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2009年05月22日

苦戦する10億越え超高級マンション

今朝の新聞折り込み広告に、フォレセーヌ赤坂丹後町のチラシが入っていた。ん?けっこう前に聞いたことがある名前だな・・・と思って自分のブログを見返してみると、去年の1月下旬時点で申し込み受付中というチラシがきていた(「フォレセーヌ赤坂丹後町」参照)

今回のチラシを見てみると、竣工は平成21年2月で、完成済み。入居時期も「即入居可」と書いてある。総戸数は19戸と少ないが、販売戸数を見てみると・・・なんと14戸!19戸に対して14戸売れ残っているわけだから、売れ残り率は74%。よく、契約率70%という数字が、分譲マンションの販売好不調のしきい値として使われるが、売れ残り率70%越えとは・・・。しかも販売を開始してから、少なくとも1年4ヶ月も経っている。誰がどう見ても、大失敗プロジェクトだ。

販売住戸の専有面積は、117.54u〜396.65u、販売価格は1億5,800万円〜13億9,500万円。昨年1月のチラシでも、396.65uの住戸は13億9,500万円だったから、表向きはまったく値下げされていない。



昨年のチラシを見たときにも感じたことだが、フォレセーヌ赤坂丹後町の周辺は特に緑が多いわけでもなく、静かそうではあるが、特別な立地という印象はない。赤坂見附から赤坂駅にかけての飲食店街(夜になると雰囲気が一変する)からも200メートルほどしか離れておらず、普通の感覚では住環境として良いとは言えない

チラシには、売り主は森トラストグループのフォレセーヌ株式会社、と書いてある。フォレセーヌという会社がどんな感じなのかはよく知らないが、森トラストと言えば、去年か一昨年か、虎ノ門パストラルホテルを約2,300億円で購入したこと(確か、単独物件として当時史上最高額の不動産)がニュースになっていた。恐らく、今だったら半値ぐらい?ではないかと思うが、フォレセーヌにしても、敷地を高く買いすぎたのではないだろうか。

そういえば、三田のケーヨーデーツーのビルも、どこか不動産ファンドだかリートだかが購入し、賃貸マンションに建て替える予定、なんていう記事が以前どこかに出ていたけれど(デーツーがなくなったら不便だなあ、と思ったのを覚えている)、結局ケーヨーデーツーに買いとってもらったようだ。虎ノ門パストラルホテルも同様に買い戻してもらう、なんていうことはまあ無理だろうけれど、入居済みマンションとなると、もうほぼ不可能。値下げして売るか、賃貸に出すか、市況が回復するまで在庫として持ち続けるかしかない。

いったいこの先どうするつもりなのだろうか。



フォレセーヌ赤坂丹後町 所在地(緑の目印)

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posted by さるうさぎ at 22:02 | Comment(8) | TrackBack(0) | 青山・赤坂の物件 |edit
この記事へのコメント
フォレセーヌの他の物件を検索されるとおわかりと思いますが、立地を厳選するという意味では、この会社が断然1位だと思います。そのかわり、土地取得には応分の費用がかかり、その分が分譲価格へ反映するということでしょうが。
住環境の評価が低いようですが、赤坂側と青山通り側で全く雰囲気が異なり、この妙は何とも言えない印象です。この通り(コロンビア通りでしたか?)はなかなか面白いと思っています。一ツ木通りに余り近いと問題ありますが、程良く離れ、隣が学校というのもさすがです。赤坂では唯一無二の立地でしょう。
ただし、高い。売れ残り二戸はいずれに超高額物件。約14億だった部屋が10億少々と既に値下げは
しているようですが、、、このレベルになると、これで安くなったといえるのかどうかすらわかりませんね。
Posted by 通行人 at 2010年12月04日 23:49
通行人さん、こんにちは。コメントありがとうございます。

確かに、池田山の物件などはかなり良い立地に建てられていますね。
数を作るのではなく、立地を厳選するとおっしゃられるのはその通りだなと思いました。

今回の物件についても、確かに赤坂の中では好立地だと思います。
とても赤坂とは思えない静けさですし。

ただやはりもうちょっと外苑東通り寄りの方がいいんじゃないかなという気がしています。

価格は本当に高いですね。
南麻布・広尾周辺のマンションよりはるかに高いわけですから・・・。
Posted by さるうさぎ at 2010年12月06日 23:49
 こんにちは。
 私、仕事場が赤坂でして、居住地はこの15年余りで
以下のように蟹の如く移動しています(笑)
広尾3丁目辺り→南麻布(ドイツ大使館近く)→赤坂6丁目→番町(現在)。
 地位でいえば現在の番町がNO1のようで、静かで治安抜群、
お住まいの皆様方、教養豊かで、街全体の品格の高さはわかるのですが、何か物足りない感じがしております。そろそろ分譲を購入しようかという矢先に、この物件と出会い、ともかく内見だけには行きました。
お金をかけてはいるけれど、無駄にはかけていない贅沢さに惚れこみ、
内心、この部屋ならどうにか買えるかなというお部屋があったので価格が崩れるのを想定して待っていましたら、、ターゲットのお部屋は売れてしまいました。今、残っているのはさすがに私の財力では到底及ばないものだけ。
ジョージ・ソロスじゃないですが、モノの価格はある価値基準に収斂するわけではないとうのは本当かも知れません。
赤坂でいえば、何と言っても以前住んでいた氷川神社付近は高級感のあるマンションばかりですし、
さるうさぎさんのおっしゃる青山、乃木坂方面に行った方がやはり高級感が出ますね。
 ただ、私のように子供のいない家庭の場合ですと、DEEPな赤坂の街を常に感じながら生活し、且つ静かで、それなりに眺望も良いという条件を考えると、丹後町は非常に魅力的なエリアなのです。
 もし買っていたら月々10万を超えそうな管理費&修繕積立金で後悔していたかも知れませんが。
 今度、近くに出来るCONOE赤坂丹後町という物件もチェックしています(今朝、見に行ったら着工していましたね。一方、フォレセーヌの檜町の方は着工が昨年になっているのに、依然として駐車場のままですので、恐らく、この丹後町と氷川の販売に苦戦したので、プランニングを再考しているのかも知れませんね。ここもまた、凄い立地です)。
CONOE、上階にそれなりのスペースのお部屋が設定されることを期待しております。フォレセーヌとは格が違い過ぎる気はしますが。
Posted by 通行人 at 2010年12月07日 14:03
通行人さん、こんにちは。お返事頂きありがとうございます。

お住まいになられていた場所はすごいところばかりですね。
番町は、東京の高級住宅街としてはいの一番に挙げられるところだと思いますが、物足りないものなのですね。。

お子様がいらっしゃらないのであれば、赤坂は良いのかもしれませんね。
私も仕事の関係で以前はよく赤坂近辺に行っていましたが、食事に関しては本当に充実していていいなあと思います。

CONOE赤坂丹後町については全然知りませんでした。
売り主がアパホームというのがなんとなく引っかかりますが、フォレセーヌよりははるかにリーズナブルな価格設定にはなりそうですね。
私もちょっとみてみたいと思います。
Posted by さるうさぎ at 2010年12月09日 00:28
こんにちは。
コメントありがとうございます。

番町は子供のいない夫婦には、どうなのかなと思います。麻布や広尾エリア以上に落ち着いた環境ですが、
ちょっと歩いて、何か食べようかとかいうときに、
日曜や祭日は不便ですね。
それに、ここで取り上げられたような超高級物件は
ほとんどありません。
高額ですけど、お粗末と個人的には感じています。
子供さんの成長に伴ってでしょうが、出入りが激しいという印象もあります。

私も、さるうさぎのおっしゃるエリアも好きです
(カナダ大使館の裏手から、外苑東通りを超えて
青山エリアですか)。でも、こういう雰囲気ならば、麻布とか広尾、場合によっては番町でもいいのかなと思いますね。

物件情報交換をするには、どこに書き込むのが
いいのでしょうか?
では、失礼致します。
Posted by 通行人 at 2011年02月26日 18:06
通行人さん、こんばんは。コメントありがとうございます。

番町のあたりは、そういった不便さがあるんですね。
出入りが激しいというのも意外でした。

青山エリアも、雰囲気はいいかもしれませんが、飲食店はそんなに多くはないですね。
飲食店を重視するなら麻布・広尾、もう少し落ち着いたところなら高輪といった感じでしょうか。
ただ、超高級物件となると、麻布や広尾に絞られるのかもしれないですね。

物件情報の交換は、当ブログの中でということなら、どこにコメントして頂いても大歓迎です。
またお待ちしております。
Posted by さるうさぎ at 2011年03月01日 19:20
以前、CONOE赤坂丹後町のことをお書きしたので。モデルルームの感想を。
ILDK〜2LDK 38u〜61uの20戸。
わたしがモデルルームを拝見した際には56uの3戸を残して17戸は成約済。
この時代からすれば好調?
同じようなコンパクトマンションが近隣でインブレスト赤坂、ライオンズアイル赤坂、ディアクオーレ乃木坂と工事中。
担当者の話では、広さをこの程度にして価格を押さえ込まないと売れないからだという。
確かに、近隣の億ションやスーパー億ションは売れ残りが目立ち、この物件は販売が好調なわけだが。

モデルルームは最小の38uのもので、既に完売しているタイプ。
まずは、キーの説明。ノンタッチキーでもカードタイプで、セキュリティもオートシステムが随所にある。
エントランスにはSICがあり、下にライトが置かれている。ちょっとした工夫だが、広さを感じる。
直ぐ左がトイレ。非常に狭いのだが、一応は手も洗えるのには妙に感動。
そしてキッチンのアイランド型がかなりの存在感。ざっと見た印象では38uにしては大き過ぎかも知れない。
冷蔵庫と小さな食器棚を置くと、パントリー的スペースは一切ないので、シンクの脇に色々と置くのだろう。
リビングから寝室を開放しておくと閉塞感は少ないが、TVかオーディオを置けばオシマイで、テーブルを置くスペースがない?、外のバルコニーも
椅子ひとつ置けばオシマイという感じ。寝室とバスルームの間が唯一の収納スペースになっており、
クローゼットの反対側を下着などの置き場にするしかないだろう。
バスルームエリアには、洗面所から洗濯機スペースなど一応は全て揃っている。
バスタブは、確り足を抱えないと170p程度の小生でも、入浴には苦労しそうだ。
ともかく、アパだからそう思うのだろうけど、発想がビジネスホテル的という印象。

38uにしては頑張って全ては揃えたし、仕様も悪くはない。
しかし
単身者向けと断言する担当者だが、仮にそうであってもこのスペースに何年も住むにはかなりの決心が必要だと思う。
どういう決心かといえば、ここは帰宅してざっと風呂にでも入って眠るだけの場所という割り切りだ。
どんな人でも、1日、この部屋で過ごすのは苦痛になる印象。
共有部分がほとんどない物件だけに、ロックして表に出たら近隣を散策する?駐車場はほとんどないに
等しいのはやむを得ないにしても、駐輪場位は戸数分あっても良さそうだと。。。
61uの部屋は推測するには、2人で住むのであれば十分に可能になるだろう。しかも最上階なので、
サカスが少しだけ垣間見れるという。
一方で38uを購入された方が投資用だとすれば、利回りは期待する程になるのだろうか?
この部屋では、若くて都心勤務の独身者が短期で借りるとなると賃料もそう高めには期待できないだろう。

このエリアで全戸が1億未満というのは珍しいが、坪単価では最上階は484万とかなりの高額になっており、全てが400万以上の坪単価。
デベとすれば、狭くして切り売りしただけの話ではないかと思う。
もっとも、上記の他3物件を見ると、そういう購買トレンドをプロは感じているのだろうか?

こんな感想です。やや期待外れでした。
Posted by 通行人 at 2011年06月24日 22:21
通行人さん、こんばんは。
CONOE赤坂丹後町について、非常に詳細な情報、レビューをお書き頂き、誠にありがとうございます。

立地が良いとはいえ、坪単価がすべて400万円以上というのは、かなり高額ですね。
アパホテルのイメージから、割安な価格で出るのかと思いきや、そうはならず残念ですね。

それにしても、最近港区で分譲される新築マンションはコンパクトタイプばかりですね。
戸建てもペンシルハウスとまではいきませんが、土地が細長く切り売りされて、細い家がどんどん建っているように思います。

CONOE赤坂丹後町も20戸中17戸は売れているということですし、そういうのを買う人がいるということなんでしょうけれど、いずれ見向きもされなくなり、そうなったときには本格的に都心不動産の価格が下落していくのではと思います(インフレでも起きない限り)。
CONOE赤坂丹後町が好調な売れ行きというのは、ちょっと正常な状態ではない気がしますね。
Posted by さるうさぎ at 2011年06月26日 00:17
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