昭和54年7月築と、築30年を超すマンションなので、ちょっと耐震性とかどうなのかなあ、とは思うものの、専有面積が広いわりに安いので、以前からチラシで見かける度に少し気になっていた。
立地も品川駅徒歩4分と非常に便利な場所。 周りを大きなホテルに囲まれていて、人通りもけっこう多く落ち着かない気もするけれど、品川プリンスの映画館やボウリング場、水族館もすぐそばで、なかなか楽しそう。
今回のチラシには、同じタイプの部屋で同じ向き、所在階が異なる2住戸が載っていた。
どちらも東南角部屋、専有面積は96.47㎡、バルコニー面積が7.71㎡で、管理費は月額25,886円、修繕積立金は月額31,800円。
トランクルーム付きであるところも同じ。
所在階は、片方が4階、もう片方は最上階（8階）。
これだけ見れば、最上階住戸の方が価格が高そうなものだけれど、実際には4階住戸が7,480万円、最上階住戸は6,380万円となっている。
チラシの間取り図を見ると、それぞれ専有部分の形状は同じだが、中の間取りは全然違う。
4階の方は３ＬＤＫ、最上階の方は２ＬＤＫ。
また、洗面室や浴室、キッチンなどが、前者の方が現代風な形をしている。
さらに、4階住戸は全居室に床暖房がついている。
調べてみると、どちらの住戸も少し前から売りに出されていたようで、最上階住戸の方は今年の3月中旬頃に、6,800万円で売り出されていた。
それが値下げされて6,380万円ということらしい。
かたや4階住戸の方は、昨年10月頃まで、5,680万円で売りに出ていた。
その後5月にフルリフォームを実施し、最近になって7,480万円で出てきている。
リフォーム前後で1,800万円価格が変わっているので、リフォーム費用は1,000万円強といったところだろうか。
そのぐらいの費用で約100㎡の住戸をリフォームして全室に床暖房を付けられるのか、と少し参考になった。
ただ、そうすると最上階の住戸もそのぐらいの価格でフルリフォームできるわけで、総支出は同じぐらいで、より自由度の高い住まいを得られる気がする。
一方、自分でリフォームの手配などをするのは面倒ではあるし時間もかかるので、その手間を考えれば、最初からリフォームされていた方が良いという気もする。
いずれにせよ、ビフォー・アフターが並んでチラシに載っているわけで、これはなかなか面白いチラシだった。
問題は、高輪マンション自体の敷地が旧法借地権であるということ。
借地権自体は平成51年6月までで、期間満了後も更新可能（定期借地権のように、期間満了後取り壊して更地にしなくて良い）とあるが、毎月の地代がどちらも30,103円とかなり高い。
その他に窓拭き料が月額600円とも書いてある。
それらを管理費などと合計すると、毎月の費用が全部で12万円近くになる。
ということは年間で140万円、10年も住めば1,400万円。
やはり価格が安いのには理由があるな、と実感。
高輪マンション 所在地（中央やや左 赤の目印）
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タグ：中古マンション
確かに、土地について固定資産税がかからないですが、地代は固定資産税額の3倍程度、というのが一つの目安としてあるようで、その目安通りとすると、月額2万円程度は土地オーナーの利益として上積みされていることになります。
実際どの程度上積みされているかは分かりませんが、やはり毎月のコストが高いのは否めないのでは、という気がします。
まあ固定資産税と比べてどうかということではなく、毎月の維持費が12万円近くになるというのが、個人的にはかなり高いなあ、という印象です。
港区で広めのマンションとなると、どこも維持費は高いので、こればかりは仕方ないのかもしれませんが・・・。
借地権付き築３０年の中古マンションで金貸してくれる金融機関って
あるんですかね。ＳＭＢＣが借地権付き住宅ローンやってましたけど
いろいろ条件が細かくついてました。
あとの頼みはフラット３５ですが中古だと耐震検査やらないといけな
いのでこっちもハードル高い。キャッシュで買えたとしても今度は
売るとき苦労するのでそれらのリスクを考えてもこの価格は安くない
という印象です。１０年住んで売るとしても築４０年の借地権付き
マンションをキャッシュで買う人（キャッシュあれば別の物件検討
できますよね）なんているの？って感じです。
おっしゃる通りですね。
どんな人が買うことになるのか、ぜひ知りたいところです。
http://www.fdsan.jp/acc.php?i=28410144709001s
名 称 高輪マンション
所在地 東京都港区高輪2-12-27 Map 最寄駅 山手線品川駅１０分 都営浅草線泉岳寺駅７分 都営浅草線高輪台駅９分
価 格 １，９８０万円 管理費 １１，１８０円
修繕積立金 ５，５８０円 土地権利 所有権
築年月 昭和 ４７年 ９月 構 造 鉄骨鉄筋コンクリート造 地下１階地上７階建 地上６階部分
間 取 1LDK 総 戸 数 ３５
面 積 ３９．４４ｍ2 バルコニー
方 位 南・東・北
設 備 オールフローリング キッチンにも窓有り バス・トイレ別 室内洗濯機置場 カウンターキッチン
ご指摘の物件は、同じ名称でも違うマンションですね。
私が記事に書いた方は高輪4丁目の高輪マンションです。
同じ名前のマンションが2つあるというのはややこしいですね。