港区マンション探検記

最近はあまりにもマンション価格が高いので、資料請求もろくにせず、新聞折込チラシを時々眺める程度しかしていなかった。
そんな中で目にしたのがBrillia(ブリリア)高輪 The House。
個人的に高輪エリアは好きなので、今は新築マンションの買いどきではないと思いつつも、マンション名に「高輪」と入っていると気になってしまう。

何だか既に資料請求をしていた気がしたので確認すると、以前資料請求をしたのは「Brillia（ブリリア） 高輪 The Court」だった。
名前もそっくりだが、立地も規模もかなり近い。
後から分譲される「Brillia(ブリリア)高輪 The House」の方が好条件なのでは？と思ったが、資料を見てみると必ずしもそういうわけでもなさそう。
The Court購入者に配慮したのだろうか。



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ザ・パークハウスグランシリーズというと、今でもザ・パークハウスグラン南青山高樹町の欠陥工事による取り壊しを思い出してしまうが、麻布仙台坂というのは少し気になるエリアではある。
とても手がでないのを承知で、ホームページなどいろいろ見てみた。

【概要】

地上5階、地下2階建ということで、ほぼ低層マンション。
総戸数も11戸と少ない。
しかも11戸のうち2戸は事業協力者住戸と書かれているので、販売されるのは9戸しかない。
それぐらいなら広告とか打たなくても普通に売り切ることができそうなものだが、SUUMOとかあちこちに載っている。

ザ・パークハウス グランシリーズということなので、売主は当然三菱地所レジデンスだと思っていたが、よく見ると売主欄には同社と並んで株式会社オープンハウス・ディベロップメントの名も入っている。
ザ・パークハウスグランシリーズは、三菱地所レジデンスのマンションの中で最高級という位置づけのはずだが、そこに安さを全面に出したオープンハウス・ディベロップメントの名が入っていると、何だかマンションの方向性がちぐはぐな印象を受ける。
施工も戸田建設ということで、高級マンションを手がけている印象はあまりない。

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SUUMOか何かのサイトで、パークコート青山 ザ タワーの予告広告を見かけた。
港区の青山エリアでの分譲タワーマンションは多くない。
どんなタワーができるのだろうか、とちょっと気になった。

【概要】

地上26階建て、総戸数163戸の高層マンション。
総戸数のうち64戸は事業協力者販売住戸とのことで、一般販売住戸は99戸となっている。

ホームページには外観イメージ図が載っているが、かなり変わった形をしている。
言葉では説明しづらいが、角を曲線にして、さらに真っ直ぐな部分をぐにゃっと曲げた、そんな形をしたマンションが2つくっついたような形に見える。
わりと奇抜に感じるが、その奇抜さを前向きなイメージにしようとしているのか、ホームページでは「世界は曲線でできている」という見出しから始まるポエムのような文章が、トップの次のページに書かれている。
ただ、上空写真に完成イメージを合成した写真では、さほど不自然さは感じない。

専有面積は70.07�u〜234.04�uと広め。
珍しいことに、バルコニー面積は無しになっている。

竣工は2018年3月下旬、入居は2018年4月下旬。
販売予定は2016年10月上旬とのこと。

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最近は港区内もあちこちでタワーマンションができているが、浜離宮でタワーと言うと、東京ツインパークスしか思いつかない。
そこに新たなタワーマンションができるということで、個人的にはタワーマンションは好きではないものの、大規模だしとりあえずホームページだけでも見てみよう、と思って少し見てみた。

【概要】

三井のパークコートシリーズということで、売り主は三井不動産レジデンシャル。
施工は清水建設なので、超一流企業によるプロジェクト。

敷地面積5162.36�u、建築面積も3136.92�uと広く、総戸数も565戸とかなり多い。
階数は地上37階地下1階。

専有面積は30.02�u〜124.56�uとなっているが、第一期の予告広告の物件概要欄に書かれていて、全565戸がこのレンジにおさまっているのかどうかは不明。
大規模なタワーマンションとしては、専有面積は小さめな印象。
200�uとかそういう大型住戸を設けてしまうと、高額になりすぎて厳しいという判断なのかもしれない。
間取りとしてはワンルームから３ＬＤＫとなっている。

スケジュールについては、第一期販売開始が2016年11月上旬予定で、竣工は2019年3月下旬予定、入居は2019年7月下旬予定。
販売も竣工もずいぶん先な印象だが、これだけ戸数が多いとそれぐらい早めに進めていかないといけないのだろう。

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今週発売の週刊東洋経済2016.4.30-5.7号に、ページ数は少ないがマンション価格に関する記事が掲載された。
記事によると、2015年度は東京都区部での新築マンション平均価格は6,842万円で、2007年のミニバブル期を超えているらしい。
同平均平米単価も100.1万円と100万円を超えているとのこと。
断定してはいないものの、記事は今後さらなる値上がりには懐疑的で、タイトル通り、今回のミニバブルは終盤戦が意識され始めている、と結ばれている。

他にはおおよそ次のようなことが書かれていた。

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なんだか最近は白金台エリアでの分譲マンションが多い。
手が届かない価格帯なのは分かりきっているが、気になるエリアなので資料を請求した。
思った以上に自由度の高いマンションのようだった。

【概要】

スタイルハウスというマンション名はあまり知らなかったが、三菱地所レジデンスの自由設計マンションと書かれている。
売り主はその通り三菱地所レジデンス株式会社で、施工も三菱地所ホーム株式会社となっている。

建物は地上5階建で、総戸数は10戸しかない。
敷地面積は432.61�uで、一般的なマンション敷地としては広くないが、1戸あたりだと43�uで広い。
前回ブログに書いたプレミスト白金台は総戸数33戸、12階建で敷地面積は573.52�uだったから、完成すればそれよりも余裕があるように感じられるかもしれない。

専有面積は71.36�u〜104.12�u。
間取りは１ＬＤＫ〜３ＬＤＫと書かれているが、これは基本プランの場合であって、実際には71.36�uでも２ＬＤＫの間取り例が載っていたりする。

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白金台は港区の中でも住みやすそうなエリアの一つだと思う。
安いマンションが出れば買いたいなとは思うが、最近はマンション価格が高騰していることもあり、買えそうな物件は見当たらない。
分かってはいるものの、駅近ということで資料を取り寄せた。

【概要】

なぜか送られてきた資料には物件概要がどこにも書かれていない。
公式ホームページを見ると、総戸数は33戸で、そのうち3戸が非分譲。
専有面積は75.24�u〜90.24�uで間取りは２ＬＤＫ・３ＬＤＫということなので、ファミリータイプ中心だがやや狭めな印象。
建物はRC造地上12階建ということなので、1階には住戸がなく、2〜12階に各フロア3戸ずつ、といった感じだろうか。
1フロアあたりの住戸も少なく、やや細長いマンションになるのかなと思う。
そう思われるのを避けるためなのか、建物全体が分かる外観パースはホームページにも資料にも載っていない。

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少し前にブリリアタワーズ目黒がかなり高額な価格設定にもかかわらず好調に売れたことで話題になっていたが、同じブリリアシリーズのBrillia 高輪 The Courtの予告広告を見つけたので、資料請求した。

【概要】

地上5階地下1階建て、総戸数15戸の小規模マンション。
しかもそのうち5戸は募集対象外住戸と書かれているので、一般に分譲されるのは10戸のもよう。
ブリリアタワーズ目黒は総戸数940戸で、そのうち分譲戸数は661戸だったが、それと比べると2％弱の規模でしかない。

敷地面積は850.22�uで、建物延床面積は2,469.94�u。
専有面積は76.35�u〜120.73�uで、価格は予告広告なのでまだ載っていない。

建物竣工は平成29年2月下旬予定、入居開始時期は同4月下旬予定。
入居開始が4月というのは珍しいが、Brillia 高輪 The Courtの公式ホームページを見てみると、「諸事情により、建物竣工時期を平成29年1月下旬（予定）から平成29年2月下旬（予定）へ、入居開始時期を平成29年3月下旬（予定）から平成29年4月下旬（予定）に変更しております」と書かれている。
昨年12月下旬に送られてきた資料にはそんなことは書かれていない。
公式ホームページは昨年12月8日に開設されたようなので、それから資料が完成する2週間ぐらいの間にスケジュール変更があったのか、元々ホームページの記載が間違っていたのか、そこはよく分からないが、このぐらいのスケジュール変更は最近では珍しくもないので、気にならなくなってしまった。

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週刊東洋経済のマンション特集は書かさず読むようにしているが、今週月曜日発売の週刊東洋経済2015年12月5日号はなかなか興味深い内容が多かった。

同誌は2015年5月23日号でも不動産・マンション特集を組んでいたが、約半年で再びマンションを取り上げたのは、横浜のマンションでのくい打ちデータ改ざん問題を受けてのことだろう。
冒頭から杭データ偽装問題や、マンションの欠陥問題に関する記事が続く。

既知の内容が多かったが、「表面化はしていないが、最近も三井には瑕疵担保の期間が過ぎているのに建て替えに応じた物件がある。今回杭の詳細が明らかになっていないうちに全棟建て替えを表明したのには、こうした経緯がある」というのは初耳だった。
どの地域の物件で、なぜ瑕疵担保の期間が過ぎているのに建て替えに応じたのか？
そのあたりは詳しく書いて欲しかった。

続いて、横浜のマンション以外のマンションでの欠陥事例がいくつか紹介されている。
マンション名が書かれているものもあるが、前田建設工業が設計・施行した1993年築のマンション、23区内で駅徒歩10分以内、大手町までは電車で30分、とだけ書かれているものもある。
試しに「マンション　前田建設工業　1993年築　東京都」というキーワードでインターネット検索してみると、ライオンズマンションが2つ出てくるが、どちらもそれらの条件を満たしており、特定しづらいようになっている。

記事に書かれている内容は、屋外にある非常階段をマンションと固定するボルトが複数落下している、外壁の一部が崩落、外廊下の至る所にひび割れを隠すシートがある、など相当ひどい。
このケースでは、デベロッパーは瑕疵担保責任期間が過ぎていると言うことで補償などには応じず、前田建設も素っ気ない反応ということで裁判になり、その訴訟も3年目に入って長期化しているとのこと。
こんなケースがあることも全然知らなかった。

今回の特集記事の中で、最も目を引いたのが、「首都圏マンション値上がりベスト40」。
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不動産サイトで港区の新築マンション販売情報を見ていたら、2年近く前にブログに書いたグランドメゾン白金レジデンスが載っていた。
それも1戸や2戸ではなく、販売戸数は18戸。
総戸数は37戸しかないので、全体の半分近くが売り出されていることになる。

もうとっくに完成して引き渡されているものだと思っていたが、物件概要欄を見ると、竣工は平成27年8月（竣工済）、引き渡しは平成28年2月上旬、と書かれている。
2年前に自分が資料請求した時点では、竣工は平成27年1月下旬予定、入居は同2月下旬予定と書かれていたので、竣工は7ヶ月遅れ、入居は約1年遅れということになる。

一体何が起きたのかと思い、マンション掲示板を見てみると、工事が中断してスケジュールが大幅変更になった、ということのようだった。
なぜ工事が中断したのか？

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マンションの不具合・欠陥工事自体は、以前から大小色々あるとは思うが、ヒューザー・姉歯物件以後しばらく大きなものはなかったのが、一昨年の暮れぐらいから次々報道されている。
その中で最初に報じられたのはザ・パークハウスグラン南青山高樹町だと思うが、今回は報道量がその時と比較にならないほど多い。
今回、新聞では連日一面や社会面トップ記事で載り、社説でも取り上げられたりしている。
大企業寄りといわれる日経新聞が最初に大きく報道したのも、南青山高樹町の時と大きく違う。

南青山高樹町の時は、インターネット掲示板への書き込みで問題が発覚し、マスコミでの最初の報道はそれからかなり経った後、それも新聞ではなくフジテレビ（16:50からのスーパーニュース）だった。
その後も新聞での扱いは大きくなく、取り壊して建て直すことが決まってからも、Webメディア（日経BP社のケンプラッツなど）での報道が中心だったように思う。
ヤフーでも一時トップページに掲載されたが、今回のように連日トップページに載るという感じではなかった。
昨年は横浜市西区のパークスクエア三ツ沢公園でも今回同様の欠陥工事が明らかになり、新聞などで報道されたが、その扱いも今回ほど大きくはなかったように思う。

デベロッパーは、ザ・パークハウスグラン南青山高樹町は三菱地所レジデンス、パークスクエア三ツ沢公園は住友不動産、今回のパークシティLaLa横浜は三井不動産レジデンシャルで、いずれもマンションデベロッパーとしては超大手。
ザ・パークハウスグラン南青山高樹町との比較でいえば、今回の横浜のマンションは既に住民が入居済で、総戸数700戸と大規模である上に、既にそのうち1棟が傾くという影響が出ていることが大きな違いなのだろうが、パークスクエア三ツ沢公園と比較すると、総戸数、欠陥工事の原因、欠陥の範囲が違うとはいえ、傾いたマンションという意味では同じ。
マンションの重大な欠陥が超大手デベロッパーの物件で相次いでいるいうことで、扱いが大きくなってきている面もあるのかもしれない。

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2〜3週間前に新聞折り込みチラシで、スカイコート高輪の中古物件が紹介されていた。
あまり聞き覚えのないマンションで、比較的小規模なマンションなんだろうなと思い次のチラシを見ようとしたら、間取り図が3つ書かれているのが目に入り、手が止まった。
一瞬、3戸同時に売りに出されているのかなと思ったが、よく見ると間取り図には階段があり、チラシにも「三層メゾネット住戸」と書かれている。
こんなマンションは見たことがないので驚いた。

【概要】
2001年11月築の中古マンション。
チラシには書かれていないが、インターネットで調べると、元々の分譲会社はスカイコート株式会社、施工会社は栗本建設工業株式会社 東京支店となっている。
13階建てで、総戸数は33戸。

今回売り出されているのは、その11・12・13階部分にあたる3層メゾネット住戸で、専有面積は136.77�u。
価格は1億2,100万円なので、単純に計算すると平米単価88万円、坪単価292万円ということになり、単価としては安く感じるが、メゾネットタイプはデッドスペースが多くなるので、この単価はあまり当てにならない。

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今年の5月に、日経新聞折り込みの「日経便」でプラウド白金台の簡単な資料が送られてきた。
その時はあまり資料をよく読んでいなかったが、部屋の掃除をしていて資料が出て来たので改めて見てみると、総戸数はかなり少ないし、専有面積は全て100�u越なので、検討できる価格帯にはなりそうもない。

ただ、プラウド白金台というマンション名が今までなかったのは少し意外。
そろそろ引き渡しとなるプラウド白金台三丁目の方が駅にも近く、総戸数も多いので、「プラウド白金台」という名前であってもおかしくないが、そうしなかったということは、今回のマンションのために「プラウド白金台」という名前を温存していたのだと思う。
（単にプラウド白金台三丁目は定期借地権のマンションで借地権期間満了後に取り壊しでなくなる可能性があるから、プラウド白金台としなかっただけかもしれないが）
それだけ今回のプラウド白金台には力が入っていると思うと、少し気になって公式ホームページなども見てしまった。

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少し前に、虎ノ門ヒルズレジデンスの中古物件がチラシで入ってきた。
虎ノ門ヒルズにレジデンスがあるのは知っていたが、分譲住戸があるとは知らなかった。
調べてみると、どうも森ビル関係者などへの販売だけで、一般分譲はなかったもよう。

売りに出たこと自体は特段驚くことではないが、売り出し価格には本当に驚いた。
39階、北西向きの100.51�uで4億8,000万円。
平米単価477.56万円、坪単価1,589万円ということになる。

虎ノ門ヒルズには2,3回しか行ったことがないが、周辺は完全にオフィス街というイメージ。
愛宕神社はなんだか面白い雰囲気だが、あとは慈恵医大病院が近くにあるというぐらいで、他にはこれといった特長のないエリアな印象。
地下鉄日比谷線の新駅や、オリンピック会場と都心をつなぐＢＲＴ（バス高速輸送システム）のバスターミナルが作られる計画があるようだが、それ以外どういった開発がされるのかよく分からないし、開発規模で言えば品川-田町間（泉岳寺駅近く）の山手線新駅の方が大規模。
虎ノ門ヒルズ自体も、商業施設としてそこまで魅力的ではないように感じる。

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泉岳寺の近くにはマンションが多くあるが、その中でも最も古いマンションの一つである高輪ハイマンションで、かなり大規模な工事が行われていた。
足場が組まれていたので、通常の大規模修繕工事かとも思ったが、少し前に自分が見かけたときはバスタブを運び出したりもしていた。

そして最近再び高輪ハイマンションの前を通ると、「高輪グランドパームス」というプレートが付けられ、外壁の色も以前とは違う色で塗られていた。
どういうことかと思って調べてみると、分譲されるようで、公式サイトも作られていた。

高輪ハイマンション自体、元々分譲マンションのはず。
分譲マンションが、名称を変えて再び分譲されるというのは、建て替え以外では聞いたことがない。

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先々週の月曜日に発売された週刊東洋経済の5月23日号で、不動産・マンション特集が組まれていた。
前半はオフィスビルについての内容がメインだが、後半はマンション中心の内容になっている。
後半部分最初のページには「マンション異次元価格」「収入倍率10倍 マンションが買えない」といった見出しが出ている。

具体例として、目黒駅前のブリリアタワーズ目黒が坪単価600万円前後、約30�uで5,000万円台、最上階には4億円の部屋もあり、周辺の新築マンションより5割高い相場、といったことが書かれている。

最近のマンション価格はかなり高いと自分も思うが、その背景として、供給側は労務費高騰を吸収しやすく（総コストに占める労務費の割合が少ない）、郊外ほど消費者が価格に敏感でない都心部での供給を増やしていて、他方で歴史的低金利、住宅取得支援制度（各種減税）、海外投資家需要があるため、飛ぶように売れている、と記事には書かれている。

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数週間前に、縦に長細い変わった封筒で簡単な資料が送られてきた。
その時点ではマンション名も決まっておらず、間取り図もなかったので、ろくに見ずに忘れていた。
数日前にまたＤＭが送られて来て、6月中旬に資料を送付するというだけの内容だったが、「パークコート赤坂檜町ザ タワー」というマンション名も記載されている。
公式ホームページには間取りなども載っているのかなと思って見てみると、8種類も掲載されている。

【概要】
三井不動産レジデンシャルが売主のタワーマンション。
44階建て、総戸数322戸という大規模マンションだが、販売されるのはこのうち163戸で、残りの内訳は事業協力者住戸が34戸、地権者住戸が125戸。
タワーマンションで総戸数のほぼ半分が非分譲というのは珍しい。
地権者住戸が125戸というのも、地権者が125人いるわけではもちろんないだろうから、それだけ土地が高いということか。

専有面積は57.61�u〜203.96�uで、間取りとしては1LDK〜3LDK。
価格は現時点では未定。

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2週連続で、白金三光坂ハウスの新聞折り込みチラシが入っていた。
最近は新築マンションだけでなく中古マンションも港区内はかなり高いものばかりだが、今回の白金三光坂ハウスは平米単価で見れば安く感じられる。
立地も少し気になるエリアではある。

【概要】
専有面積が186.48�uとかなり広い。
最上階（6階）に一住戸のみのペントハウス住戸で、ルーフバルコニー面積（恐らく4箇所のバルコニー面積合計）も96.97�uと広い。
それに対して販売価格は1億6,000万円。
平米単価で85.8万円ということになる。

築年月は昭和60年（1985年）12月で、もうすぐ築30年だが、新耐震ではある。
総戸数はチラシには書かれていないが、ネットで検索すると33戸であるもよう。

元々の分譲は住友不動産で、施工は清水建設であるとのこと。
（今回のチラシも発行元は住友不動産販売。）

管理費は月額57,500円、修繕積立金は同15,400円。
その他ケーブルテレビ使用料が月額324円と書かれている。
管理費は単価で見てもやや高い気がするが（平米あたり月額管理費は308.3円）、チラシによると屋内機械式駐車場付き（無償）とのこと。
このあたりだと駐車場代は確実に月3万円以上するので、駐車場代が入っていると思えば管理費もかなり安く感じられる。
修繕積立金も専有面積が広い割には安い（それが良いのかどうかは分からないが）。

【立地】
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マンション価格が高い。
高すぎて検討する気も起きない。

最近の港区の新築マンション価格を見ると、ザ・パークハウス西麻布霞町が59.84�u〜124.93�uの間取りに対して価格は8,000万円台〜2億9,000万円台。
パークコート赤坂桜坂に至っては、第一期販売住戸価格が62.08�u〜123.53�uに対して1億1,800万円〜3億3,500万円となっている。

これらはかなり立地の良いマンションだが、最寄り駅から徒歩10分近くかかり、湾岸部の埋め立て地に作られる総戸数883戸の大規模マンション「GLOBAL FRONT TOWER」ですら、第3期2次の予定価格は75.45�u〜84.77�uに対し7,100万円台〜9,000万円台。
過去に分譲されたマンションについて見てみると、同エリアで比較的高級と思われる芝浦アイランド グローヴタワー（総戸数833戸）でも、2006年の分譲時（第2期第2次）は86.62�u〜101.74�uが6,440万円〜8,750万円だった。
GLOBAL FRONT TOWERではそれより価格帯は少し上がり、専有面積はかなり小さくなっている。

中古マンションはどうか。
先週、今週と、週末の新聞折り込みで普段以上に多くマンションの広告が入っていた。
その中から築10年以内ぐらいのマンション価格をいくつかひろってみる。

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ついこの間ザ・パークハウス西麻布レジデンスが完成したばかりだが、今度は外苑西通りを挟んで反対側にザ・パークハウス西麻布霞町が分譲されることになった。
ザ・パークハウスというと、販売後に工事不具合から解体が決まったザ・パークハウスグラン南青山高樹町を連想し、個人的にはあまりイメージが良くない。
ザ・パークハウス西麻布レジデンスも、建設工事中に死亡事故が起きている。

とは言え、ザ・パークハウスシリーズは、以前三菱地所本体が分譲していたパークハウスシリーズより価格を抑えた、市場のボリュームゾーンを取るシリーズとされており、三井や野村の新築分譲マンションよりは安い。
少し気にはなるので、開封せず埋もれていた資料を見てみた。

【概要】
5階建て、総戸数30戸と、規模としては小規模。
専有面積は59.84〜124.93�uで、間取りとしては１ＬＤＫ〜３ＬＤＫとなっている。

駐車場は11台分と、総戸数に対して半分もない。
設置率は37%ということになるが、これはザ・パークハウス西麻布レジデンスの駐車場設置率46%よりも10%近く低い。
周辺の分譲マンションと比べても、この割合はかなり低いのではないか。
資料やホームページを見る限り、少なくともザ・パークハウス西麻布霞町の総戸数30戸のうち、13戸は100平米以上であり、価格も1億円を軽く超えると思われるが、駐車場がそれらの戸数よりも少ないのは少し驚いた。

先月あたりに送られて来た資料では、売主は三菱地所レジデンスで、施工、設計・監理は熊谷組。
ところがそのあと送られて来た封書で、事業主に東京建物株式会社が加わり、販売提携に東京建物不動産販売株式会社が加わることになりました、と記載されていた。

建物完成は平成28年3月上旬、引き渡しは同3月下旬予定。
それに対し販売予定は、先月あたりに送られて来た資料では平成27年2月下旬予定、となっていたが、公式ホームページを見ると平成27年3月上旬予定となっており、後ろ倒しになっている。
どうも販売が簡単にはいかない、と思っているのかも知れない。

【立地】
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