八芳園隣地の高台で、専有面積もかなり広いのに、単価でみるとかなり安い。
気になって調べてみたら、何となく安い理由が分かってきた。
【概要】
平成元年2月築の9階建てマンション、旧分譲はトーセイというところで、施工は竹中工務店とのこと。
総戸数はなんとたったの8戸！
全住戸が1フロア1住戸のようで、珍しいマンションだ。
チラシで紹介されている住戸は2階住戸で、専有面積が170.34㎡、価格は1億500万円。
単価を計算すると、平米単価が約62万円、坪単価が約204万円となる。
これは立地、築年月を考えると破格に安い。
専有面積が広いので、絶対的な金額こそ1億円を超えているが、70㎡でこの単価なら約4,300万円、90㎡でも約5,600万円となるわけで、築20年を超えているということもあるにせよ、必ず理由があるはず。
何しろ、近隣のマンションはずっとずっと高い（詳細は後述）。
専有面積が広く、総戸数が少ないため、管理費・修繕積立金は少し高め。
管理費が月額49,300円、修繕積立金が月額34,000円。
ただ、これも平米あるいは坪単価で見れば、そう高いわけでもない。
1フロア1住戸で、どの住戸も広さは同じだろうから、管理費も恐らく同額と考えると、ザ・グリーンハウス白金台全体で合計しても、管理費はたったの40万円弱。
したがって、当然ながら管理形態は巡回となっている。
【立地】
白金台駅から少し白金高輪駅側に目黒通りを少し下ったところにある。
チラシの表示では、白金台駅からは徒歩3分で、白金高輪駅からは徒歩10分となっている。
目黒通り沿いの高台で、八芳園の隣地。
近隣にはマンションがたくさん建っているが、THEグリーンハウス白金台の隣は片方がスポーツクラブのSPA白金、もう片方は日吉坂フラッツという賃貸マンション。
その先にはグランドヒルズ白金台、白金台フロントと高額マンションが並んでいる。
白金台駅付近には東急ストアやポロロッカ、ツルハドラッグ、レンタルビデオ店、ブックオフ、100円ショップなどお店は色々あるし、生活するには便利な場所だと思う。
天気が良ければ目黒駅にも十数分程度で歩いて行ける。
目黒まで行けば、本屋さんやユニクロ、その他飲食店なども多数ある。
従って立地も非常に良いと思うが、価格に大きな影響を与えていると思われるのが、南側（八芳園側）に高さのある建物が建っていること。
この建物のせいで、八芳園の庭園が全然見えないだけでなく、日照も大きく遮られているように見える。
現に、Google Mapの航空写真を見ると、ザ・グリーンハウス白金台のところだけ日陰で暗くなっている。
東側のSPA白金ともかなり近接しているため、今回の2階住戸はほとんど日が当たらないものと思われる。
【間取り】
エレベータを出ればすぐ目の前が玄関ドア、非常階段は台所から行けるようになっているなど、1フロア1住戸ならではというか、面白い作りになっている。
室内は３ＬＤＫで、トイレが3つ、バスタブが2つある。
ＬＤが約29.6帖、主寝室が16.2帖、その他9.0帖の洋室が2部屋。
キッチンも11.5帖あり、さすがに広い。
ただ、バスタブ2つはともにトイレと同室で、洗面室もかねている。
外国のホテルのバスルームと同じような感じで、浴槽の外で体を洗うことはできなさそう。
洗濯機置き場も、浴室からはかけ離れた場所（キッチンの奥、非常階段入り口そば）にある。
収納も豊富だし、良さそうにも見えるけれど、実際に住んでみるとなかなか大変かもしれない。
【周辺相場】
近隣のマンションと価格を比較すると、THEグリーンハウス白金台の価格水準が飛び抜けて安いことが分かる。
まず、西側（白金台駅側）にあるグランドヒルズ白金台（平成16年1月築）。
ちょうど1年前、去年の3月には、145.57㎡住戸が3億800万円で出ていたし、今月も187.43㎡住戸が3億円で出ていた。
前者は平米単価212万円、坪単価699万円で、後者について見ても平米単価160万円、坪単価529万円と、今回のザグリーンハウス白金台より3倍前後も高い。
その一つ西側にある白金台フロント（平成14年3月築）も、グランドヒルズ白金台ほどではないが、ザ・グリーンハウス白金台よりは高い。
去年の2月に197.43㎡が2億9,000万円で出ていたし、去年の5月頃には103.43㎡で1億2,900万円で出ていた。
さらに少し西側にあるグランフォルム白金日吉坂は、昭和63年築でザ・グリーンハウス白金台よりも少し古いが、価格は高い。
去年の12月には161.56㎡のメゾネットタイプが1億7,000万円で出ていた。
グランドヒルズ白金台と白金台フロントは、どちらも八芳園との間に遮る建物がないため、リビングから庭園を見渡せるようになっている。
グランフォルム白金日吉坂も、高層階の日照は良さそう。
そのあたりがザ・グリーンハウス白金台との価格差の一番の理由ではないか。
【所感】
八芳園の隣地だというのに、チラシにはリビングからの眺望写真はおろか、室内写真も一枚もなく、八芳園の庭園の写真や、共用部分の写真ばかり。
これは何かあるなと思ったが、写真まで載せないということは、ほとんど陽が当たらないのではないか。
この広さで1フロア1住戸のマンションはなかなかないし、間取りに難があるとしてもリフォームである程度何とかなるが、日照ばかりはどうしようもない。
平米単価は62万円と格安だが、販売価格は1億円を超えており、決して安くない。
いくら広いとは言え、築年月も20年を超えており、日照もあまり入ってこないようなら、この価格でもまだまだ割高な気がする。
THEグリーンハウス白金台 所在地（中央赤紫の目印）
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