「検証 首都圏マンション『魔の94年』物件の下落率」 週刊朝日2003年8月1日号

いよいよ年度末、マンション販売の現場で行われていた、この決算期に押し込むための熾烈な値下げ合戦もほぼ終わったところだろうか。
先週末は不動産の新聞折り込みチラシも激減していた。
この4月からのマンション相場はどうなるのだろうか。

週刊ダイヤモンドは早速昨日「マンション底値買い完全ガイド 」と題した増刊号を発売。
といっても、内容はほぼ1ヶ月前に発売された2009年3月7日号と同じ。
増刊号として刷り直すのは、よほど反響が大きかったからか。
消費者の購入意欲が冷え切っていないこと、同時に今のマンション価格は高すぎると思っていることを現しているように思う。

いったいどこまで下がるのか、考えても答えは出ないと知りつつ、非常に気になるところ。
バブル崩壊時はどうだったのかと図書館で昔の雑誌記事を調べてみたら、週刊朝日の2003年8月1日号に「検証 首都圏マンション『魔の94年』物件の下落率」なる記事があった。

全国で20万戸を超えた供給戸数、空前の買いムード・・・。あれからほぼ10年、「底値」で買ったはずのマンションの資産価値を検証した。

という出だしの記事は、今の相場感覚からするとかなり衝撃的な内容。

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「値崩れするマンション 郊外物件や都心バブル物件を直撃」週刊エコノミスト2009.3.31号

今週はAERAと週刊エコノミストが不動産特集を組んでいた。
どちらも月曜に発表された公示地価と同じ日に発売で、公示地価を意識した内容が含まれていた。

AERAの方は、公示地価や基準地価などは実態から乖離しており、地価は2007年前半にピークアウトしていた可能性が高い、下落幅も民間調査ではより大きく、野村不動産アーバンネットが一足先に発表した住宅地地価の動向では、20%以上下落しているところがたくさんある、といったことが書いてある。
しかし、具体的なことはあまり記載が無く、不動産鑑定士のコメントなどがいくつか紹介されている程度。

それに対し、週刊エコノミストの方は、「中古マンション価格の下落率が大きい190エリア」の一覧表を掲載している。
記事を執筆しているのもエコノミストの記者ではなく、東京カンテイの中山登志朗氏で、記事タイトルは「値崩れするマンション　郊外物件や都心バブル物件を直撃」。

記事本文には、「過去1年の価格下落が大きいエリアには、�@都心部への交通アクセスがやや劣る郊外エリア、�A都心部の一等地だが、投資目的の購入者が多く、価格に過熱感が強かった--という共通項がある」と書かれている。

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ソフィア高輪

やはり三連休だと仕事の疲れもとれ、だいぶ楽だ。
時間もあったので、週末にチラシで入ってきたソフィア高輪のオープンルームに行ってきた。

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グランドメゾン高輪台

三連休初日の今日も、新聞に大量の折り込みチラシが入っていたが、その中の一つに、グランドメゾン高輪台があった。
なんだか最近このあたりのグランドメゾンシリーズがやたら目につく気がする。
グランドメゾン白金台が建設中だし、この前のチラシでは、グランドメゾン白金・三光坂が載っていた。
たまたまだろうけれど、それにしても規模・階数などどれも全然違う。

【概要】　
15階建て、総戸数59戸の中規模マンション。
旧分譲は積水ハウスで、施工はグランドメゾン白金・三光坂と同じ松井建設（グランドメゾン白金台は鹿島が施工）。
築年月は平成12年12月で、これまた白金・三光坂の方と同じ。

チラシに載っていたのは、6階、78.15�uで6,380万円の住戸。
平米単価は82万円、坪単価は270万円。これはかなり安い。

管理費は月額13,700円、修繕積立金は月額6,250円。
そのほか、町内会費が月額200円とのこと。

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グランドメゾン白金・三光坂

3月は恐らくマンション取引が一番活発な時期だと思うけれど、さすがに3月中旬ともなると、チラシの量も減ってくる。そんな中少し気になったのが、グランドメゾン白金・三光坂。

【概要】　
平成12年12月築、13階建てで総戸数113戸のマンション。
元々の分譲会社は積水ハウス。
施工主はチラシに書かれていないが、松井建設のようだ。

チラシに載っていたのは、82.46�uで8,280万円の住戸。所在階は7階。
管理費は14,800円で、修繕積立金は7,090円（いずれも月額）。
管理は常駐管理のようで、その割には管理費は安いような気もする。

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グランドヒルズ白金台

昨日の新聞折り込みチラシに、グランドヒルズ白金台が載っていた。売住戸自体は珍しくないかもしれないけれど、チラシではあまり見ない気がする。
立地・広さなどかなり好条件ということもあるが、かなり高額。

【概要】　
平成16年1月築、15階建てで総戸数55戸の高級マンション。
白金高輪方面から白金台に向かって坂を上がってくる途中、左手にものすごく豪華に見えるマンションがあるなあ、と思っていたのがグランドヒルズ白金台。
旧分譲主は住友不動産で、施工は清水建設であるらしい。

チラシに載っていたのは、その5階にある145.57�uの住戸。
価格はなんと3億800万円！
平米単価は212万円、坪単価699万円とかなり高い。
調べてみると、先月までは3億2,500万円で売り出されていたようだ。
安くなってこの価格とはすごい。

管理費は月額50,215円、修繕積立金が月14,600円。
駐車場は専用使用権付きで、月額45,000円。
そのほか、トランクルーム使用料が月1,500円、ルーフバルコニー使用料が月2,000円。

【立地】
白金台駅から目黒通りを白金高輪方面に徒歩2分、坂を下り始めるあたりにある。
駅から近い上に高台、そしてさらに目黒通りと反対側の隣地が八芳園と、かなり贅沢な立地になっている。

白金台駅付近には東急ストアやポロロッカなどのスーパー、ツルハドラッグ、BOOK OFF、100円ショップなど日常生活の買い物も便利。
白金台駅を過ぎてそのまま10分ほど歩けば目黒駅に着き、さらにお店が充実している。
白金台駅と反対側に坂を少し下ればシェラトン都ホテルもある。

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東京マンション資産価値予測 DATA BOOK

最近見つけた面白い本が、『エリア別データ2万件の定量分析による 東京マンション資産価値予測 DATA BOOK』。著者は山�ｱ隆という人で、他にも『東京のどこに住むのが幸せか』『不動産でハッピー・リッチになる方法』などの著書がある。

『東京のどこに住むのが幸せか』は、港区の地区ごとの特徴や、東京で資産価値のある街の条件（かつて武家屋敷だったところ、最低でも80年の歴史のある街、など）から収益還元法の話、ペアシティルネッサンス高輪80には山口百恵と三浦友和が新婚時代に住んでいたなんていう話まで、色々と興味深い内容だった。

本書はそれよりも分厚く、装丁も高級感があり、まさにDATA BOOKという感じの立派な仕上がり。2005年末〜2006年末頃の賃料・価格のデータ約2万件をエリア別に集計し、平米あたり賃料単価/売買単価が専有面積、築年数、駅からの徒歩分によってどう変化するかを示したグラフ（散布図）、そしてそのデータに対しての著者の考察が主な内容。

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「供給量絞り売れ行きは堅調 注目高級物件ランキング」週刊ダイヤモンド2009年3月7日号

今週の週刊ダイヤモンドはマンション特集。色々と目をひく記事がある中で、具体的なマンション名が出ていたのがこの記事。首都圏、近畿圏の新築マンションについて、立地面、建物構造、専有部分などを点数化して作られた「高額新築物件ランキング」が載っている。

首都圏のランキング上位3つは港区でないものの、4〜7位と同率12位に港区のマンションが入っていた。順位、点数などは次の通り。

4位　南青山パークハウス　83.0
4位　ウェリス高輪　83.0
6位　シティタワー麻布十番　82.5
6位　パークコート麻布十番ザ　タワー　82.5
8位　乃木坂パークハウス　82.0
12位　パークコート赤坂ザ　タワー　81.0

なんだか、点数に全然差が付いていないところに政治的なものを感じる。特に、麻布十番のタワーマンション二つが同率6位となっているところとか。

採点基準も掲載されているが、評価項目の中には「モデルルームのワクワク感」なるものまであり、その基準は「非常にワクワクする」が5点、「ワクワクする」が4点、「普通」が3点・・・。

はっきり言って、参考になるのは「耐久性・耐震性」の項目（5点だと免震構造）と、「駐車場」の項目、あとは専有面積範囲ぐらい。価格の欄もあるが、半分以上のマンションで未定となっており、港区ではパークコート赤坂ザ・タワーしか価格は載っていない。

ランキングそのものはあまり面白くないが、記事本文には色々と港区のマンションについても書いてある。執筆しているのは住宅評論家の櫻井幸雄さんという方。Webで調べてみたら、毎日新聞夕刊にも時々マンションのコラムを書いている人だった。

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