うち1戸はドムス元麻布西館で、もう1戸がアークタワーズイースト。
ドムスはあちこちにありしょっちゅうチラシに載るし、物件価格も毎月の費用も高額なのであまり興味はないが、アークタワーズというのは聞いたことがない。
場所を見てみると、アークヒルズの隣地のような場所にある。
どうもアークヒルズの住居棟であるようだ。
アークヒルズに賃貸棟があることは知っていたが、売り出されているのは見たことがない。
分譲マンションもあったのか？と思ったが、どうもそうではなさそうに見える。
12月18日(土)と12月19日(日)の13:00～17:00にオープンルームが開催されていて、なかなか見られる機会もなさそうなので行きたかったが、残念ながら行けず。
【概要】
チラシに載っているのはアークタワーズ イーストの1307号室、91.89㎡で1億2,900万円とある。
坪単価464万円、平米単価140万円。
建物は昭和61年3月築で、25階建て。
まもなく築25年であることを考えると、この価格はちょっと高いように感じる。
総戸数はチラシには記載されていないが、ネットの情報では273戸のようだ。
意外に戸数が多い。
毎月の費用がどのくらいなのか気になるところだが、管理費は月額72,016円、修繕積立金は月額23,410円とある。
管理は全部委託で常駐ということだが、総戸数が273戸もあることを考えると、管理費は高額すぎるように思う。
いったい何人の管理人・スタッフが働いているのだろう。
さらに、修繕一時負担金が発生するとの記載があり、その額が平成22年度分で344,622円、平成23年度分で2,322,719円、合計で270万円近くにもなる。
普通の中古マンションではなさそうだ。
【立地】
住所は港区六本木一丁目、最寄り駅も当然ながら東京メトロ南北線の六本木一丁目で徒歩3分。
その他神谷町駅が徒歩7分、溜池山王駅が徒歩8分、赤坂駅が徒歩10分となっている。
周辺は、北側隣地にサントリーホール、南西側にはスペイン大使館がある。
六本木一丁目駅周辺は交通量も極めて多く、首都高とビルに日光が遮られて日中でも暗いイメージだけれど、アークタワーズイーストは首都高から100メートル以上離れていて、駅周辺とは雰囲気もだいぶ違うと思われる。
アークヒルズ周辺にはちょっとした緑地もけっこうあるし、住んでみたら気持ちの良い場所なのかもしれない。
ただしスーパーとか、日常の買い物の便はのぞむべくもない。
ネットスーパーなど宅配で買うか、そうでなければ車で白金高輪のクイーンズ伊勢丹あたりに行くことになりそうだ。
【間取り】
２ＬＤＫで、南西向き。
角部屋ではない。
いわゆるワイドスパン型にちかい間取りで、窓に面して部屋が3部屋並んでいる。
ＬＤが14.4帖、寝室は12.4帖と7.3帖。
その他、かなり大きめなウォークインクローゼットがある。
元は納戸だったのかもしれない。
洗面室には2つの洗面台があり、浴室も1620サイズ。
収納はウォークインクローゼット以外にはほとんどない。
子どものいる家族で住むには、広いウォークインよりもクローゼットなどがたくさんあった方がいいと思うが、一人あるいは二人で住む分には使いやすそう。
野村不動産のホームページに内装写真が載っているが、今年の11月にリノベーションが完了したということで非常にきれい。
写真だけみたら新築マンションに見える。
【周辺相場】
100メートルちょっと北側で、SAION SAKURAZAKAが分譲中。
先日送られてきた価格表で同じ13階で見ると、SAION SAKURAZAKAでは107.48㎡の住戸が1億3,200万円で販売されている。
これだと坪単価406万円、平米単価123万円だから、今回のアークタワーズイーストは新築のSAION SAKURAZAKAよりも1割以上単価が高い。
【所感】
調べてみると、この1307号室は今年の10月頃に1億4,900万円で売り出されていて、それがつい最近1億2,900万円に値下げされたようだ。
さらに、今年の5月頃にはアークタワーズイーストかどうかは定かでないが、アークタワーズで89.35㎡住戸が1億500万円で売り出され、契約済みという情報もあった。
専有面積が今回の住戸とは若干異なるが、管理費・修繕積立金は同額なので、もしかしたら同じ住戸かもしれない。
5月に野村不動産が買い取り、それをリノベーションして転売、ということなのかもしれない。
ただいずれにしても、賃貸マンションであるはずのアークタワーズがなぜ売りに出ているのか、よく分からない。
最近は元々賃貸マンションだったものが売り出されるパターンが増えてきているが、今回のように1戸だけ出るというのは目にしない。
何だか気になるマンションだ。
アークタワーズイースト 所在地（中央赤紫の目印）
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タグ：中古マンション
の○らさん買い取り、リノベーションして売り出しているのでしょう。。
やはり地権者住戸なんですかね。
こういうパターンがあるものなんだなあ、と興味深いです。
他にも地権者住戸はあるでしょうから、管理組合なんかもあったりするんですかね。
でも、あったとしてもほとんどの住戸は森ビル（のSPCとかかもしれませんが）の所有でしょうから、何かを議決するにしても森ビルの意向ですべて決まってしまいそうで、どうなのかな、とか色々思ってしまいます。
クリントンです。
自分も都心マンションに興味があり、いろいろと研究をしていますので、今後ともよろしくお願いします。
アークヒルズの件、管理組合はあると思います。区分所有だと思いますので、必ずあるでしょう。ただ、過半数持ち分が森さんでしょうから・・・。
森さんの良いところは、自社で開発をして床を保有して、何とかして資産価値を維持する姿勢があるので評価したいです。
投げ売りや、バルク売却もしていない。期待しています。
ところで、都心の築３０年以上のマンションの価格がかなりこなれてきたような気がします。３０年前の分譲価格より安い物件をよく見かけます。この先どうなるのか？興味深々です。ご意見を！！
返信遅くなりましてスミマセン。
確かに、築30年を超すようなマンションの価格は、数年前に比べて安くなってきている気がします。
建物の程度や、修繕積立金の状況をきちんと把握した上で、お買得と思えるマンションがあればいいのかもしれませんが、やはり旧耐震だったりしていずれは立替が必要なものが多いでしょうし、売りに出ているということは、立替の話がうまくいっていないということでしょうから、なかなか難しいのかなと思っています。
古いマンションの中には立地が非常に良いものも多いので、立地面では惹かれる部分もあるのですが、やはり躊躇してしまいます。
ただ、３０年前の値段より下がるということは、よっぽど当時の土地代が高かったのでしょうか？それとも？不動産を保有する経済合理性がないと思っちゃいますね。
そもそもマンションになった土地は所有権というより、使用権に変化してしまい、価値が目減りをしてしまうような気がします。路線価の６０％つまり借地権程度をかなあ・・・。
この程度でないと保有する経済合理性がないように思えますが・・・・いかがなものでしょうか？
毎度返信が遅くなりすみません。
おっしゃる通り、マンションになった土地は、自分一人では勝手に処分したりもできないわけですし、価値が目減りするというか、あまり土地の価値に意味がなくなってしまうような気がします。
個人的には、マンションを所有する経済合理性がある価格というのは、しかるべき利回りを得られる価格ということになるのかと思います。
ただ、それも住宅の賃料はあまり大きくは変動しないという前提に基づくもので、20年後、30年後に予想通りの利回りが出て、結果として良い価格で売却できるかは、全然分からないですし、どのくらいの価格なら経済合理性があるかというのは、なかなか難しいところだと思います。
同感です。新築マンションはやはり土地評価が所有権価格＋建築費用＋デべの利益（マイナスの場合もあるかも・。）で売られています。やはり、やはり経済合理性がなさそうですね。あと、もうひとつコメントを頂きたいのですが・・
インフレにマンション価格や土地価格は連動すると思いますか？？これだけ、先進国が金融商品の流動性を維持するために、施策をこうじていますが、現物資産の価格（不動産）がそれに連動すると思いますか？・・・いかがでしょうか？
また、金利が上がれば地価は下落するような気がしますが、いかがでしょうか？？
経済に明るいわけでもないので完全に素人の意見ですが、、、インフレにマンション価格や土地価格は影響すると思います。
三菱地所は、簿価何百円とかいうような土地を丸の内に持っていると言われていますが、今その土地がそれよりはるかに高い価格になっているのは、インフレによる影響がほとんどだと思います。
金利が上がった場合、単純に考えてローンで借りられる金額が小さくなるので、地価は下がると思います。
また、土地を運用するという観点でも、金利が上がれば、土地を運用するときの目標利回りも上がるでしょうから、土地を運用して得られる収益が変わらなければ、高利回りになるよう、より安い価格で土地を買おうとする動きになって、地価が下がると思います。
まあでも人口が減れば、物価や利率に関係なく値下がりしていくかもしれないですし、分からないですね。
確かに財閥系不動産会社の簿価はそうですね。都心にある大学も同じように、簿価は低いですね。。
ただ、自分が今感じてることは、収益還元で不動産を評価するようになっているので、インフレで住宅の賃料が上がるかどうか？疑問に思え、購入に踏み切れない。。。笑
人口減や現政権下では、外国人流入もあまり期待できないし・・・先週に中国の新聞に中国人の海外不動産投資が盛んになっていると報道されていましたが、やはりマレーシア、インドネシアあたりが上位をしめていました。
賃貸でこのまま継続するか購入するかを考えていますが、
賃料も大幅なダンピングが期待でそうです。やはり、需給バランスで価格が変動しますね。
あと、建築費は今後上昇する可能性があると思います。理由は人件費はともかく原材料が高騰するかもしれません。
そうすると、土地の価格にしわ寄せがくるのではないかと・・・。（賃料の上昇がないと）・・・
ところで、築40年以上の投資マンションが売れました。10年間保有しましたが、運よく希望金額で売却できました。感謝！
購入した方は資産保有のようです。ネット利回り６％位です。ご年配の方のようで、年金代わりなのか？
長々とありがとうございました。
自分は日本人なので、生活拠点はＴＯＫＹＯで、経済基盤は海外へとシフトする方向で計画をします。非国民になります。笑。
柳井さんが民族大移動と言っていました。多分、彼もポジションを海外へシフトしたいのでしょうね。
では。