をひいたのが、パークハウス高輪プラテアのチラシ。散歩で何度も通ったことのあるところだけれど、このマンションは全然知らなかった。

【概要】　
15階建てマンションだけれど、総戸数は44戸と少なめ。チラシに載っていたのは、その9階部分にある住戸で、広さは79.44�u。価格は7,650万円だから、平米単価で100万円を切っている。

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久しぶりに泉岳寺駅周辺を散歩していたら、泉岳寺駅から伊皿子（白金高輪駅方面）に向かう途中に新築マンションを発見。
といっても、以前通りがかったときにもほぼ完成していた気がする。
シマシマ模様の変わった外観だったので、良く覚えている。
確か賃貸マンションだったな・・・と思ったら、チラシが入ったボックスが設置されていて、手に取ってみると分譲マンションだった。
8月22日に現地モデルルームオープン、第1期の先着順受付開始とのこと。

【概要】　
シングル〜ＤＩＮＫＳ向けのマンションで、間取りはstudioから２ＬＤＫ、専有面積は26.61�u〜90.13�uとなっている。
価格は2,580万円（1戸）〜7,870万円（1戸）と物件概要欄にあるが、間取りタイプ別の価格は示されていない。
90.13�uで7,870万円ということになると、新築としては割安だが、なぜ割安なのかは間取りを見るとすぐに分かる（詳細は後述）。
地上5階建てだが、総戸数は101戸と意外に多い。

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数日前からインターネットやテレビを賑わしている、酒井法子の覚醒剤と、押尾学の麻薬使用事件。
酒井法子は自宅マンションが港区南青山だそうで、押尾学は六本木ヒルズレジデンスＢ棟で女性と錠剤を飲み、そこで死亡した女性の自宅もまた港区台場のマンション・・・残念ながら、港区ばかり。

つい先日も、高輪3丁目あたりに住むプロテニスプレーヤーが大麻で逮捕されたり、白金周辺の路上で大麻が売買されていると報じられるなど、最近になって薬物汚染が問題になっているところに、今回の両事件によって、ますます港区は危ない、汚れた地域のイメージになってしまった気がする。

実際に港区に住んでいて危険な目にあったことはないし、怖いと思ったことも全然無いだけに、非常に残念。
ただし、深夜の六本木、特にドンキホーテ付近は本当に怖い。
警察には、あのあたりの治安向上、取り締まり強化をぜひお願いしたい。
六本木はまあそういう感じの場所なので、今回の押尾学の件が六本木ヒルズで起こったことは、場所自体はあまり驚きではない。

ただ、酒井法子については、南青山。自宅マンション名は報じられていない気がするが、テレビで写った建物映像でぴんと来た。
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最近新聞や雑誌で不動産関連の記事を目にする機会が減ってきた気がする。
中古マンションのチラシも減ってきたし、つまらないなあと思っていたところ、一昨日の日経新聞朝刊の地方面に「マンション差益ランキング」なる記事が載っていた。
目をひくのは、「港区内『お買得』目立つ」という見出し。

ランキング自体は東京カンテイが集計したもので、首都圏377の駅を対象に、70�uの分譲マンションを購入してすぐ貸し出し、10年経過したところで売却したときにどの位の差益を得られるか、を順位づけている。

似たような記事は毎年のように出ていて、去年は日経が「首都圏マンション投資効率１位の街」と題した記事を載せていた。その結果と今回とを比べると、若干変動がある。

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昨日の新聞折り込みチラシで、「新価格」と見出しの付いた中古マンションがあった。見ると物件は高輪シティハウス。以前から何度かチラシでみかけている気がするが、それが値下げされたようだ。価格だけ見ると結構割安に見える。

【概要】　
平成12年6月築なので、先月で築後9年ということになる。元々の分譲は住友不動産だが、総戸数は69戸なので規模は大きくない。15階建ての高層棟と、5階建て前後の低層棟に分かれているように見えるが、高層棟はやや薄っぺらい感じで、航空写真で見ると菱形に近い形をしている。

チラシに載っていたのは2階住戸で、専有面積は68.25�u、価格は5,380万円。平米単価79万円、坪単価261万円と、かなり安い水準。築後10年未満のマンションでこの価格水準というのは、少なくとも港区の高台では、そうはない。

管理費が高いかというと、そういうわけでもなく、管理費が月額10,650円、修繕積立金が月額10,410円。その他町会費が月額300円、ケーブルテレビ使用料が月額315円かかるものの、全部で月に22,000円弱だから、ものすごく高いというわけではない。やはりお買得に見える。

【立地】
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新聞などでは、住宅ローン減税や贈与税減税が寄与し、モデルルームに客足が戻り始めたとかいう記事を見かけることもある。しかし、新聞に入ってくるチラシを見ていると、新築マンションは完成済み物件でも販売が継続され、数ヶ月間販売戸数が減っていなかったりする。

一番どうしようもないんじゃないかと思うのは広尾ガーデンフォレストだけれど、もしかしたらパークコート高輪フォレストレジデンスはそれ以上に深刻ではないか、と最近思い始めた。

パークコート高輪ヒルトップレジデンスとほぼ同時期に販売・竣工（フォレストレジデンスは平成20年3月完成済）し、同じデザイナーを起用したり、玄関周りや水回りなども共通のものを使用するなど、同じシリーズであることを強調している。

しかし、総戸数127戸のヒルトップレジデンスは今年に入って完売したのに対し、総戸数が21戸しかないフォレストレジデンスは、未だに5戸も売れ残っている。しかも、少なくともこの1〜2ヶ月の間販売戸数はずっと5戸のまま。建物完成後1年4ヶ月経っているのに、総戸数の1/4が売れ残っているというのはどう考えても異常だ。

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数日前に、マンションのポストに「港区浸水ハザードマップ」が入っていた。今のマンションに住み始めて数年経つが、今までにこんなものが配賦されたことはない気がする。

平成12年に発生した東海豪雨と同じ雨が港区全域に降った場合に、浸水がどこでどの位の深さで発生するか、を色分けして表示した地図。色の付いていないところは浸水が発生しないところで、黄緑→緑→水色→青の順で浸水の深さが深くなっていく。

どうせ高台には色が塗られていなくて、古川沿いとか、白金高輪と高輪台の間あたりが真っ青になっているんだろうなと思いながら地図を広げてみると、意外なところに色が塗られていたりする。

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数日前の新聞折り込みチラシに載っていた高輪パークハウスコリーヌ、今までも時々チラシで見かけることはあったが、かなり高額だった。今回の物件は、今までに比べると安い水準になっている。

【概要】　
平成15年10月築なので、まだ築6年弱。この時期はまだ建築コストが高騰し始める前のはずで、三菱地所のパークハウスシリーズだし、造りもしっかりしていそうな気がする。施工は間組。

5階建てで総戸数は37戸。今回チラシに載っていたのは1階、99.07�uで9,780万円のマンション。平米単価で100万円を切っている！今まででは考えられない価格水準だ。ただ、よく見ると価格の横に「非課税」と書いてある。非課税とは一体どういうことなのか・・・？

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今日の日経新聞夕刊一面に、「高層マンションに防災食糧倉庫 条例で義務付けへ」という見出しの記事が載っていた。どこの話かと思えば、東京都港区とある。今までは義務付けられていなかったのかと、軽い驚きを覚えつつ記事を読むと、「分譲価格が上昇する可能性もある」などという記述もある。

Webにも次のURLで記事が載っている
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20090629AT3B2203X29062009.html
が、一部しか書かれていない。夕刊紙面の記事内容を要約すると、次のようになる。

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昨日の新聞朝刊に入っていたチラシ（三井のリアルプラン）に、南青山グリーンヒルハウスなる物件が載っていた。メゾネットタイプなので、間取り図をぱっと見るとまるで戸建てのようにも見える。それも普通のメゾネットとは違って屋上まである、かなり珍しいマンション。

【概要】　
南青山グリーンヒルハウスは昭和58年12月築、総戸数10戸の低層・小規模マンション。チラシで紹介されていたのはその2・3階部分、127.82�uの住戸。価格は9,000万円。単価を計算すると、坪単価233万円、平米単価70万円となり、築年月が古いとはいえ、南青山のマンションとしてはかなり安いように感じられる。

旧分譲は興和不動産、施工は豊建工という会社。管理費は月額27,200円（管理方式は全面委託の巡回）、修繕積立金は月額27,300円。その他ルーフバルコニー専用使用料が月額700円とのこと。

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