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2008年10月26日

シティタワー麻布十番 第一期は先着順受付中

どうやら、シティタワー麻布十番の売れ行きは相当不振のようだ。

金曜日の新聞に入っていたシティタワー麻布十番のチラシには、「第一期 先着順受付中」とある。第一期は7月下旬から販売しているはず。即日完売からはほど遠く、第一期から早くも大量に売れ残っている、ということになる。

物件概要の販売戸数欄を見ると、75戸(総戸数は500戸)。専有面積は46.66u〜133.19u、販売価格は5,880万円〜2億6,800万円。すぐ隣に、三井の「パークコート麻布十番ザ タワー」(総戸数440戸)が建設中で、そう遠くないうちに大量に売り出されることを考えると、ずいぶん強気の価格設定に思える。単価で見ると、平米単価で126万円〜201万円、坪単価は417万円〜665万円。やっぱり高い。

チラシには、部屋のタイプ別間取り図と価格帯も載っている。

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posted by さるうさぎ at 18:42 | Comment(7) | TrackBack(0) | 麻布十番の物件 |edit

2008年10月24日

ブランズ島津山 新築にもかかわらず値下げを広告

今朝の新聞折り込み広告の中に入っていたブランズ島津山の広告には驚いた。「新価額発表」と大きく書いてある。その下には、「72.00u(2LDK)6,790万円より」。ぱっと見ただけで平米単価が100万円を切っていることが分かる

チラシを開いて見てみると、販売住戸は3戸で、広さはどれも72.00u。ただ、間取り図は2種類載っている。どちらも2LDKだが、片方は東南・北東角部屋、もう片方は東南・南西角部屋。価格は6,790万円・6,890万円・6,990万円。

チラシには、元々いくらだったのか、あるいはいくら値下げしたのかの記載がない。非常に気になる。港区からはずれるし、特に安いわけでもないしまあいいか、とチラシなどすべて捨てていたが、、、置いておけば良かった。

インターネットで調べてみたら、楽天不動産のページの9/12のキャッシュを発見。販売戸数4戸で、45.96平米〜72.00平米が4,850万円(1戸)〜7,940万円(1戸)とある。この時点での72u住戸は、今回チラシに載っている3戸のいずれかである可能性が高い。となると、1,000万円近い値引き、率にして13%近い値引きが広告されていることになる。

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posted by さるうさぎ at 21:36 | Comment(2) | TrackBack(0) | 品川の物件 |edit

2008年10月19日

白金グランドハイツ

新聞折り込みチラシに載っていたが、ずいぶんと安い。5ヶ月前にもチラシに載っていたが、そのときより2割近く値下がりしている。

【概要】 
昭和58年3月築の8階建てマンション。チラシに載っていたのはその7階で、137.27uで1億480万円の住戸。平米単価で見るとなんと76万円(坪単価は252万円)!築25年とはいえ、この広さで、埋め立て地でなく、土地権利も借地権や地上権でなく所有権であることを考えると、かなり安い。

管理費はどうなのか、と見てみると、チラシには「管理費等」が月額46,930円と書かれている。修繕積立金込みとすると、まあこんなものだろうか。

駐車場も専用使用権付きで、それはそれで良いのだけれど、使用料が月額5万円!と破格に高い。このあたりだと、個人的な感覚としては機械式で3万円台、平置きで4万円台といったところだけれど、さすがに5万円となると高く感じる。

【立地】
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posted by さるうさぎ at 21:46 | Comment(7) | TrackBack(0) | 白金・高輪の物件 |edit

2008年10月17日

芝浦アイランドの相場(2008年9月)

高輪ザ・レジデンスの相場は、数字の上でも、実感としても、そう極端に変わっていない印象だけど、芝浦アイランドについては、この数ヶ月で目に見えて相場が下落している気がする。去年から今年初め頃の感覚では、ケープタワーが平米単価90万円台、グローヴタワーは100万円台、場合によっては110万円台というような感じだったけど、今ではグローヴタワーで平米単価90万円台もざらに見かける。シティタワー品川が信じられない安値で売り出されたこともあり、今ではかなり値を下げているのではないかと思われる。

実際に流通している中古物件を見てみると、9月30日時点で、ケープタワー、グローヴタワーともにそれぞれ20戸売りに出ている。ケープタワーでは約95平米(41階)で6,980万円、グローヴタワーでは101u(7階)で8,480万円など、今までの水準よりもかなり安い売り物件が目につく。

全体的に見た平米単価も、それらの影響を受けて若干2ヶ月前よりも下がっており、次のような数字になった。

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posted by さるうさぎ at 22:19 | Comment(0) | TrackBack(0) | 港南・芝浦・台場の物件 |edit

2008年10月07日

高輪ザ・レジデンスの相場(2008年9月)

前回調査してから今回までは大変な二ヶ月間だった。リーマンは破綻するわ、株は暴落するわ、いったい何が何だか・・・という中で、果たして高輪ザ・レジデンスの中古価格はどうなっているのか。

前回調査の7月31日時点では、テラス棟1戸を含む16戸が売り出されていたのに対し、今回9月30日時点のデータでは、タワー棟16戸が売り出されている。専有面積は48.26平米から261.94平米と、前回とまったく同じ。とうか、ぱっと見て前回から引き続き売れ残っている住戸が多い。

16戸すべてひっくるめて平均を出すと、次のようになる。

平均専有面積:約116.77平米(約35.32坪)
平均価格:1億8,919万円
平均平米単価:約162万円
平均坪単価 :約536万円

前回の数字と比較すると、ほとんど変わっていない。前回も売り出されていた13戸のうち一部が値下げしている影響で、若干単価が下がっているものの、224.19uで4億円、261.94uで6億円の住戸はまったく値下げしていないため、大きな動きはない。

これまた前回同様、60平米未満と120平米越え住戸以外(10戸)で算出すると、次のようになる。

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posted by さるうさぎ at 21:11 | Comment(0) | TrackBack(0) | 白金・高輪の物件 |edit

2008年10月04日

パークコート高輪ヒルトップレジデンスはどうなっているのか・・・

パークコート高輪ヒルトップレジデンスのチラシが、二社から同じ日に入ってきた。一社は三井不動産レジデンシャル、もう一社は三井リハウス東京。ともに三井グループだが、前者は新築物件を、後者は仲介物件を載せている。

今年の5月に竣工していて、最近はフォレストレジデンスの方のチラシや、ヒルトップレジデンスの仲介物件はあっても、新築のチラシは見なかったので、てっきり完売したものと思っていたが、まだ売れ残っていたとは・・・・。

新築の方のチラシでは販売戸数6戸とあり、中古のチラシにも4戸載っている。単純に合計すると10戸。総戸数数百戸のタワーマンションならともかく、総戸数127戸だから、比率からすると結構な数が売られていることになる。

ところが、よく見ると、中古のチラシに載っている4戸のうち3戸は「新築」(残り1戸は新築未入居)とあり、間取り・価格がレジデンシャルの方のチラシと一致している。レジデンシャルと三井のリハウスが、どちらも同じ住戸を売っている、ということだろうか。

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posted by さるうさぎ at 23:00 | Comment(0) | TrackBack(0) | 白金・高輪の物件 |edit

2008年10月03日

「不動産・ゼネコン マンション大激震!」週刊東洋経済2008年10月4日号

今週月曜に発売された週刊東洋経済は、全体の半分以上を不動産特集が占めていた。マンションに関する内容はそう多くないものの、港区を含む都心でのマンションについての記述もある。

まず、特集記事よりも前の「市場観測」のコーナーに、「都心の一部は40%下落も マンション値下げも進む」という記事があり目をひく。タイトルを見ると、まるで都心のマンションの一部が40%下落するかのようだが、中身を見ると40%下落するのは一部の都心オフィス用地のことで、マンション値下げが進むというのは都心以外の話。「東京都心部のマンションは話が別だ。価格が高くても、立地がよければ売れ行きは衰えていない。結局、よい物件は案外価格が下がらないのだ」と結ばれている。

その後、38ページから124ページまでが不動産特集記事で、デベロッパー、ゼネコンと不動産ファンドおよびその周辺についての内容が多い。港区のマンションについては次のように書かれている。

むろん、すべての物件が売れていないわけではなく、「ステーションスイート新川崎」「パークコート赤坂ザ・タワー」など即日完売する物件も少なくない。

都心・都内近郊・郊外という三つのエリアで、今後のマンション価格はどうなるか。
都心部に関しては、ニーズも強いため、大幅な土地価格の下落は見られないと思われる。今後予想されるのはせいぜい20%前後の低下だが、土地の比率が高く、建物比率が低いために建築費が15%程度上昇しても、分譲単価に関しては、7〜8%ダウンにとどまる。

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posted by さるうさぎ at 00:51 | Comment(0) | TrackBack(0) | 雑誌記事・その他 |edit
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