第６回 国土交通省 地価ＬＯＯＫレポート

数日前に、国土交通省から地価ＬＯＯＫレポート（主要都市の高度利用地地価動向報告）が発表された。
2月下旬に発表されたものと同様、地区別の地価動向や、不動産業者のコメントなども載っていたが、全体的に今回は地価下落率が緩やかになっている。

港区で調査対象となっている住宅地３地区について見ると、南青山が前回（2008/10/1〜2009/1/1）6〜9%の下落だったのが、今回（2009/1/1〜2009/4/1）は3〜6%の下落、高輪は前回も3〜6%下落だが、芝浦は前回6〜9%下落だったのが、今回は0〜3%下落にまで改善している。

数字だけを見ると、まあそんなものかという程度だけれど、不動産業者のコメントの中には興味深いものもある。特に、高輪地区についてのコメント。

続きを読む

苦戦する10億越え超高級マンション

今朝の新聞折り込み広告に、フォレセーヌ赤坂丹後町のチラシが入っていた。ん？けっこう前に聞いたことがある名前だな・・・と思って自分のブログを見返してみると、去年の1月下旬時点で申し込み受付中というチラシがきていた（「フォレセーヌ赤坂丹後町」参照）。

今回のチラシを見てみると、竣工は平成21年2月で、完成済み。入居時期も「即入居可」と書いてある。総戸数は19戸と少ないが、販売戸数を見てみると・・・なんと14戸！19戸に対して14戸売れ残っているわけだから、売れ残り率は74％。よく、契約率70％という数字が、分譲マンションの販売好不調のしきい値として使われるが、売れ残り率70％越えとは・・・。しかも販売を開始してから、少なくとも1年4ヶ月も経っている。誰がどう見ても、大失敗プロジェクトだ。

販売住戸の専有面積は、117.54�u〜396.65�u、販売価格は1億5,800万円〜13億9,500万円。昨年1月のチラシでも、396.65�uの住戸は13億9,500万円だったから、表向きはまったく値下げされていない。

続きを読む

南青山テラス常盤松フォレスト

有楽土地住宅販売からチラシが郵送されてきた。
品川区、渋谷区や目黒区のマンションと共に、港区では南麻布のマンションがいくつか載っていた。その中の一つ、南青山テラス常盤松フォレスト。

【概要】　
13階建てで高さはそう高くないが、敷地が広いこともあり、総戸数は196戸と多い。
平成18年2月築なので、まだ築2年ちょっと。分譲時はチラシが来ていたような気もする。当時は結婚もしておらず、マンションを買おうとは思っていなかったので、全然見ていなかったけれど・・・。

今回のチラシに載っていたのは、5階にある44.82�u住戸。専有面積が狭いので、購入対象ではないけれど、間取りが非常にユニーク（詳細後述）。
価格は5,970万円。去年なら普通の価格、もしかしたら割安にさえ感じたかもしれないけれど、この不況下では割高に感じる。分譲時価格帯を調べてみると、専有面積が44.8�u〜180.7�uに対し、4,190万円〜28,400万円、という情報があった（リビリィより）。この数字が正しいとすれば、今回の住戸も分譲時は4,000万円台だったと思われる。

管理は常駐だが、管理費は月額14,100円、修繕積立金は月額2,700円と、そう高くない。ただし、詳細は不明だがチラシには「その他」として月額3,555円と記載されている。全部合計すると2万円を超えるが、まあちょっと高いかなという程度。総戸数が多いことによるスケールメリットと、階数が比較的低いことで修繕費も安くおさえられることが、メンテナンスコストを下げているのだろうか。

続きを読む

エクレール南麻布

今日の新聞折り込みチラシに、エクレール南麻布が載っていた。グランエクレール白金は時々チラシで見かける気がするけれど、エクレール南麻布は記憶にない。今日から明後日まで、3日間オープンルーム（ただし土曜は予約制、金曜・日曜は13:00〜17:00）を実施するとのこと。それにしても、価格がけっこう安い。

【概要】　
築年月は1981年6月なので、来月でちょうど28年。8階建て、総戸数26戸と規模は小さめなので、売り出し戸数も今まで少なかったものと思われる。

チラシに載っていたのは、4階、80.76�uで4,680万円の住戸。平米単価は58万円、坪単価でも192万円と、港区南麻布としてはかなり安い。

管理費は月額23,800円、修繕積立金は23,840円。他に組合費が月額100円。合計すると月額5万円近い。管理方式は巡回ということだから、これはちょっと高めに感じる。ただ綜合警備保障（ALSOK）による警備とか書いてあるので、セキュリティの費用がかさんでいるのかもしれない。

さらに、駐車場が月45,000円と書いてある。これも高い・・・が、平置きだとしたらこんなものだろうか？

続きを読む

広尾ガーデンフォレスト 完成後販売戸数が増加

昨日か今日か、新聞に入っていた広尾ガーデンフォレストのチラシを見ていたら、いつの間にか販売戸数が12戸になっている。

先週のチラシでは、販売個数が8戸となっていた。
ホームページを見てみると、こちらはまだ8戸のまま。
最近になって4戸キャンセルになって、販売戸数12戸になったのだろうか。

続きを読む