品川区、渋谷区や目黒区のマンションと共に、港区では南麻布のマンションがいくつか載っていた。その中の一つ、南青山テラス常盤松フォレスト。
【概要】
13階建てで高さはそう高くないが、敷地が広いこともあり、総戸数は196戸と多い。
平成18年2月築なので、まだ築2年ちょっと。分譲時はチラシが来ていたような気もする。当時は結婚もしておらず、マンションを買おうとは思っていなかったので、全然見ていなかったけれど・・・。
今回のチラシに載っていたのは、5階にある44.82㎡住戸。専有面積が狭いので、購入対象ではないけれど、間取りが非常にユニーク（詳細後述）。
価格は5,970万円。去年なら普通の価格、もしかしたら割安にさえ感じたかもしれないけれど、この不況下では割高に感じる。分譲時価格帯を調べてみると、専有面積が44.8㎡～180.7㎡に対し、4,190万円～28,400万円、という情報があった（リビリィより）。この数字が正しいとすれば、今回の住戸も分譲時は4,000万円台だったと思われる。
管理は常駐だが、管理費は月額14,100円、修繕積立金は月額2,700円と、そう高くない。ただし、詳細は不明だがチラシには「その他」として月額3,555円と記載されている。全部合計すると2万円を超えるが、まあちょっと高いかなという程度。総戸数が多いことによるスケールメリットと、階数が比較的低いことで修繕費も安くおさえられることが、メンテナンスコストを下げているのだろうか。
【立地】
住所は港区南青山7丁目で、常陸宮邸の道を挟んで向かい側。その常陸宮邸があるのはもう渋谷区で、今回の南青山テラス常盤松フォレストは港区の中でもほぼ最西端に位置していることになる。
最寄り駅は東京メトロ銀座線の表参道駅で、徒歩10分。最寄り駅が表参道というのは、住環境としていいのかどうかは別として、相当にすごい。渋谷駅も十数分で歩けそう。
六本木通りがすぐ北を通っているが、少し離れているので騒音はほとんど聞こえなさそう。常陸宮邸があることで、治安面でも安全そうだ。
【間取り】
44.82㎡なので、当然家族向けではなくシングルかＤＩＮＫＳ向けなのだが、間取りはStudio+DENと書いてある。要は居室がＬＤ（8.9帖）一部屋しかなく、その隣に納戸（4.4帖）があるという構成。実際には4.4帖の部屋を寝室にすることになるだろうけれど、二人で寝るには少し辛いだろうから、実質シングル向けだろう。
変わっているのは、まず室内に廊下が一切ないこと（強いて言えば玄関が廊下か）、そしてバルコニーの他にルーフテラス（11.57㎡、使用料月額200円）がついていること。玄関からはトイレへのドアと、ＬＤへのドアがあり、ＬＤからはルーフテラス、キッチン、バルコニー、ＤＥＮに行ける。そしてＤＥＮから洗面室、洗面室から浴室へつながっている。
変則的な間取りではあるものの、一人暮らしをしている分には使いやすそうな気もしてくる。玄関すぐ隣がトイレというのもあまり見ないけれど、家に帰ってすぐトイレに駆け込む、というのはよくあることなので、これはこれで便利かもしれない。
柱も生活スペースの外に出ていて、まったく気にならないようになっている。ただし、パイプスペース（PS）がＬＤとＤＥＮそれぞれの隅を通っている。普通は洗面室とか、部屋の外を通っているものだと思うが、これはちょっと要注意か？
収納も全然ない。洋服ダンスが必須だろう。ＤＥＮに置くとなると、寝るスペースはかなり限られてきそう。
【所感】
立地は良い（良すぎてかえって良くない？意見の分かれるところかも）、築年も新しく、共用設備や管理面も充実していそう。それもあって、分譲時より高い価格で売り出されているのかもしれないが、それにしても築数年～10年未満のマンションはなかなか分譲時より安くならない。
何となく空気が悪そうだし、車での移動を前提にすれば生活も便利かもしれないけれど、個人的に車にしょっちゅう乗りたいとは思わないので、すごく住みたい、とは思わないエリア。ただ意外と静かそうだし、高台だし、六本木からはまあまあ離れているし、意外と家族で住むにも良い場所なのかもしれない。まあ、このあたりに買えるぐらい予算があれば、区内の別の高台でもう少し広いところに住んだ方が良さそうだ。
南青山テラス常盤松フォレスト 所在地（赤の目印）
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４５平米で６０００万。。。イマドキじゃないと思う。
土地でも高い。
あ～高高高！！！
本当に高いですよね。
なんだか、比較的新しい分譲マンションについては、分譲時価格を中古価格が上回って当たり前、みたいな感覚が売り手側にも仲介業者側にも染み付いて抜けなくなってるような気がします。
久しぶりにカキコさせてもらいます
これは高すぎます・・・
この場所で坪単価440万は感覚が市況とかけ離れすぎていますね・・・
大体このあたりは港区でも陸の孤島で
個人的には立地も全然よくないと思っています。
買い物するところも渋谷まで歩かないとなさそうだし。
新築のシティタワー麻布十番が90㎡で坪単価460万で
売っているので高すぎです。
確かに地位で常盤松という響きを重視する人もいるかもしれませんが
車がなければ何をするにも不便な場所には変わりませんし・・・
ただ最近いろいろ見て回っていると実際現場ではだいぶ下がってきている感覚を受けます。
某デベの売れ残り物件ではイキナリ3割近い値引きの提示もありました。
中古物件でもチラシの価格よりかなりの値引きをチラつかせる物件もありました。
正直売れないのでしょう。
感覚としてはまだまだ下がっていきそうな感じなので
焦る必要はないかと思います。
物件も中古はいくらでも出てきそうな感じです
ただ値段が下がってきてもローン審査が渋いままだと結局
買えないかもしれないというのが悩みどころですね
確かに、陸の孤島ですよね～。
私も、印象が良くないかと思ってはっきりは書いていませんが、麻布賃貸さんとまったく同意見です。
2002年前後頃の相場と比べてまだまだ高いし、未曾有の経済危機だとか、GDP下落幅が年率換算で戦後最悪だとか言ってる割には、マンション価格は高止まりしてますよね。
住宅ローンについてもおっしゃる通りで、仮に多少安くなってもローンが組めなければ買えないわけで、価格面と資金繰り面の両面で好条件がそろうのはまだまだ先ですかね・・・。
しかし、いきなり3割引きとは・・・それは港区内の新築でしょうか？私も港区内の某新築マンションで、いきなり1割強の値引きを提示されたことはありましたが、それがもし3割だったら・・・それでもまだ高く感じたかもしれません（笑）。
まあ何にせよ、今の住まいでもそこまで窮屈なわけでもないので、予算と希望条件に合う物件が出るまで、少なくともあと数年はじっくり待とうと思います。