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2008年09月29日

三田ホウレーン

なんだか名前が変わっていて目をひいたが、なぜだかかなり安い。

【概要】 
三田ホウレーンという、あまり聞いたことのない名前。元々の分譲会社は山田建設、施工は石原建設と北島工務店と、これまた聞いたことがない。6階建てで、総戸数は15戸のようだ。

築年月は平成8年3月で、そう古くない。にもかかわらず、今回チラシに載っていたのは3階の81.55平米で6,980万円と、かなり安い。平米単価86万円、坪単価283万円。
管理費は月額22,170円、修繕積立金は月額9,540円。

【立地】
三田ホウレーンという名前通り、住所は三田二丁目。すぐ南に慶応大学、北側には都立三田高校、区立赤羽小学校がある。斜向かいにはイタリア大使館があり、そのイタリア大使館の広い敷地の西側には綱町三井倶楽部の敷地があり、緑が多い。桜田通りからは100メートル以上奥まっていて、静かな場所。高台でもある。

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posted by さるうさぎ at 23:16 | Comment(4) | TrackBack(0) | 麻布十番の物件 |edit

2008年09月26日

ヴェーゼント芝の杜 ヒルトップハウス

今朝の新聞に入っていた住友不動産販売からのチラシ。
3物件載っていたが、どれも今までの水準よりも安い気がする。
そのうちの1件がこのヴェーゼント芝の杜 ヒルトップハウス。

【概要】 
平成17年2月築のまだ新しいマンション。
7階建てで、チラシには書いていなかったが総戸数は83戸のようだ。
分譲会社はどこだろう、と思ったら旧分譲は三井物産とのこと。意外。

チラシに載っていた住戸は、4階の67.56平米で7,080万円。
平米単価105万円、坪単価346万円。個人的にはまだちょっと高いな、と思ってしまうものの、今まで色々見てきた感覚からは、かなり安く感じる。
去年あたりにこの価格で出ていたら、きっと土地は定期借地権だろうな、と思うだろう。というぐらい安い。

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posted by さるうさぎ at 22:24 | Comment(2) | TrackBack(0) | 六本木・虎ノ門の物件 |edit

2008年09月24日

サンビューハイツ元麻布

机の上を整理していたら、数日前のチラシが埋もれていた。
ちょっと古いけど立地はかなり良いマンションが載っている。

【概要】 
昭和54年11月築、6階建ての中層マンション。
専有面積は78.14平米(23.63坪)で、価格は6,980万円。
平米単価にすると89万円、坪単価は295万円
築30年近く、旧耐震なので建物自体が問題ないかどうか微妙なところだけど、この場所でこの広さ、この価格はそう頻繁に出るものではない。

管理費は月額22,950円、修繕積立金は月額12,852円。
築年数の割に、修繕積立金があまり高くないような・・・少し気になる。
トランクルーム3.07平米の所有権も付いているとのこと。

【立地】
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posted by さるうさぎ at 21:46 | Comment(0) | TrackBack(0) | 麻布十番の物件 |edit

2008年09月20日

億ション需要一巡・乃木坂パークハウス契約率五割

昨日の新聞には、国土交通省が発表した基準地価が全国で下落していることを伝える記事が載っていた。
特に、東京都の住宅地では品川区・渋谷区・港区が下落に転じていることも各紙報じていた。

その中でも日経新聞は朝刊の地域経済面で、港区のある億ションについて触れていた。「都内、上昇急ブレーキ」「住宅地、7市区下落」という見出しの記事の一部だが、

 大手不動産会社が地下鉄千代田線「乃木坂駅」(東京都港区南青山)から徒歩数分の好立地で建設中のマンションは、三月に平均二億円で売り出したが、七月末の契約率は五割に過ぎない。

とある。

大手不動産会社が手がけていて、乃木坂から徒歩数分の立地、今年三月に販売開始とまで書けば、該当するマンションは乃木坂パークハウスしかないだろう。
乃木坂パークハウスは以前からしょっちゅう案内のメールやDMが送られてきていたので、かなり厳しいのだろうとは思っていたけれど、契約率五割とはなかなか厳しい。

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posted by さるうさぎ at 20:00 | Comment(5) | TrackBack(0) | 雑誌記事・その他 |edit

2008年09月18日

パークコート麻布十番 ザ・タワー

一昨日ぐらいに、三井が手がけるパークコート麻布十番ザ・タワーのパンフレットがポストに入っていた。再来年の平成22年5月末に完成予定のタワーマンション、総戸数は440戸で、今年の9月からそのうち345戸が順次販売される。

すぐ隣には同じくタワーマンションである住友のシティタワー麻布十番が来年完成する予定で、こちらは総戸数が500戸。二棟あわせて、800戸近くが販売されることになり、不動産不況の中、そしてウォールストリート発の金融恐慌が起きてしまったいま、住友を後から追いかけるパークコート麻布十番はちゃんと売れるのかどうか、価格設定を間違えると散々な結果になるのでは、と関係者でもないのに心配になってしまう。

パークコート麻布十番ザ・タワーは今月下旬から販売開始と書いてあるので、価格もほぼ決まっているのだろうけれど、今回の資料には予定販売価格帯など、価格についての情報は何もない。
シティタワー麻布十番の価格が平米単価で130万円前後、坪単価で420〜450万円程度なので、普通に考えればそれに近い価格になるのだろう。

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posted by さるうさぎ at 23:37 | Comment(1) | TrackBack(1) | 麻布十番の物件 |edit

2008年09月16日

「販売不振でもマンション高値」日経ヴェリタス 2008年8月31日号

「分譲マンションの販売不振が深刻化しているらしい。いつかは手に入れたいマイホーム。買い時はいつなんだろうか。関連銘柄の株価も気になる。日経ヴェリタスの貴社に今後の動向を聞いてみた」(日経ヴェリタス 2008年8月31日号)という導入の1ページ記事。

主な内容は、

・首都圏マンションは売れていない
7月の首都圏マンション契約率は53.5%で、前年同月の74%から大幅下落

・売れない最大の理由は価格上昇
マンション1戸あたり平均価格は、東京都区部に限ると6,581万円で、これをフラット35(金利3%、35年頭金・ボーナス払い共になし)で借りると、毎月25万4,000円の返済

・今後のマンション価格は値下がりを予想する人もいれば、横ばいとする人もいる

・マンション開発業者の業績は厳しい

・ただし値下がりすれば販売は回復すると思われる
「郊外化・戸建て住宅の流れは終わり、都心ニーズが高まっているため、マンションに対する潜在需要は変わっていない」との声が支配的

というようなもの(契約率、平均価格はいずれも不動産経済研究所調べ)。
港区についての記述も(ほんの一部だが)あった。

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2008年09月11日

「マンション『売っていい駅』『ダメな駅』」週刊朝日2008年8月29日号

少し前だが、週刊朝日にマンションを「売っていい駅」のランキングが載っていた。
東京カンテイのデータ、特にマンションPBRと同社が呼んでいる、中古価格を新築価格で割った数値、要は新築マンションが何倍の価格で売れるかを表した数字を、駅別に高いものから並べた単純な表と、その後に「売ってよしだが貸してよしではない駅」など、賃料水準との比較から見たランキング。

集計対象のマンションは、1998年から10年間に分譲された新築物件とのこと。「売っていい駅」のランキングを見ると、案の定上位には港区が多い。

1位銀座一丁目、2位神保町と1,2位は港区ではないけれど、3位お台場海浜公園、4位汐留、5位品川、7位麻布十番と、港区がずらり。マンションPBRの数字は、1.3〜1.4程度。お台場海浜公園の分譲マンションはザ・タワーズ台場しかないから、ザ・タワーズ台場は平均して新築分譲時価格の約1.4倍で売れていた、ということになるようだ。

それ以降も、16位に六本木一丁目(1.22)、21位三田(1.19)、22位赤羽橋(1.18)、23位白金高輪(1.18)、25位白金台(1.17)と、港区の駅が多く入っている(括弧内はPBR)。

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2008年09月07日

三田綱町パークマンション

お盆の頃から一昨日の金曜日までは不動産チラシが全然こなかったのに、昨日・今日と大量に仲介業者の広告がやってきた。
その中にあったのが三田綱町パークマンション

【概要】 
港区でヴィンテージマンションを一つ挙げるとしたら間違いなくここ、というぐらい古いけれど高値を保つマンション。
今回チラシに載っていたのは126.99平米で17,680万円の16階住戸。平米単価139万円、坪単価460万円となり、同じ広さの港南地区タワーマンションよりも高い。
これが新築とか築浅なら分かるが、三田綱町パークマンションは昭和46年1月築、すでに築後37年も経過している。

近くにあまり高い建物がないので、とても高く感じるが、実際には19階建て。ただ、天井高や階高が高くて建物自体の高さは今の19階建てよりも高いかもしれない。そう思うぐらい、存在感がある。

常駐管理で、管理費は月額45,000円、修繕積立金が月額40,000円。

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2008年09月06日

パークハウス西麻布

最近なんだか仲介業者からのチラシが減ってきている気がする。
このパークハウス西麻布が載っていたのは金曜日の新聞折り込み広告だけれど、以前は多いときで10社近くのチラシが入っていたのが、中古マンションはあともう1社だけ。ずいぶん寂しい状況だ。
ちなみにパークハウス西麻布を載せていたのは東急リバブルのチラシ。

【概要】 
平成12年1月築、7階建ての中層マンション。総戸数は51戸。
チラシに載っていたのは、4階、100.8平米の住戸で、価格は1億7,500万円。
西麻布の高台という立地もさることながら、三菱地所のパークハウスシリーズの一つということもあり、なかなかいい値段がついている。

管理費も高そうだな・・・と思って見てみるとやはり高めで、月額62,500円。
修繕積立金は月額10,100円で、これは逆に安くて少し不安になる。

駐車場も51台分あるが、空きがあるとのこと。超高級マンションでは駐車場の空きがないことが多いけれど、富裕層にもガソリン高で車離れが進んでいるのだろうか?あるいは車の運転をやめた高齢世帯が多いのだろうか。

外観はこのような感じ。
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posted by さるうさぎ at 00:06 | Comment(2) | TrackBack(0) | 広尾・南麻布の物件 |edit

2008年09月04日

「『シティタワー品川』が安い理由」読売ウイークリー08年9月14日号

シティタワー品川の掲示板を見ていたら、AERAに続いて読売ウイークリーにも記事が載ったと書いてあったので、早速読んでみた。
電車の中吊り広告にも「今秋、人気爆発の『シティタワー品川』が安い理由」という見出しがあったようだけど、実際に見てみると特集記事ではなく、「碓井民朗のマンション一棟両断」という連載記事だった。

大まかな内容は・・・

この秋一番の注目物件は都営団地の建て替えで建設された「シティタワー品川」、間取りは田の字型がほとんどで、角住戸もぱっとしない人気の秘密は、最多価格帯が3,200万円台、販売坪単価が約120万円というその価格安い理由は、定期借地権だということもあるがそれだけではなく、4年前に行われた都営団地再開発の入札で販売坪単価を決めていたから。そして安い割にはディスポーザーがあったりトイレが洗浄暖房便座だったりと、グレードは中級以上。ただし購入に必要な登録の締め切りは過ぎているので、もう買えない。先日発表された中間倍率は最大68倍だったから、どうせ申し込んでも抽選ではずれたはず、とあきらめて欲しい。

というようなもの。

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2008年09月03日

「地価『暴落駅』東西ランキング『プチバブル』崩壊の波が洗う」AERA 2008年9月1日号

先週号のAERAに載っていた「地価『暴落駅』東西ランキング『プチバブル』崩壊の波が洗う」は非常に興味深かった。
暴落駅ランキング自体には当然ながら港区は出ておらず、それ自体あまり興味はなかったが、なぜか冒頭約2ページはシティタワー品川についてのもの。

「いわば『東京ドリーム』とでも言うべき物件」「個人的に是非買いたい」という業者の声や、モデルルーム10分の見学が1時間待ちだったこと、8月22日に発表された中間倍率では最大68倍がついたことなどが書いてある。

いつの間にか中間倍率が出ていたのか、とシティタワー品川ホームページを見てみると、8月21日午後6時時点での中間倍率が掲載されていた。

見てみると、確かにVタイプの2512号室が68倍になっている。Vタイプは114.27平米と、最も専有面積の広い間取り。シティタワー品川では1戸しかないようだ。これで価格は4,347万円なのだから、人気が集中するのは当然。1戸しかないのだから、5年後以降(それ以前は転売・転貸すると違約金発生)に売るのも容易だろう。それこそ不動産業者が個人的に購入しようとしている可能性もある。

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posted by さるうさぎ at 01:14 | Comment(1) | TrackBack(0) | 雑誌記事・その他 |edit
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