【概要】
平成12年6月築なので、先月で築後9年ということになる。元々の分譲は住友不動産だが、総戸数は69戸なので規模は大きくない。15階建ての高層棟と、5階建て前後の低層棟に分かれているように見えるが、高層棟はやや薄っぺらい感じで、航空写真で見ると菱形に近い形をしている。
チラシに載っていたのは2階住戸で、専有面積は68.25㎡、価格は5,380万円。平米単価79万円、坪単価261万円と、かなり安い水準。築後10年未満のマンションでこの価格水準というのは、少なくとも港区の高台では、そうはない。
管理費が高いかというと、そういうわけでもなく、管理費が月額10,650円、修繕積立金が月額10,410円。その他町会費が月額300円、ケーブルテレビ使用料が月額315円かかるものの、全部で月に22,000円弱だから、ものすごく高いというわけではない。やはりお買得に見える。
【立地】
高輪3丁目の高台に位置し、最寄り駅は高輪台駅で徒歩6分。その他白金台駅が徒歩12分、品川駅が徒歩13分とある。品川が徒歩圏というのは魅力的だが、最寄り駅の高輪台駅は地下鉄都営浅草線しか通っておらず、若干不便。
生活利便性もあまり良いとは言えず、近く（徒歩2分ぐらい）のところに24時間営業のスーパーリンコスがあるのと、高輪台駅近くにツルハドラッグがある以外はお店もあまりない。飲食店もあまりない。品川や五反田、あるいは白金台に行けばお店も色々とあるが、いずれも徒歩12分前後と少し離れている。もっとも、その分静かだし、少し歩くだけでいろいろな商業地に行けて良いという見方もできる。
商業施設はあまりないが、100メートルほど先には高輪警察署があり、治安の面では安心感がある。警察署の道を挟んで隣には消防署もあり、戦前からの物見台が今も残る。他にも空襲を逃れた建物が現存しており、第一京浜方面へくねくねとした歩道があったりと、意外に散歩していて楽しい場所でもある。
【間取り】
チラシには間取り図が載っていなかったが、インターネットで調べてみるとすぐに出てきた。チラシでは北東・東南角部屋とあり、間取り図を見ても確かに角部屋だが、バルコニーがあり開口部が大きいのは北東側で、東南側には窓が一箇所あるだけ。まあそれでも角部屋には違いない。
各居室の広さは、ＬＤが14.4帖、洋室が7.2帖と4.9帖、台所が3.7帖で、その他に納戸が付いている。洗面室の洗面台は一つだけだが、トイレにも洗面台が付いている。夫婦二人、あるいは子供が一人だけの家族なら（やや狭いが）やっていけそう。
2階ということで、眺望・採光がどうなのかも気になるところだが、チラシでは「前面に建物が無いため陽当たり・眺望良好」とある。実際どの程度なのかは見てみないと分からないが、真っ暗ということではないようだ。
【周辺相場】
一つ西側の大通り、桜田通り沿いには分譲マンションがいくつかあり、その中でも最大規模物件である高輪ザ・レジデンスは、今でも住戸によっては坪単価400万円台の値が付いている。
ただそれ以外の中小規模マンションは割安なものが多い。半年前にチラシに載っていたグランドメゾン高輪台も、平成12年築で78.15㎡が6,380万円と、平米単価82万円、坪単価270万円という水準。他にも、高輪台駅のマンションは価格水準がその周辺よりも割安なケースが多い。
【所感】
桜田通りからは一本東側の、片側1車線の通り沿いで比較的静かな上に、高台で、品川駅も徒歩圏という好条件。しかしながら、地下鉄の利便性はあまり良くなく、商業施設もあまりないところが、割安である原因だろうか。
今回の物件は、元々は今年6月に5,980万円で売りに出たものが、7月に入って5,680万円に、そしてつい最近5,380万円に値下げされたもよう。さすがにそろそろ売れてもおかしくはなさそうだが・・・
高輪シティハウス 所在地（水色の目印）
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タグ：中古マンション
で、この物件ですが寝室の目の前がお墓で、2階なので目線がほぼ同じです。その分、何も遮るものがなくとても明るく見晴らしが良かったです。
外観や内廊下のグレードは中程度、内装は築年にしては少し綺麗な感じでした。
売却予定がなくお墓が気にならない方には、と思いますが個人的にはもう少し安ければなと思いました。
実際にご覧になられた上でのコメントは大変参考になります。
やはり明るく、眺望が良いんですね。
お墓が自然と目に入るところが一番のネックでしょうか。
この価格ならあっさり売れてしまうかな、とも思ったのですが、今のところまだ売れていないようですね。
もっと値が下がる可能性もあるかもしれませんが、もし4,000万円台になったらかなりお買得な気がします。