港区マンション探検記

パークコート高輪フォレストレジデンスのチラシは今も時々くるけれど、
今回はパークコート高輪ヒルトップレジデンスのチラシが来た。
まだ新築分譲していたのか、と思ったら仲介物件。
今年の5月築だから、まだ2ヶ月しか経っていない。
未入居で築後1年未満だから、一応新築物件ということになる。

今回のチラシに載っているのは2戸、2階の74.50平米で9,480万円と、
3階の77.21平米で1億300万円の住戸。
平米単価はそれぞれ127万円、133万円、坪単価は421万円、441万円。
立地と、新築マンションであることを考えれば、そう高くない気がする。

うちにもヒルトップレジデンスの分譲時のカタログか何かあったはずだけど、
どこにいったか分からない・・・。
ネットで調べてみると、

平均坪単価は４６０万円、専有面積６９．７２�uの西向きの２ＬＤＫが８，９５０万円〜９，２００万円、７７.６７�uの西向きの３ＬＤＫが９，２５０万円〜１０，５５０万円

という記述を発見（http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=154）。
今回の2階住戸は東向き、3階住戸は西向き。建物自体は9階建てなので、
同じ間取りの中ではどちらも安い方だろう。
そう考えると、やはりどちらも分譲時価格より上乗せして売り出しているようだ。



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先週の週刊ダイヤモンドに載っていた記事。
巻頭のニュース記事で3ページと量も少ないけれど、なかなか興味深い。

「昨年の八月から契約率が急に下がってきた」（木下豊一・コスモイニシア常務）

「（略）モデルルームの来場者数が昨年の半分程度になってしまった」（原一史・三菱地所住宅企画業務部副長）

と、新築マンション不振についての生々しい声が載っている。

売れない原因は、やはり高騰した価格。となると、値下げするしかない。

「（略）当初予定価格の約半分で市場に出回るものが出始めた」（業界関係者）

という、にわかに信じがたい内容もあるが、先日の日経新聞で報じられた
在庫値引き処分についても

「大京、ダイヤ建設、三菱地所などがマンション完成在庫の一斉値下げ」との一部報道に対し（各社とも否定）、表向きは「冗談じゃない。大迷惑だ」（大手マンションデベロッパー幹部」と反発する反面、「船に乗り遅れてしまったら、在庫の処分ができなくなってしまう」（関係者）という本音ものぞく。

と書いてある。

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【概要】　
なかなか立地が良いマンション。ただ今回チラシに載っていたのは
54.04平米と家族に住むには狭め。その分価格も4,980万円とやや安め。

ザ・ウィンベル高輪自体は7階建てで、今回の住戸は4階部分。
築年月は平成10年2月で、築10年。以前読んだ本では、築10年を超えると
価格変動が少なくなるとあったから、買い時かもしれない。
管理費は月額6,000円、修繕積立金11,400円。

【立地】
白金高輪駅からやや三田方面に進み、右に曲がって魚籃坂を上がったところ、
伊皿子の交差点やや手前に位置している。伊皿子の交差点がほぼ高台の
頂点だから、このザ・ウィンベル高輪もかなり高いところにある、ように思う。
チラシの表示では、白金高輪駅からも泉岳寺駅からも徒歩5分。
どちらからも同じくらい坂を上がるので、実際そんなものだろう。
ただ駅出口から駅のホームまでは泉岳寺の方が圧倒的に近いので、
電車に乗るまでにかかる時間は泉岳寺の方が2分ほど短そう。

チラシには「大丸ピーコックまで約10m」とあるけど、まさに隣がピーコック。
ここのピーコックは夜10時まで営業している（坂の下にももう一つピーコックが
あるけど、そっちは夜9時まで）し、他の店舗は複数階に売り場が分かれている
ことが多いけれど、ここはワンフロアで買い物しやすい気がする。
品揃えも良い。2年ほど前にリフォームして内装もキレイ。

魚籃坂はまあまあ交通量のある通りだけど、バスも通っていてすぐそばに
バス停があるので、交通の便も良い。

【間取り】
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先週金曜頃の新聞折り込みチラシに載っていたマンション。
古いけど、立地はかなり好み。

【概要】　
昭和47年3月築で、築35年を経過するマンション。
チラシに載っていたのは3階、106.66平米で8,480万円の住戸。
平米単価80万円、坪単価263万円。安いようで、そうでもないような・・・。
「買替につき引渡しは３月末日以降でお願い致します」と書かれている。

何度か散歩で近くを通ったことがあるけど、敷地はかなり広く見える。
が、総戸数は91戸とのこと。7階建てにしては戸数が少ない気がする。
1戸1戸が広いのだろうか。

管理費は月額30,700円、修繕積立金は月額19,960円。

高輪パークマンション付近（右手が高輪パークマンション）


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野村不動産アーバンネットからのＤＭ。
いつものように、○○ご所有者様へ、という見出しから始まり、
購入希望者がいるので売りませんか、秘密は厳守します、などと
書かれている。

ただ、いつもと違って、
「現在、東京都区部を中心に中古マンションの値下がりが進んでおります」
と書かれている。
別紙で港区と渋谷区のマンション相場表が同封されていて、それを見ると
全マンションで軒並み半年前よりも値下がりしたことになっている。

これは同社がホームページ上で公開しているのと同じデータだけど、
同封資料にはホームページでは書かれていないマンション名も全て書いてある。
港区のマンションとして資料に掲載されているのは、パークハウス芝タワー、
ファミールコート白金タワーズ、シティータワー高輪、高輪ソルステージュ、
東京ツインパークス、ファミールグラン三田伊皿子坂、青山ザ・タワー、
アクシアフォレスタ麻布の８つ。

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パークシティ浜田山Ｄ棟・Ｅ棟の第一期第一次の価格表が送られてきた。
今回販売されるのはＤ棟が43戸、Ｅ棟が29戸で、どちらも総戸数の半分弱。

【Ｄ棟】
数ヶ月前に送られてきたＤ棟の資料には、100平米台が9,000万円台〜
17,000万円台なんていうことも書いてあったから、実際どうなのだろうと
見てみると、このマンション不況にも関わらずずいぶん高い。
まず、100平米台で9,000万円台なんて一つもない。
それどころか平米単価が100万円を切っている住戸は一つもない。

Ｄ棟では一番安いのが91.26平米で9.200万円の2階住戸（3戸）。
Ｄ棟は真ん中に中庭のある構造になっていて、この3戸は北側にあり
南側開口部が日陰で日が当たらないために安めなのだろう。
それでも平米単価100万円を超えているわけで、割高に感じる。

一番高いのはというと、Ｄ棟の中でも南側部分にある、204.83平米の住戸で
価格は4億円。4億円出せる人がこのマンションを買うのか、ちょっと疑問。

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今週は昨日まで新聞折り込みの不動産チラシが一切なく、
ポストに投函されるチラシもなく、まるで一気に港区の中古不動産市場が
冷え込んだかのような感じだった。
今日はさすがにたくさん入っていることだろう、と思ったらそうでもない。
気になる物件も少なかったけど、初めて見た気がするのがこれ。
今週末（7/5、6）の午後3時〜6時にオープンルームも開催とのこと。

【概要】　
パークハウス赤坂氷川という名前だけを聞くと、低層マンションを連想
しそうになるけど、ここは14階建て。写真も載っているが、背が高く、
あまり洗練されていない外観。名前から想像するイメージとはだいぶ違う。
築20年近く経っているのかなと思うと、築年月は平成20年5月、新築マンション。
これはちょっと写真がよくないのかもしれない。

売られているのは87.58平米、1億4,900万円の13階住戸。
平米単価にすると170万円、坪単価は562万円。高い。

元々の分譲会社は三菱地所で、調べてみると、「マンション建替え円滑化法」
によるマンション建て替え事業であるらしい。
（次のPDFの12枚目、フッタのページ数で23ページ目に書いてある）
http://www.mec.co.jp/j/company/pdf/company2007j.pdf
かなり珍しいマンションだ。

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最近なんだか、中古マンションでめぼしい物件のチラシがめっきり減った。
そんな中少し気になったのがプランシェードメイツ白金。
センチュリー２１のチラシで、当社売主につき仲介手数料不要、とのこと。

【概要】　
平成15年3月築と比較的新しいマンション。総戸数は32戸で比較的小規模。
施工会社は吉川建設とのこと。
9階建てで、チラシに載っているのはその最上階、75.18平米の部屋。
価格は7,180万円と、平米単価で100万円を切っている。
管理費は月額13,380円、修繕積立金は月額11,100円。
管理会社は名鉄不動産東京支社、珍しい。

【立地】
最寄り駅は白金高輪駅で、徒歩7分。チラシには恵比寿徒歩20分とも書いてある。
白金３丁目なので（白金の奇数丁目なので）、古川沿いの低い土地にある。
３丁目の中でもかなり古川に近い方にある。
最上階だから、首都高の騒音も気になるかもしれない。

ただ、ちょうど白金商店街（四の橋商店街）に面していて、日常生活の
面では非常に便利な場所。
飲食店も、白金高輪駅周辺よりこのあたりの方がおいしい店が多い気がする。

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少し前の記事だけど、日経ヴェリタスに「しぼむミニ住宅バブル」という
記事が載っていた。「しぼむ」とか、「ミニ」とか、やや控えめな表現だし、
問答形式で書かれていて分かりやすく書いた解説記事のような趣だったけど、
よく読むと非常に気になることがぽつぽつ書かれていた。

東京近郊の投資用アパートも、賃料を販売価格で割った利回りが8〜10%に
なるよう値下げする物件が相次いでいる

完成済み物件ならデベロッパーも値下げに応じやすい。（中略）業者の粗利に
相当する10〜15%の値引きがまとまりやすい

なんていうことが書かれている。
完成物件で値引きがどの程度までいけるか、について言及している記事は
あまり見たことがない気がする。
10〜15%というのは、つい数日前の日経新聞記事に書かれていた大京の値引率と
ほぼ同じで、恐らく妥当な数字なのだろう。

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あ日曜日の日経新聞１面に、
「マンション在庫値下げ　大京など大手　早期処分へ最大1割安」
という記事が載っていた。
内容は、大京、ダイア建設が最大1割引の在庫値下げ販売をする、というもの。
見出しに一瞬目が釘付けになったが、なんだ1割か、という感じ。

Webにも載っていた。
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20080622AT1D1006T21062008.html

ただ、新聞記事の方には
・大京は年間発売戸数の1割強にあたる800戸の完成在庫があり、これは例年の倍
・値下げにより、9月までに売り切る方針
・値下げは売れ残りだけで、同じ棟内の販売済み物件は値引き対象外
・ダイア建設も9月までの売り切りを目指す
・三菱地所も07年度末の完成在庫が1年前の1.7倍、214戸にふくらみ、
　値下げの検討に入った
といったことまで書いてある。

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ケン・コーポレーションの新聞折り込みチラシに載っていた、なんだか
高級感のあるマンション、有栖川宮記念公園とか書いてあるので、
一瞬有栖川パークハウスかと思ったら有栖川ヒルズとある。
あまりチラシでは見たことがない気がする。

【概要】　
外観写真を見るととても新しい感じだけど、築年月は平成3年7月と意外に古い。
6階建て、総戸数14戸と比較的小規模なマンション。施工は清水建設とのこと。

今回売りに出ているのは、1階、246.96平米の住戸。価格は4億3,000万円。
やっぱりこのぐらいの広さがあると高いなー、と思っていると、
なんと土地権利が地上権と書いてある。それでこの価格はかなり高い。

地上権は平成60年12月27日までで、地代は月額50,616円。
管理費は123,200円、修繕積立金が70,900円、ヒーツ使用量13,587円、
ヒーツ冷暖房利用料17,150円、などと書いてある。
駐車場は専用使用権が2台分付いていて、2台あわせて使用料が月額10万円。
全部あわせると40万円近くになる。相当に高い。

【立地】
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パークシティ浜田山のハガキが送られてきた。
「パークシティ浜田山Ａ棟　追加販売のご案内」と書いてある。
売れ残っているだろうな、とは思っていたけど、やはり。

ハガキは販売住戸が何かも書かれているが、意外にも３戸しかない。
Ａ棟の総戸数は７８戸だから、これを多いと見るか、このマンション不況の
さなか健闘していると見るか。

登録・抽選は、６月２０日（金）とのこと。金曜日・・・。
午前10時から午後2時が受付、午後3時より抽選。

肝心の販売住戸の間取りタイプ、価格は次の通り。

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土曜日にきたチラシの中で、目が釘付けになったのがこの物件。
なんと、価格が8億5,000万円！
新築なら有栖川パークハウスやパークマンション六本木など、8〜10億で
売り出されている住戸もあるにはあるが、中古で8億越えは滅多に見かけない。

専有面積も285.62平米と、広いことは広いけど、天高が5.15メートルもある。
品川Ｖタワーは43階建てだけど、その42・43階をぶち抜いたペントハウスのようだ。
そして、品川Ｖタワーは名前の通り三角柱のような、Ｖ字型をしているけど、
そのＶの先端部分が60帖のリビングになっている。
Ｖの両側は床から天井までガラス張り。
チラシに写真が載っているけど、展望ラウンジのようなすさまじい眺め。
"Ｖ"はほぼ南向き（つまり大田区方面）なので、高い建物がなく、
チラシの写真ではまるで水平線のように横一直線の線が見えている。
高所恐怖症の人は絶対に住めないだろうな。

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以前読んだ小説『第三の買収』、会社は誰のものかといったテーマについて
考えさせられる興味深い内容だったが、登場人物の一人である社長の自宅が
詳細に書かれていた。

赤坂六丁目、米大使館職員住宅北西端の丁字交差点を東にまっすぐ行ったところに
ある５階建てマンション、その中の最上階300平米越えの部屋で、
地下駐車場から自宅直結のエレベータがあり、リビングは40畳、という内容。

本書では、ホテルニューオータニの内部（レストランの様子など）も実際の通り
書かれていたので、この社長宅も実在のマンションだろう、もしかしたら
赤坂氷川町パークマンションかな、とは思っていたが、今日このチラシを見て
その思いを強くした。

【概要】　
ＲＣ造５階建て、名前の通り旧分譲は三井、施工も三井建設とのこと。
築年月は昭和60年4月だから、もう築23年。

チラシに載っているのは4階の住戸と、4・5階メゾネットの住戸。
前者は専有面積237.27平米、後者は325.29平米。
価格は前者が3億7,800万円、後者が5億3,000万円。
管理費・修繕積立金は、合計で4階が約13万5千円、メゾネットが約19万5千円。
三井のパークシリーズでも最上級のパークマンションだけに、圧倒される。

【立地】
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ものすごく安いマンションが先週チラシで入ってきた。
なんと坪単価208万円（平米単価だと63万円）！
破格に安い。しかも割と広い。

【概要】　
12階建ての最上階、専有面積は95.21平米。
平成12年2月築なので、まだ築10年も経っていない。
それでいて価格は5,980万円。かなり安い。
チラシでも坪単価がアピールしてある（207万円と書いてあるが、
どうやら1坪＝3.3平米で計算しているようだ。素人ならともかく、
プロの業者なら1坪＝3.30578512平米で計算して欲しいところだ）。

元々の分譲会社は東和ホームと岡部マイカ工業所だそうで、あまり聞かない
ところだが、施工は清水建設とのこと。
そして管理は三井がやっている（ただし巡回）。
管理費は月額21,400円、修繕積立金は月額11,900円、巡回にしては高いかも。

【立地】
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6/6だから、もう4日前だけど、初めて聞く名前のマンションで、
なんだかちょっと気になったのがこの南麻布ロイヤルハイツ。

【概要】　
何が気になるかというと、最上階ペントハウスで、１フロア全体が住戸。
専有面積は118.05平米あり、ルーフバルコニーも約83平米ある。
それでいて価格は8,980万円と、そう高くない。

ただ、築年月が昭和54年9月と、やはり築年数は30年近く経っている。
３階建てで総戸数は５戸と、非常に小規模。
そうなると気になるのは管理面だが、自主管理と書いてある。
うまく回っていさえすれば、自主管理はすごくいい気がする。
自主管理のお陰か、管理費・修繕積立金があわせて月額33,500円と、
この規模、この専有面積としては破格に安い。

【立地】
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芝浦アイランドの中古相場も、高輪ザ・レジデンス同様
アールイー不動産のホームページからデータを拝借して算出。
芝浦アイランドは売り物件が多すぎて、チラシをいちいち手入力するのは
本当に大変だった・・・。

データを見てみて驚いたのは、グローヴタワーが25戸、ケープタワーが
28戸も売りに出ている（5/31時点）ということ。
5月1日時点ではもっと多く、二棟合わせて69戸売りに出ていたから、
もうよりどりみどり状態。

グローヴタワーは割とまんべんなくいろいろな住戸が出ているが、
ケープタワーは28戸中11戸が40階以上の住戸で、高層階の売りが目立つ。
高層階は今まで高額な価格で売られていることが多かったが、値下げの動きもある。
例えば、グローヴタワーで48階、175.5平米の住戸が売りに出ているが、これは
少なくとも昨年11月からずっと売りに出ているものと思われ、
昨年11月時点での価格が2億5,800万円、今回は1億9,800万円。

そうした動きもあり、ケープタワー、グローヴタワーそれぞれの平均価格などは前回を
やはり下回る数字になった。

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今朝の新聞にパークコート高輪フォレストレジデンスのチラシが入っていた。
パークコート高輪ヒルトップレジデンスは少し前によく名前を見たけど、
そういえばフォレストレジデンスってのもあった気がする。
完全に存在を忘れていた。

チラシは仲介業者からのものではなく、三井不動産レジデンシャルからのもの。
まだ分譲しているらしく、「6月21日、22日最終期登録受付」と書いてある。
と同時に、「静寂の地 港区高輪に 邸宅完成」とも書かれている。
物件概要には竣工予定平成20年5月中旬、入居予定5月下旬と書かれている。
ホームページには、5月29日竣工、即入居可とあるから、もう入居しているのだろう。
完成してから最終期登録受付、とは珍しい。
最初は値上がりするのを待って売ろうとしたけど、タイミングを逃して
在庫を抱えたままずるずるきた、という感じだろうか。

総戸数は21戸（うち2戸が事業協力者住戸）で、今回販売戸数が9戸。
一般に分譲される数のうち半分が今回売られるということになる。
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昨年11月から2ヶ月ずつ見てきた高輪ザ・レジデンスの中古価格相場も今回が4回目。
なぜか5月はチラシで入ってくる情報が少なかったので、アールイー不動産の
ホームページで閲覧できる中古マンション一覧を元に出してみた。

5月31日時点のデータを見ると、高輪ザ・レジデンスは22戸売りに出ている。
そのうち1戸はまもなく契約、また2戸は2週間以内に新しく売りに出たものらしい。
5月1日時点では21戸売りに出ていたから、いくつか売れたり、
また売りに出されたりして常時20戸程度売り出されているような感じだろうか。

その22戸の専有面積は、42.55平米から224.19平米。
所在階も低層階から高層階まで様々で、平米単価も大きく違っている。
単純にそれら全ての平均を出すと、

平均専有面積：約100.55平米（約30.42坪）
平均価格：1億5,258万円
平均平米単価：約152万円
平均坪単価　：約502万円

となる。
前回と比べると平均専有面積が2割以上、平均平均単価も数％低下している。
前回は200平米越えが4戸あり、そのうち1戸は285.25平米もある住戸だったが、
その住戸が今回はなくなっているから、その影響だろう。

前回と同じように、60平米未満の相対的に狭い住戸と、120平米を超える広めの
住戸を除外して平均を出すと次のようになる。

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土曜日の新聞折り込みチラシに載っていた物件。仲介は大京リアルド。
白金３丁目なので高台ではないものの、広さ・築年の割に安い。

【概要】　
平成２年１月築、５階建てで総戸数１７戸という小規模物件。
チラシに載っていたのは３階、118.05平米で8,900万円の住戸。
平米単価にして75万円、坪単価は249万円と、かなり安い。
土地が借地権だったりするのでは・・・と思ったが所有権と書かれている。

管理費は月額35,550円、修繕積立金が月額7,110円。
広さを考えればそう高くない。
他に、トランクルーム使用料が毎月2,000円発生するもよう。

【立地】
築20年にも満たないのに平米単価75万円、土地が所有権となると、
次に安い原因として考えられるのは立地。
相当うるさいか、川のすぐそばとかか、と思って地図を見ると、
割と奥まったところだが、首都高と、その下を流れる古川からは
100メートルほどしか離れていない。
ただ、これだけ離れていればそんなにうるさくはないと思われる。

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