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2008年12月30日

ストークマンション高輪二番館

12月中旬頃に、ストークマンション高輪二番館のチラシが何度か入ってきた。それまではあまり見かけたことがない気がする。ちょっと古いけれど、広い割にそう高くない。

【概要】 
昭和58年9月築、5階建てで総戸数は15戸。ちょっと規模が小さすぎるかもしれないけれど、大規模マンションよりは小規模な方が個人的には好き。

見た目は、チラシのカラー写真で見ると、ややドムスシリーズに似た感じの、レンガ色というか小豆色というか、そんな感じの色。規模的にもドムスシリーズに近い。年代としてもそのぐらいだから、影響を受けているのかもしれない。施工は竹中工務店とのこと。

別々のチラシに2戸載っていたのだが、片方は3階の101.98uで8,480万円、もう片方は1階の134.99uで8,900万円。後者は、1階とはいえかなり安く感じる。単価にして見ると、平米単価66万円、坪単価218万円。激安ということもないが、この広さでこの価格水準というのは珍しい。

管理費は、前者が月額48,020円、後者が62,580円。修繕積立金は前者が月額20,863円、後者が27,358円。どちらの住戸も専用駐車場の所有権付きで、使用料は管理費に含まれているそうなので、駐車場料金が3〜4万円程度(平置きならもっとしてもおかしくない)と考えればそう高くない。

写真を見る限りでは、3階部分の上に4階のルーフバルコニーがあるように見える。良質なマンションを手に入れるには、ルーフバルコニー直下の住戸は騒音や雨漏り、配管がどこを通っているかなど要注意だと書いてあった。今回のチラシでは、ルーフバルコニー直下かどうかはっきり分からないが、気になるところだ。

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posted by さるうさぎ at 01:17 | Comment(7) | TrackBack(0) | 白金・高輪の物件 |edit

2008年12月26日

D'グランセ三田聖坂

初めて聞くマンションのチラシが入ってきた。仲介物件なのに、「先着順」と大きく書いてある。先着順じゃない仲介マンションってあるんだろうか?

【概要】 
全然知らなかったが、平成18年3月築とのこと。まだ3年も経っていない。7階建てで、総戸数は53戸らしい。中層・中規模マンションということになるだろうか。土地は所有権。ここまでは悪くない気がする。

チラシに載っているのは5階の84.04u住戸で、価格は8,480万円平米単価は約101万円、坪単価は約334万円で、築年月と高台の立地を考えると、割安な感じに見える。築年月からすると、分譲開始は平成16年か17年と思われるが、底ではないにせよ今よりはだいぶ安かったと思う。分譲時と同程度の価格かもしれない。

管理費は9,660円、修繕積立金は5,880円(いずれも月額)。これはけっこう安い方ではないかと思う。

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posted by さるうさぎ at 00:29 | Comment(2) | TrackBack(0) | 白金・高輪の物件 |edit

2008年12月21日

グラン・ブルー高輪アドニス

少し前から、何度かチラシが入ってきている。新しいマンションだが、それにしても高い。

【概要】 
港区高輪4丁目にある、3階建て(地下4階)低層マンション。築年月は平成17年3月、総戸数37戸と、個人的にはかなり魅力的に見える(大規模でなく、低層なので)。

グラン・ブルーというシリーズ名はあまり聞いたことがないな、と思い分譲主を調べてみると、「アキムラ シー・アイ・エックス」(AKIMURA CIX)という会社のようだ。ホームページによると、資本金7,000万円で従業員24名、設立が2004年4月となっている。いわゆる新興デベロッパーというやつか。母体は秋村組という会社で、そこからスピンアウトしたようだ。施工は竹中工務店。

今回中古物件としてチラシに載っていたのは、最上階の3階にある136.93uの住戸で、価格は1億8,000万円。単価で見ると、平米単価が約131万円、坪単価が約435万円となる。他と比べて著しく高い、というわけでもないけれど、分譲時価格は7,580万円〜1億7,580万円(70.9〜146.7u)のようなので(リビリィより)、分常時価格よりは1,500万円ほど上乗せされているもとの思われる。

管理費は月額36,800円、修繕積立金が月額11,000円。他にホームセキュリティ1,890円、インターネット使用料1,995円などもかかるので、全部合わせると月に53,000円強かかる。専有面積を考えると、まあ普通の範囲内かな?

【立地】
地図を見ると、港区と品川区の境界にまたがっているようにも見える。高台で、大通りからも離れている。時々品川プリンスに映画を見に行ったついでに散歩したりするけれど、非常に閑静な高級住宅街という感じ。それでいて、南麻布のような変な緊張感もない(気がする)。

最寄り駅の高輪台からは徒歩9分と少し離れているけれど、品川駅も徒歩10分で使える。山手線、京浜東北線、東海道線、横須賀線、京浜急行線、そして東海道新幹線も使える品川駅に歩いて行けるのだから、徒歩10分ぐらいはどうってことない。将来リニアモーターカーの始発駅になることが濃厚だし、ますます便利になると思われる。

気になることと言えば、スーパーからもちょっと離れていること、人通りが少なく夜は少し怖いこと、ぐらいだろうか。

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posted by さるうさぎ at 01:21 | Comment(3) | TrackBack(0) | 品川の物件 |edit

2008年12月18日

ウェリス高輪

NTT都市開発が高輪に分譲マンションを建てるらしい、と知り、同社のホームページを見てみると、確かに「港区の歴史ある高台に『ウェリス高輪』誕生」と書いてある。

ニュースリリースを見ると、特徴が分かりやすく書いてある。

・総戸数は51戸で、うち販売戸数は49戸
・モデルルームは2009年1月中旬オープン
・白金高輪駅徒歩5分の立地
・全戸南向きのレジデンス棟と、タワー棟で構成される
・角住戸率93%
・天井高最大2.7メートル、高さ最大2.3メートルのハイサッシュ
・間取りは1LDK〜3LDK、44.97u〜132.62u
・地上13階・地下1階建て

これだけ見ると、なかなか魅力的に見える。最近港区でもディスポーザーがついていないマンションが出たりしているが、ここはちゃんとディスポーザー、食洗機がついているとのこと。エアコンも天井埋め込み型。

既に物件ホームページも公開されていた。一番気になるのは、具体的にどこに建つのか?というところだが、ホームページを隅から隅まで見ても地図はまったく載っていない。「ロケーション」という項目を見ても、おおざっぱな場所しか表示されない。

ウェリス高輪 建設地付近(2008年1月撮影)
高輪の天神坂   ウェリス高輪建設地   ウェリス高輪建設地付近
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posted by さるうさぎ at 23:22 | Comment(0) | TrackBack(0) | 白金・高輪の物件 |edit

2008年12月13日

広尾ガーデンヒルズ サウスヒルD棟 最上階

今朝の新聞に入っていた三井のリアルプランからのチラシに載っていた、広尾ガーデンヒルズ サウスヒルD棟最上階(9階)住戸。229.05uで、価格は5億6,000万円!この前相場を調べた高輪ザ・レジデンスで、224.19uがちょうど4億円。ずいぶんと高く感じる。やはり別格ということなのだろうか。港区のマンションではないが、目がいってしまう。

管理費・修繕積立金も高額で、それぞれ月額107,960円、54,310円。それ以外にも駐車場共益費(駐車場自体は所有権付き)とか給湯基本料とかで、月に1万円弱かかる。全部で月約17万円かかる計算で、家賃と考えれば安いものだが、所有してなおこれだけの費用がかかるのだから、並外れている。

間取り図がまたすごい。エレベータホールと共用廊下部分がほぼ正方形で中央にあり、その周りを専有部分がぐるっと取り囲んでいる。チラシでの表示は3LDKだが、約12帖の寝室は中央部分に引き戸の仕切りがあるし、二つあるウォークインクローゼットも4帖以上はありそうでかなり広い。窓もついているので、普通に居室としても使えそうに見える。主寝室の廊下側にはステンドグラスもついているようだ。

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posted by さるうさぎ at 10:23 | Comment(4) | TrackBack(0) | 広尾・南麻布の物件 |edit

2008年12月11日

「不動産『底値』チャンスが来る!」週刊朝日2008年12月19日号

今週の週刊朝日に載っていた記事は、港区に特化した内容こそなかったものの、なかなか興味深い内容だった。6ページにわたって書かれている内容は、大別すると 1.不動産価格はどこまで下がるか、2.値引きのテクニック、3.住宅ローン金利について、4.マンション必須チェックポイント、の4部に分かれている。

3と4はほとんどおまけのような内容。長期固定型の住宅ローン金利が非常に低く、今借りるなら長期固定が一番いい、ということが書いてあるが、特別真新しいことが書いてあるわけでもない。マンションチェックポイントは、8つのチェック項目が挙げられているものの、他にもっとあるだろう、という感じ。この部分は1ページ弱しかないので、仕方がない気もする。細かいところをついているので、見落としがちなところを指摘してくれて、新しい気付きがある、とも言える。

2の値引きのテクニックは、よく雑誌や本などにも同じようなテーマで書かれることがあるが、今回の内容はややえげつない感じ。端的に言うと、販売会社の担当営業に、キックバックを渡すことを条件にさらなる値下げを要求する、というもの。不動産の世界では当たり前かもしれないけれど、そこまでやるか、うーん、と思ってしまった。

やはり一番興味があるのは、不動産の底値がいつ来るのか、という部分。個人的には、今は絶対に買い時ではないと思っているけれど、識者がどう見ているのかはやはり気になる。

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posted by さるうさぎ at 20:49 | Comment(0) | TrackBack(0) | 雑誌記事・その他 |edit

2008年12月10日

高輪ザ・レジデンスの相場(2008年11月)

2ヶ月に一回調べてきた高輪ザ・レジデンスの中古売り出し価格も、今回で2巡目。前回(9月)との比較も気になるけれど、昨年と今年でどうなっているのか、気になるところ。

11月30日時点の流通物件情報を見てみると、高輪ザ・レジデンスで売り出されているのはタワー棟だけで21戸、テラス棟は無し。前回はタワー棟15戸、テラス棟1戸だったから、今回は在庫がかなり増えている。といっても総戸数は574戸もあるので、全体からすれば中古で売り出されているのはごく一部。

専有面積は46.25uから261.94uまであり、全体の平均を出してもあまり意味がない気もするけれど、手っ取り早いのでまずは全体平均を出してみるとこんな感じ。

平均専有面積:約113.42u(約34.31坪)
平均価格:1億8,023万円
平均平米単価:約159万円
平均坪単価 :約525万円

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posted by さるうさぎ at 00:00 | Comment(2) | TrackBack(0) | 白金・高輪の物件 |edit

2008年12月05日

クオリア南麻布

今日帰宅したら、郵便ポストに東急リバブルからのチラシが入っていた。今朝の新聞にも東急リバブルのチラシがあったが、今朝のは恵比寿コンサルティングセンターからのもので、ポストに来たのは渋谷東口コンサルティングセンター。

東急不動産はブランズ島津山ブランズ赤坂が深刻そうだから、会社としてもヤバイのかな、と想像しちゃうけれど、東急リバブルはどうなんだろう?と思いつつポストにきたチラシを見ていたら、クオリア南麻布が載っていた。一瞬目をひいたけれど、よくよく見ると「うーん」という感じ。

【概要】 
クオリア南麻布自体は13階建て、総戸数は84戸。チラシに載っていたのはその中の9階住戸で、専有面積は68.19u、価格は7,680万円。この広さと価格、南麻布の立地だけを見れば、そうおかしなこともないけれど、チラシをよく見ると「借地権(新法)賃借権(平成66年10月9日まで)」とある。それでこの価格となると、ずいぶん高く感じる。

管理費は月額15,600円、修繕積立金が月額8,050円。そして借地権だから、地代が毎月かかる。それが月額9,080円。さらにインターネット使用料やら町会費やらが、合計月額3,544円かかる。全部あわせると、約36,000円。毎月の費用としては、ちと高く感じる。ただ、インターネット代単体は1,764円と安い。

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posted by さるうさぎ at 22:45 | Comment(0) | TrackBack(0) | 広尾・南麻布の物件 |edit
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