プレイス白金ブライトレジデンス

新聞折り込みではなく、ポストに投函されていたチラシにプレイス白金ブライトレジデンスが載っていた。今までよりもかなり価格が下がっている気がする。



【概要】　
20階建て、総戸数220戸と、タワーマンションほどではないものの、大規模なマンション。
平成17年6月築で、まだ新しい。
白金タワーやアエルシティの開発と同時期にできたはず。

チラシに載っていたのは、75.14�uで6,980万円の3階南向き住戸。平米単価93万円、坪単価307万円ということになる。
この広さ、この築年数、この立地で平米単価100万円を切るのは珍しい。
今までもプレイス白金ブライトレジデンスの売り住戸はあったけれど、もっと単価は高かった。

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地価動向（平成20年第4四半期、国土交通省発表）

2月24日に国土交通省が、「平成20年第4四半期(H20.10.1〜H21.1.1)主要都市の高度利用地地価動向報告の結果について」を発表した。それを受けて、昨日2月25日の主要紙朝刊はすべてこれを報じている。

同省発表の内容は、「平成20年第4四半期(10/1〜1/1)の主要都市の高度利用地の地価動向は、ほぼ全ての地区（調査した150地区のうち148地区(98.6%)）で下落」ということで、もうボロボロという内容。

三大都市圏の中では名古屋圏が最も下落幅が大きいようだが、東京も10%前後下落しているところがけっこうある。10%の下落率は、1年前に対してではなく、3ヶ月前に対しての数字だから、バブル崩壊直後ほどではないにせよ、深刻な状況だ。

港区で調査対象となっている地区は7地区。うち4地区は商業地で、残り3地区が住宅地（南青山、高輪、芝浦）。下落率を見ると、南青山が6%以上9%未満、高輪が3%以上6%未満、芝浦が6%以上9%未満となっている。高輪はこれで3四半期連続下落、南青山と芝浦も2四半期連続下落ということになる。
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ロイヤル白金ガーデン

先週土曜日に入ってきたチラシで、一番面白かったチラシに載っていた物件。チラシの発行元は、プリンセス・スクゥエアー（なぜかスクウェアーではない）という仲介業者。白黒両面刷りのチラシで、4物件載っていたが、このロイヤル白金ガーデンの他に、駐車場所有権付きの南麻布ロイヤルハイツ物件（82.07�u 6,280万円）、高輪四丁目のパレス高輪が123.55平米で7,400万円、そして芝浦アイランド グローヴタワー41階85.88�uが7,580万円と、どれも今までの相場より安く、人気のありそうなエリア。グローヴタワー以外はどれも旧耐震なのがネックではあるが・・・。

それらの中でも、ロイヤル白金ガーデンはなかなか立地が良い。そして、価格も安め。

【概要】　
築年月は昭和54年の3月。ということは、来月でちょうど築30年。チラシには、「100%住宅ローン＋諸経費ローン＝自己資金0円相談可」などと書いてあるが・・・築30年マンションでこんなこと（オーバーローンというのだろうか？）が可能なのかは甚だ疑問だ。もっとも、単に相談できるだけで、実現可能性は極めて低いのかもしれない。

建物自体は5階建てで、総戸数は45戸。旧分譲は東亜企業、施工は北新建設とのこと。チラシに載っていたのは、2階の72.89�u住戸で、価格は5,480万円。平米単価75万円、坪単価249万円ということになる。

管理費は月額14,900円、修繕積立金は月額32,530円。専有面積の割に、特に修繕積立金が高い。途中で値上げされたのだろうが、修繕計画がうまくいっているのか、少し心配になる。管理は住み込み型の常駐管理とのこと。

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元麻布ウエストパーク・マンション

昨日入ってきたチラシで、もう一つ興味をひいたのが元麻布ウエストパーク・マンション。100�u越えの広さ、元麻布3丁目の立地でありながら、坪単価366万円と比較的安い。

【概要】　
昭和61年9月築、3階建てで総戸数6戸という小規模マンション。売りに出ているのはその3階、124.74�uで1億3,800万円の住戸。平米単価は111万円、坪単価は前述の通り366万円で、かなり安い水準に見える。

価格だけでなく、管理費、修繕積立金も安い。管理費が月額14,840円、修繕積立金に至ってはなんと月額1,060円！ゼロが一つ足りないのではと思ってしまう。ただよく見ると、敷地内駐車場の専用使用権が付いていて、その使用料が月額55,000円とのこと。ただ、駐車場料金を含めても、他のマンションでこれだけ広ければ、もう少し月々の費用はかかってくると思う。

価格も目が飛び出るほどの高さではないし、維持費もそう高くないし（本当に維持できるだけの費用なのかは不明だが）、なかなかいいな〜と思って見ていると、物件概要末尾に一言「エレベーターなし」。これが安い理由の一つと思われる。

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白金台フロント

今週は木・金にあまり不動産チラシが入ってこなかったが、土曜日の今日はかなりたくさん入っていた。新築マンションのチラシはやや減り、中古物件チラシが多くなってきたように思う。その中で、この白金台フロントはちょっと印象に残った。

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「家賃崩落」都心で始まった AERA 2009.2.16号

今週のAERAには、不動産関連記事がいくつか載っていた。その中でも一番目立っていた「『家賃崩落』都心で始まった」という記事、賃貸に住むことは今のところ考えていない自分としても、今の持ち家を貸すことを考えればとても人ごとではない。

記事タイトルに続く見出しの文章、ちょっとドキッとする。

「三軒茶屋」の異変、高級物件は下落先行
不動産の「ミニバブル」がはじけても、賃貸住宅の家賃相場は高止まりしてきた。
そんな「ギルド社会」の自壊が、だが、大都市でも起こり始めている。
空室は増える一方だ。家賃のメルトダウンはこれからが本番である。

・・・なんだか途中の文章がちょっとおかしい気もするし、わざわざ「メルトダウン」なんて言わずに「暴落」とか「崩落」とか書けばいいのに、なんてことも思うけれど、「『三軒茶屋』の異変」なんて書かれるとけっこう気になる。

その三軒茶屋は、2008年9月の平均家賃が、その半年前に比べて20�uワンルームで5%減、45�uで3.7%下落したらしい（「住宅新報」調べ）。
ふーん、まあでも港区の家賃はそう下がりはしないんじゃないかなー、と安易に考えていたら、同じページに掲載の「首都圏の駅別家賃変動率ランキング」に、港区の駅も一つだけ入っていた。

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南青山パークハウス

日曜日の日経新聞に、日経新聞第二部のような感じで、広告特集として「三菱地所　港区マンションセレクション」が別刷りで入っていた。
掲載マンションは、元麻布パークハウス、有栖川パークハウス、パークハウス赤坂氷川と、これから販売される南青山パークハウス。

【概要】　
総戸数30戸、地上11階建てで、免震構造と書いてある。専有面積は88.07�u〜131.41�u。敷地面積は1,138.57�uで、元麻布パークハウス、有栖川パークハウスとほぼ同じ。施工は大林組。
物件概要欄には、販売価格・戸数とも未定とあるが、注釈部分には販売戸数が23戸とある。販売開始は今年の2月下旬とのこと。

ここまでだと、一緒に紹介されているパークハウスシリーズとそう変わらないようにも見えるが、南青山パークハウスは敷地が定期借地権となっている。期間は法定下限の50年。土地を仕入れていない分安くなるはずだが、どのくらいになるのだろうか。

最近の定期借地権マンションというと、シティタワー品川、広尾ガーデンフォレスト、パークコート神宮前が思い浮かぶ。

シティタワー品川は、坪単価約120万円と破格に安く、個人的には去年一番印象に残ったマンション。ここは定期借地権の期間も70年と長い。

逆に広尾ガーデンフォレストは定期借地権マンションとは思えないほど高額で、入居を目前にキャンセルが相次いでいるもよう（「広尾ガーデンフォレスト、またしてもキャンセル住戸販売？」参照）。
坪単価は安い部屋でも400万円を超え、高い部屋では900万円を超える。

パークコート神宮前は、70〜80�u台でも坪単価は300万円前後で、そこまで高くないものの、毎月の地代が87.13�u住戸で月額21万円と、異常に高い。総合的に見ると、広尾ガーデンフォレスト同様とんでもなく高額になる。ここも今年4月に入居だが、まだ販売を行っている。

これら高額な定借マンションとは売り出し時の市況がまるで違うし、今回の南青山パークハウスは建物完成が平成22年1月中旬予定なので、建築資材も安めに調達できているはず。さすがに価格はおさえてくるだろうけれど・・・どうなることか。

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広尾ガーデンフォレスト、またしてもキャンセル住戸販売？

つい先日、キャンセル住戸の販売・抽選が行われたばかり（詳細は「広尾ガーデンフォレスト　キャンセル住戸のご案内」参照）のはずなのに、今日新聞に入っていたチラシにまたもや広尾ガーデンフォレスト住戸が出ていた。

今回はキャンセル住戸とも何とも書いていない。チラシを発行しているのは三井不動産販売だったので、早くも中古物件というか、購入者が転売しようとしているのかと思ったが、売り主は三井不動産レジデンシャルと書いてある。ということは新築住戸。

販売戸数は5戸。この前のキャンセル住戸販売は7戸だった。となると、キャンセル住戸販売が不調で、いくつか売れ残ったのをまだ売っているのかな？と思って見てみると、間取りや部屋番号が全然違う。キャンセル住戸の部屋番号全ては控えていないので分からないが、今回の5戸のうち、少なくとも4戸はこの前売られていた住戸ではない。新たにキャンセルが出た、ということだろうか。

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結局タワーマンションはいいのか？

今週土曜日のマンションチラシは、先週以上に不作だった。
白金タワーは以前よりも割安な住戸が何戸か載っていたが、それ以外は芝浦・港南地区のタワーマンションばかりで、真新しいものや、割安なものはなかった。ちょっと残念。

白金タワーは、80�uでも1億円を切る住戸が出てきて、それでもまだ高いと思うが、以前よりはずいぶん安くなった。その近くにあるシティタワー高輪や、高輪ザ・レジデンスも、やはり去年の今頃に比べればずいぶん安くなっている気がする。芝浦アイランドに至っては、今ではグローヴタワーでも平米単価100万円以下がほとんど。

地震や火事などの災害でどうなるか怖いのと、子供の発育に悪影響がありそうな気がするのとで、以前ならタワーマンションは見向きもしないところだが、『超高層マンション、暮らしてみれば…』（既に絶版？）という本を読んで、少しだけ気が変わった。

江東区の埋め立て地にある高層マンションの20階に住む著者が、十数年暮らしてみてどうだったかをエッセイ風に書いたものだが、地震や火事について、震度３程度ではほとんど揺れず、ブラインドが窓ガラスに当たる音で初めて気がつく程度だとか、マンション内で火災が発生した時は、その住戸は完全に焼けたが、上下階への影響はほとんどなかった、しかも玄関ドアを閉めていればそんなにひどく焼けることもなかった、と書いてあった。

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