港区マンション探検記

数日前の新聞折り込みチラシに載っていた高輪パークハウスコリーヌ、今までも時々チラシで見かけることはあったが、かなり高額だった。今回の物件は、今までに比べると安い水準になっている。



【概要】　
平成15年10月築なので、まだ築6年弱。この時期はまだ建築コストが高騰し始める前のはずで、三菱地所のパークハウスシリーズだし、造りもしっかりしていそうな気がする。施工は間組。

5階建てで総戸数は37戸。今回チラシに載っていたのは1階、99.07�uで9,780万円のマンション。平米単価で100万円を切っている！今まででは考えられない価格水準だ。ただ、よく見ると価格の横に「非課税」と書いてある。非課税とは一体どういうことなのか・・・？

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今日の日経新聞夕刊一面に、「高層マンションに防災食糧倉庫 条例で義務付けへ」という見出しの記事が載っていた。どこの話かと思えば、東京都港区とある。今までは義務付けられていなかったのかと、軽い驚きを覚えつつ記事を読むと、「分譲価格が上昇する可能性もある」などという記述もある。



Webにも次のURLで記事が載っている
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20090629AT3B2203X29062009.html
が、一部しか書かれていない。夕刊紙面の記事内容を要約すると、次のようになる。

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昨日の新聞朝刊に入っていたチラシ（三井のリアルプラン）に、南青山グリーンヒルハウスなる物件が載っていた。メゾネットタイプなので、間取り図をぱっと見るとまるで戸建てのようにも見える。それも普通のメゾネットとは違って屋上まである、かなり珍しいマンション。

【概要】　
南青山グリーンヒルハウスは昭和58年12月築、総戸数10戸の低層・小規模マンション。チラシで紹介されていたのはその2・3階部分、127.82�uの住戸。価格は9,000万円。単価を計算すると、坪単価233万円、平米単価70万円となり、築年月が古いとはいえ、南青山のマンションとしてはかなり安いように感じられる。

旧分譲は興和不動産、施工は豊建工という会社。管理費は月額27,200円（管理方式は全面委託の巡回）、修繕積立金は月額27,300円。その他ルーフバルコニー専用使用料が月額700円とのこと。

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今日帰宅してみると、ポストにプラウド元麻布のＤＭが入っていた。
売れ残った高級マンションのＤＭがまた来たか、と一瞬思ったものの、どうも聞いたことがない名前のような気もする。
中身を見ると、やはり新築マンションだった。

まだ予告広告の段階なので、価格や管理費などはまったく決まっていないが、建物は6階建て、総戸数は32戸で、うち10戸が協力者住戸とのこと。
専有面積は、110.19�u〜211.56�u。駐車場が46台分あるなど、立地に見合ったグレードになっていそう。

特筆すべき点として、オーダーメイドマンションであることが挙げられる。
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数日前に、レジデンシャルステート白金のチラシが予告広告として入っていた。港区内の新築マンションだが、まったく存在を知らなかった。売り主は東京レジデンシャル不動産、施工は大旺建設とのこと。

どこにできるのかというと、白金高輪駅から恵比寿駅方面につながる道沿いらしい。チラシの地図では、区立三光小学校と区立朝日中学校の中間ぐらい。そんなところに空いている土地があったかな・・・と思ったが、案の定というか、敷地面積は狭め（406.3�u）。土地権利は所有権。

そのあまり広くない土地に、11階建てで総戸数28戸の建物、なんと既に完成している（平成21年3月18日竣工）。これで今予告広告というのは、景気回復を待って売り出そう、ということだろうか。

単純計算で、住戸は各階に2〜3戸ずつ。建築面積（建物を上から見たときの面積）は186.65�uだから、専有部の面積はどうしても小さくなってしまう。最上階ぐらいはワンフロア独占住戸になるのかと思いきや、専有面積は25.02�u〜61.21�uなので、そうではなさそうだ。完全に単身者とＤＩＮＫＳがターゲットで、個人的には購入対象ではないものの、これはこれで潔くていいような気がする。

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数日前に、国土交通省から地価ＬＯＯＫレポート（主要都市の高度利用地地価動向報告）が発表された。
2月下旬に発表されたものと同様、地区別の地価動向や、不動産業者のコメントなども載っていたが、全体的に今回は地価下落率が緩やかになっている。

港区で調査対象となっている住宅地３地区について見ると、南青山が前回（2008/10/1〜2009/1/1）6〜9%の下落だったのが、今回（2009/1/1〜2009/4/1）は3〜6%の下落、高輪は前回も3〜6%下落だが、芝浦は前回6〜9%下落だったのが、今回は0〜3%下落にまで改善している。

数字だけを見ると、まあそんなものかという程度だけれど、不動産業者のコメントの中には興味深いものもある。特に、高輪地区についてのコメント。

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今朝の新聞折り込み広告に、フォレセーヌ赤坂丹後町のチラシが入っていた。ん？けっこう前に聞いたことがある名前だな・・・と思って自分のブログを見返してみると、去年の1月下旬時点で申し込み受付中というチラシがきていた（「フォレセーヌ赤坂丹後町」参照）。

今回のチラシを見てみると、竣工は平成21年2月で、完成済み。入居時期も「即入居可」と書いてある。総戸数は19戸と少ないが、販売戸数を見てみると・・・なんと14戸！19戸に対して14戸売れ残っているわけだから、売れ残り率は74％。よく、契約率70％という数字が、分譲マンションの販売好不調のしきい値として使われるが、売れ残り率70％越えとは・・・。しかも販売を開始してから、少なくとも1年4ヶ月も経っている。誰がどう見ても、大失敗プロジェクトだ。

販売住戸の専有面積は、117.54�u〜396.65�u、販売価格は1億5,800万円〜13億9,500万円。昨年1月のチラシでも、396.65�uの住戸は13億9,500万円だったから、表向きはまったく値下げされていない。

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有楽土地住宅販売からチラシが郵送されてきた。
品川区、渋谷区や目黒区のマンションと共に、港区では南麻布のマンションがいくつか載っていた。その中の一つ、南青山テラス常盤松フォレスト。

【概要】　
13階建てで高さはそう高くないが、敷地が広いこともあり、総戸数は196戸と多い。
平成18年2月築なので、まだ築2年ちょっと。分譲時はチラシが来ていたような気もする。当時は結婚もしておらず、マンションを買おうとは思っていなかったので、全然見ていなかったけれど・・・。

今回のチラシに載っていたのは、5階にある44.82�u住戸。専有面積が狭いので、購入対象ではないけれど、間取りが非常にユニーク（詳細後述）。
価格は5,970万円。去年なら普通の価格、もしかしたら割安にさえ感じたかもしれないけれど、この不況下では割高に感じる。分譲時価格帯を調べてみると、専有面積が44.8�u〜180.7�uに対し、4,190万円〜28,400万円、という情報があった（リビリィより）。この数字が正しいとすれば、今回の住戸も分譲時は4,000万円台だったと思われる。

管理は常駐だが、管理費は月額14,100円、修繕積立金は月額2,700円と、そう高くない。ただし、詳細は不明だがチラシには「その他」として月額3,555円と記載されている。全部合計すると2万円を超えるが、まあちょっと高いかなという程度。総戸数が多いことによるスケールメリットと、階数が比較的低いことで修繕費も安くおさえられることが、メンテナンスコストを下げているのだろうか。

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今日の新聞折り込みチラシに、エクレール南麻布が載っていた。グランエクレール白金は時々チラシで見かける気がするけれど、エクレール南麻布は記憶にない。今日から明後日まで、3日間オープンルーム（ただし土曜は予約制、金曜・日曜は13:00〜17:00）を実施するとのこと。それにしても、価格がけっこう安い。

【概要】　
築年月は1981年6月なので、来月でちょうど28年。8階建て、総戸数26戸と規模は小さめなので、売り出し戸数も今まで少なかったものと思われる。

チラシに載っていたのは、4階、80.76�uで4,680万円の住戸。平米単価は58万円、坪単価でも192万円と、港区南麻布としてはかなり安い。

管理費は月額23,800円、修繕積立金は23,840円。他に組合費が月額100円。合計すると月額5万円近い。管理方式は巡回ということだから、これはちょっと高めに感じる。ただ綜合警備保障（ALSOK）による警備とか書いてあるので、セキュリティの費用がかさんでいるのかもしれない。

さらに、駐車場が月45,000円と書いてある。これも高い・・・が、平置きだとしたらこんなものだろうか？

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昨日か今日か、新聞に入っていた広尾ガーデンフォレストのチラシを見ていたら、いつの間にか販売戸数が12戸になっている。

先週のチラシでは、販売個数が8戸となっていた。
ホームページを見てみると、こちらはまだ8戸のまま。
最近になって4戸キャンセルになって、販売戸数12戸になったのだろうか。

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昨日土曜日の新聞チラシに載っていた。
麻布にはパークハウスがたくさんあるので、今までにチラシで見たことがあるかどうか、記憶が定かではないけれど、今までの感覚からするとかなり安く見える。

【概要】　
平成14年6月築、7階建てで総戸数は30戸。チラシに載っていたのは、その3階にある77.08�uの住戸。価格は9,000万円ちょうど。平米単価で117万円、坪単価は386万円。

三井のリアルプランのチラシだったので、旧分譲も三井かと思ったら三菱地所だった。三井も三菱も、マンションのブランドに「パーク」を冠しているので、パークマンションとかパークハウスとか聞く度に、どっちのブランドだったか分からなくなる。

設計と施工は戸田建設とのこと。

管理費は月額19,100円、修繕積立金は月額7,700円。場所、総戸数、三菱地所旧分譲ということを考えると、まあ妥当な金額だろうか。

ただ、それ以外にインターネット使用料が月額3,045円、ホームセキュリティ費用が月額3,255円、ポーチ使用料が月額100円とある。インターネットはまあいいとしても、ホームセキュリティは管理費に組み込まれていてもいいと思う。

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今朝の新聞には、「住宅購入資金800万円サポートキャンペーン　ゴールデンウィーク限定」という大見出しが躍るチラシが入っていた。
その見出し左側には、明るく撮りすぎて色が飛んでしまっている東京タワーの夜景写真に、マンションの写真が重ねてある。
マンション名はどこかと思えば、右下に小さくクオリア三田と書いてある。

港区で大々的に値引きを告知するのは、自分が知る限り、ブランズ赤坂（「ブランズ赤坂　新築3,000万円値引き！」参照）に次いで2件目。
今回は値引率で言うと約14%で、ブランズ赤坂ほどではないものの、新聞折り込みチラシで大々的に宣伝する、というのはやっぱりすごいことだと思う。

以前からクオリア三田のチラシはしょっちゅう新聞に入っていた。
今までも特に高級感をアピールするようなチラシではなかったと思うが、今回のはひどい。
わざと陳腐に見せているのではないかと思うほど。
特に東京タワーの写真が本当にひどい。載せない方がずっとマシだと思う。

よく見ると、対象住戸はモデルルーム使用住戸で、Kタイプ803号室限定1邸とある。
専有面積は44,89�uで、価格は5,660万円とのこと。
この価格から、平たく言えば800万円の値引きが入るということだろう。
800万円をひくと、4,860万円。これでもまだ高い気がする。

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今朝の新聞には、みなと区議会だよりが同封されていた。
最後の方に、「区民のみなさんから提出された請願」が載っているが、何気なく見ていると、一番最初の「採択とした請願」に次のような請願があった。

老朽化マンションの建替えにおける支援に協力を要請する請願
（要旨）区民が安心して住みつづけられるために、老朽化マンションの建替えが単独で困難な場合には、公園や道路を含む街区の再編や隣接地区との一体的な街づくりの中で実現できるよう、区として支援されたい。また、そのモデルケースとして「ツイン一の橋」マンションの建替えについて検討されたい。

ツイン一の橋・・・チラシでは見かけない気がする。
一の橋と言えば、麻布十番のあたり。
地図で見てみると、すぐに分かった。
麻布十番駅すぐで、白金高輪と麻布十番を結ぶ通りと、首都高目黒線（および古川）の間についたてのようにそびえ立つ２棟のマンション。

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先週土曜日はなんだか不動産チラシが多く入っていた。
中にはいくつか割安な物件もあったが、このルピナス高輪は初めて見た気がする。

【概要】
総戸数45戸、5階建ての中規模マンション。
平成１７年８月築なので、まだ築4年弱。
その割に、チラシに載っていた住戸は81.25�u（2階）で7,180万円と比較的安い。
だが、施工・設計・分譲がスルガコーポレーションとなっている・・・！
不動産業界では、スルガ物件というだけで買い手がつかない、というような話を聞いたことがあるが、こんな良い場所にスルガのマンションがあるとは知らなかった。

管理費は月額24,800円、修繕積立金は月額6,500円となっている。
若干管理費が高めだろうか。
ただ高すぎるというほどでもない。
管理会社は株式会社秀栄興産となっているが、スルガと繋がりがあるのかは不明。
インターネットで少し調べてみても分からなかった。

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今週発売の「週刊 東洋経済 2009年 4/11号 [雑誌]」には、「首都圏では1〜2月には新聞にどっさり折り込まれていた不動産チラシが、3月にかけて漸減。」と書いてあったけど、4月に入ってからは特に中古マンションのチラシが大きく減ってきた。

そんな中、また木曜日であるにも関わらず、昨日はミブコーポレーションからのチラシが入ってきた。
B4サイズで8ページ、戸建て中心の内容ではあったが、港区の中古マンションもいくつか載っていた。

その中の一つ、パークコート麻布鳥居坂は今まであまり着目していなかった場所で、ちょっと気になった。

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今日の新聞に掲載されていた、東京地方裁判所不動産競売物件情報。
何気なく見ていると、普段は港区のマンションはあまり載らず、載ったとしても非常に古いマンションや、ワンルームマンションだったりするのが、今回は築後数年のタワーマンションが出ていた。
それも一つではなく、今までなら絶対に載らないようなマンションが複数載っている。

紙面には、駅からの徒歩分、専有面積、住所（丁目まで）、築年月、階数、総戸数、売却基準価格などは載っているが、肝心のマンション名がない。
が、ここまで情報があれば、マンション名を言っているも同然。
それらの情報を元に調べてみると、今回は出ていたのは次のマンション。

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アールイー不動産のWebサイトで、港区で売り出されている中古マンションの情報を見ていたら、新着売り出し物件としてチュリス赤坂が載っていた。
最近何かの新聞記事で見たマンション名だなと思ったら、民主党の小沢一郎が個人事務所を構えているのがチュリス赤坂だった。
検索してみると、小沢代表の個人事務所が701号室であることまで出てくる。

アールイー不動産の情報をよく見ると、その新着物件以外にも2戸チュリス赤坂物件が売り出されていて、そのうち1戸は702号室となっている。
政治家の個人事務所の隣に住むというのはどんなものなんだろうか。
生活していても落ち着かない感じがしそうだ。

これだけでも特殊なマンションだが、価格がまたかなり高い（築年月は昭和58年11月と古いのに）。
売り出されている3戸の価格は次の通り。

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いよいよ年度末、マンション販売の現場で行われていた、この決算期に押し込むための熾烈な値下げ合戦もほぼ終わったところだろうか。
先週末は不動産の新聞折り込みチラシも激減していた。
この4月からのマンション相場はどうなるのだろうか。

週刊ダイヤモンドは早速昨日「マンション底値買い完全ガイド」と題した増刊号を発売。
といっても、内容はほぼ1ヶ月前に発売された2009年3月7日号と同じ。
増刊号として刷り直すのは、よほど反響が大きかったからか。
消費者の購入意欲が冷え切っていないこと、同時に今のマンション価格は高すぎると思っていることを現しているように思う。

いったいどこまで下がるのか、考えても答えは出ないと知りつつ、非常に気になるところ。
バブル崩壊時はどうだったのかと図書館で昔の雑誌記事を調べてみたら、週刊朝日の2003年8月1日号に「検証 首都圏マンション『魔の94年』物件の下落率」なる記事があった。

全国で20万戸を超えた供給戸数、空前の買いムード・・・。あれからほぼ10年、「底値」で買ったはずのマンションの資産価値を検証した。

という出だしの記事は、今の相場感覚からするとかなり衝撃的な内容。

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今週はAERAと週刊エコノミストが不動産特集を組んでいた。
どちらも月曜に発表された公示地価と同じ日に発売で、公示地価を意識した内容が含まれていた。

AERAの方は、公示地価や基準地価などは実態から乖離しており、地価は2007年前半にピークアウトしていた可能性が高い、下落幅も民間調査ではより大きく、野村不動産アーバンネットが一足先に発表した住宅地地価の動向では、20%以上下落しているところがたくさんある、といったことが書いてある。
しかし、具体的なことはあまり記載が無く、不動産鑑定士のコメントなどがいくつか紹介されている程度。

それに対し、週刊エコノミストの方は、「中古マンション価格の下落率が大きい190エリア」の一覧表を掲載している。
記事を執筆しているのもエコノミストの記者ではなく、東京カンテイの中山登志朗氏で、記事タイトルは「値崩れするマンション　郊外物件や都心バブル物件を直撃」。

記事本文には、「過去1年の価格下落が大きいエリアには、�@都心部への交通アクセスがやや劣る郊外エリア、�A都心部の一等地だが、投資目的の購入者が多く、価格に過熱感が強かった--という共通項がある」と書かれている。

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やはり三連休だと仕事の疲れもとれ、だいぶ楽だ。
時間もあったので、週末にチラシで入ってきたソフィア高輪のオープンルームに行ってきた。

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