高くてとても手が出ないけれど、かなりうらやましい物件だった。
何しろ最上階、ワンフロア1住戸のペントハウスで、高輪の高台、品川駅から徒歩5分。
毎月の維持費もそう高くない。
【概要】
藤和高輪ホームズは平成10年3月築、10階建てのマンション。
平成10年築というと、比較的新しいような印象を持ってしまうが、今年の3月で築後12年経つわけで、設備面でも今のマンションとはそれなりの差があると思われる。
チラシに載っていたのは10階＝最上階の住戸で、専有面積140.71㎡に対して価格は2億1,800万円。
平米単価155万円、坪単価512万円と、単価で見ると高額。
最上階独占ペントハウスが売りに出るのは滅多になく、立地を考えると決して高すぎはしない。
毎月の維持費も、この広さの物件としては高くない。
管理費が月額35,100円、修繕積立金が14,760円、ルーフバルコニー使用料が6,300円、町会費が200円とのことで、全部合計すると月額56,360円。
【立地】
品川駅徒歩5分、品川プリンスホテルのすぐ真南に位置する。
駅からは高輪口を出てすぐの坂道を上がるのではなく、一度第一京浜を南下し、つばめグリルを過ぎて最初の曲がり角を右折して坂を上がっていくことになる。
マンション前の道路は一方通行で、車通りもそう多くはないはず。
第一京浜からは150メートル近く離れており、車の音はあまり聞こえないと思われる。
電車が走る音は聞こえるかもしれない。
品川プリンスホテルまでは、直線距離では50メートルほどしか離れていないが、一度坂道を登り切って、回り込むような形で行かなければならないようだが、それでも映画館やボウリング場、テニスコートなどを備えた品川プリンスホテルに歩いてすぐというのは素晴らしい。
坂を下ったつきあたり、京浜急行線路下には「麺達七人衆 品達」という名でラーメン店が7店集まり、そのすぐ隣には最近丼屋もいくつか並ぶようになった。
丼の方は行ったことがないが、ラーメンの方は時々お店も入れ替わり、おいしいお店もあるので時々行きたくなる。
つばめグリルも安くておいしい。
ホテルのレストランだけでなく、安く気軽に食べられる場所が多いのも品川駅周辺の魅力かもしれない。
【間取り】
最上階独占なので、四方角部屋。
全方位に開口部があるので、向きも何もあったものじゃないが、開口部はきれいに東西南北の方向を向いている。
全方向にルーフバルコニーまたはバルコニーが付いている。
間取りは４ＬＤＫ＋２Ｎ＋Ｗとなっていて、居室の他にStock Roomと書かれた1.2～1.8帖の部屋が2部屋と、ウォークインクローゼットが一つある。
トイレは二つ、浴室・洗面室は一つずつ。
洗面室はあまり広くなさそうだが、洗面台はちゃんと二つある。
浴室は北側にあり、窓が付いている。
間取り図をぱっと見ると、仕切り壁が多く、かなり細かく分断されているように見える。
そのため、各居室はあまり広くない。
ＬＤが約17.7帖、主寝室が約10.4帖ある以外は、8帖、6.3帖、5.3帖となっている。
その他特筆すべき点として、室内から直接非常階段に行けるようになっていることが挙げられる。
主寝室から納戸へのドアがあるが、その納戸から非常階段につながっている。
火事や地震で、玄関から外にでられなくなったとしても、主寝室から階段で下に降りられるということなのかもしれないが、これはかなり珍しい設計だと思う。
この住戸専用の非常階段ということはないだろうけれど、下の階ではこの非常階段にどうつながっているのだろうか。
なお、非常階段はエレベータの隣にもある。
【周辺相場】
藤和高輪ホームズの少し東南側にある高輪ソルステージュは、以前75.27㎡で9,300万円だった。
藤和高輪ホームズのすぐ西側（高台側）には、新築分譲マンションのグランスイート高輪が発売中で、今回の藤和高輪ホームズ物件とほぼ同じ広さの142.78㎡住戸（最高額住戸）が3億円で売られている。
設備などグレードが違うだろうから単純には比較できないが、藤和高輪ホームズの方がずっといいのでは、と思う。
【所感】
高輪4丁目の中でも、本当にいい場所ではないのかもしれないが、最上階独占のペントハウスとなると希少。
チラシを見て、これはいいなあとしばらく見入ってしまった。
チラシには、「部外者を遮断できるロックシステム付エレベーター」とあり、セキュリティ面のグレードは最近のマンションに比肩するレベルではないかと思う。
床暖房、ディスポーザーの有無が気になるところだけれど、そんなことはどうでも良くなるぐらい、いいと思う。
1月18日時点では、どうやらまだ契約に至っていないもよう。
やはり2億円を超える額がネックか。
藤和高輪ホームズ 所在地（中央水色の目印）
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タグ：中古マンション
平米単価155→112万円、坪単価512→371万円
1階が機械式駐車だったり建物の評価について，さるうさぎさんの考えをお聞かせいただけないでしょうか？
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=area&spfrom=12000&spto=0&wlk=0&geo=13103%2C+13113%2C+13109%2C+13110&year=0&yearto=20&code=02570000CI58677
ずいぶん値下げされてますね。知りませんでした。
駐車場は確かにイマイチですね。
ゲートがないので誰でも車に近づけたり、屋根のない機械式駐車場があったりしますし。
自分は車を持っておらず、当面所有する気もないのであまり気にしていませんでしたが、車を持っておられる方にとっては残念なところでしょうね。
それ以外特段気になることはありませんが、現地をじっくり見たことがあるわけでもないので、今度見てみたいと思います。
これだけ値下がりしても売れていないというのは、単に高額物件全般の動きが鈍いというだけでなく、他にも何かあるのかもしれませんし・・・。