なかなか良さそうに見えるけれど、いかんせん価格が高すぎる。
価格については紆余曲折というか、何度か変わっているようで、これでも安くなっているらしい。
【概要】
プラウド高輪自体は平成19年2月に竣工の築浅マンションで、建物は5階建て、総戸数は11戸しかない。
3階建て以下を低層マンションと定義しているところもあったりするけれど（4～6階建てが中層で、それ以上は高層）、40階を超えるようなタワーマンションが出てきている今では、5階建てのプラウド高輪も低層と言っていいだろう。
プラウドシリーズを手がける野村不動産が旧分譲主で、今回のチラシの発行元も野村不動産アーバンネット。
さらに、チラシには「当社売主につき仲介手数料は不要です」とある。
仲介を野村がやるのであればよくある話だと思うが、売主も野村というのは珍しいというか、実質的には分譲時の売れ残りなのではないかとも思ってしまう。
だが、今年の1月にリフォーム済みとも書いてあり、売れ残り住戸というわけではないようだ。
売られているのはプラウド高輪の301号室、101.56㎡で価格は1億4,600万円。
坪単価にして475万円、平米単価は144万円。
かなり高く感じる。
管理費も高額で、月額61,157円。
管理方式は全部委託（日勤）とある。
日勤でこれだけ管理費が高いのは総戸数が少ないからだろうが、それにしてもちょっと高い。
周辺にも同規模のマンションはけっこうあるわけだから、複数マンションまとめて同じ管理会社に委託し、同じ管理人さんに巡回してもらえばいいんじゃないかと思う。
修繕積立金は月額6,490円、駐車場は月額35,000円～37,000円で空き有りとのこと。
その他にトランクルーム使用料が月額2,000円かかるようだ。
駐車場料金の書き方からして、少なくとも2台分は空きがあるように読み取れるが、総戸数11戸で2台も駐車場に空きがあると、修繕積立金が積立不足になるのではと心配になる。
【立地】
住所は港区高輪３丁目、都営浅草線の高輪台が最寄り駅で徒歩3分。
その他ＪＲ・京浜急行の品川駅からも徒歩9分と徒歩圏。
都バス、およびコミュニティバス「ちぃバス」のバス停も近くにあり、交通の便は良い。
高台にある閑静な住宅街でもあるので、便利でありながら落ち着きのある、良い場所だと思う。
高輪台周辺はスーパーなどお店があまりないのが不便だが、プラウド高輪はやや品川よりにあるので、グランドプリンス高輪や、品川プリンスにも近く、品川プリンス内にある映画館やボウリング場など、娯楽施設へのアクセスが良いことは大きなメリット。
港区内でも、大規模な映画館から徒歩圏にあるマンションとなると、他には六本木ヒルズ周辺ぐらいしかないし、品川プリンスの映画館はレイトショーが大人1,200円なので、映画好きの人が住むには絶好の場所だろう。
その他、せんぽ東京高輪病院がすぐそばにあるのも安心感がある。
【間取り】
３ＬＤＫで、チラシには南西角部屋とあるが、間取り図を見る限り北・西・南の三方角部屋に見える。
廊下面積が小さく抑えられていて、収納面積も適度にとられている。
各居室の広さはＬＤが約19.1帖、主寝室が約8.1帖、その他の寝室が約7.2帖と7帖。
子どもが何人かいる家族でも十分住める感じだし、なかなか良い間取りだと思う。
ただ、専有面積が100㎡あることを考えると、主寝室に9帖は欲しいところ。
また、陽当たり・通風良好とチラシにはあるが、主寝室に限っては窓が北西隅にあるだけで、ちょっと暗そう。
浴室サイズが1620で、さらに窓までついているのは非常に良いが、洗面室の洗面台が1つしかないのは残念。
ＬＤに床暖房、キッチンには食洗機、電子コンベック、ディスポーザー、浄水器といった設備が備わり、インターホンがカラーモニター付きだったり、窓に防犯センサーがついているなど、必要と思われるものはちゃんと付いている。
バルコニーにはスロップシンクがあるもよう。
これはなかなか当たり前のようについている設備ではない。
グレードの高さを感じる。
【周辺相場】
高輪地区の中でも、高輪台駅周辺、特に桜田通り沿いや、その一本隣の二本榎通り沿いは価格が安め。
ただ、高輪台駅から少し南側、高輪4丁目になると、高級住宅街となり高額なマンションが多い。
今回のプラウド高輪は高輪3丁目でありながら、大通りからは奥まっていて静かな場所なので高いのかもしれないが、それにしても高すぎる。
近くには同じぐらいの規模でディアナコート高輪（5階建て、総戸数21戸、平成12年築）があるが、ここは以前80.15㎡が7,380万円で売られていた。
築年月も違うし、民事再生となったモリモトが分譲していたものと野村のプラウドでは全然違うかもしれないが、プラウド高輪の方が単価では1.5倍以上も高い。
【所感】
良いマンションなのではないかと思うし、総戸数11戸ではなかなか中古市場にも出回らず、希少な感じもするが、価格が高すぎる。
調べてみると、この物件は少なくとも昨年3月から売り出されていて、その時はなんと1億8,400万円もの価格になっている。
その後5月下旬頃に1億6,900万円になり、9月には1億4,900万円になったようだが、今年に入って今の価格になったようだ。
最初の価格からは随分大きく下げている感じだが、当ブログ読者の方から頂いたメールによると、昨年12月10日に仲介業者に問い合わせた時には成約済みと言われ、それが今年の1月に問い合わせたら「諸事情があり、前所有者と弊社（野村不動産アーバンネット）が売買契約を交わし、現在は弊社が所有者(売主)となっています」と言われたとのこと。
なんとも不可思議な経緯だ。
また、その読者の方によると、本物件の分譲時売り出し価格は1億5,900万円であるとのことで、今の価格はこれでも分譲時価格を下回っているらしい。
これが1億円を下回るぐらいの価格で出れば見る目も変わってくるが、それでも毎月の維持費が（駐車場を使わなくても）7万円であることを考えると、なかなか手を出せない。
プラウド高輪 所在地（中央赤の目印）
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深夜に失礼致します・・・・
最近プラウドシリーズが、三井のパーク・住友ラトゥール
の御三家の中でも、かなり目立ってきたような気がします。
先日、以前利用していた青山墓地の道沿いの大きい駐車場が、建設現場になっていたので、看板見ると住友系建物という事で、多分プラウドになるのではないかと思います。
どうしても管理費等で１０万程度は、かかってしまいますが、あのクラスなら仕方ない事でしょう・・・
とにかく、この物件が安く感じるほど、早く景気が戻ると
イイですね！
私も、プラウドは存在感が増してきているように思います。
対照的に、最近の三井のマンションは私の中ではイメージが良くないです。
青山墓地の道沿いのやつは、南青山マスターズハウスのことですよね。
私も1月末頃自転車で通りがかったのですが、そのときは南青山プロジェクトとしか書かれていなくて、反対運動が強いので発表はまだ先なのかなと思っていましたが、そのすぐ後、日経新聞紙面に広告が載っていました。
きっとそれも良い値段するんだと思いますが、安く感じるぐらいの好景気を味わってみたいですね～。
確かに反対の看板はあちらこちらにありましたね。
結構昔から住んでいる人多い地域だから、あそこに豪華な
タワーが出来たら、ちょっと浮いちゃいますね。
勿論、日照権とかもありそうだし・・・
三井のインテリジェンス的マンションは、今の質素な世の中からは、ちょっと感覚の差が出てきた様な気がしますね。
実は3月までに横浜から高輪近辺に引越しを検討してまして、
ホームズで以下物件を見つけ、昨日内見してきました。
ライオンズマンション高輪という名称で、第一京浜沿いですが、
２重窓があり、内装もきれいで南東角部屋の間取りが良いのが気に入っています。
http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/1110850000134/
まだ業者間のデータベースに載っておらず、
自社で買手を見つけたいために価格は低めに出しているとの事でした。
坪単価は２５３万円ですが、これが高いのか安いのか、
判断できません。業者は本当に安いと言ってますが、。
近日中に業者間のデータベースに載せるようで、その前には
判断したいと考えていますが、
この価格はお買い得なのか、もしアドバイスいただけるのであれば、
いただければ嬉しいです。
よろしくお願いします。
返信遅くなりましてすみません。。
私も、雰囲気的にあそこはあんまり豪華なマンションを建てるような場所じゃない気がします。
まあ、完成したらしたで、溶け込むのかもしれませんが・・・
三井はほんと、感覚にちょっと差がある気がします。
50年後に取り壊す豪華な定期借地権マンションをバンバン出していますが、ちょっとおかしいのではと思ってしまいます。
僭越ながらアドバイスと言いますか、コメントさせて頂きます。
私もプロではなく素人ですので、斜め読み程度に見て頂ければ幸いです。
ライオンズマンション高輪は、私もオープンルームで見に行ったことがあります。
既にご覧頂いたかもしれませんが、次のURLで、そのときの感想を書いていますので、もしまだでしたらご参照頂ければと思います。
http://condo.seesaa.net/article/69126180.html
私が見に行ったときはミニバブルの時期で、分譲時よりも高い価格で売られていたのですが、坪単価は253万円であれば、個人的にはそんなに高いという印象でもないです。
ただ、やはり第一京浜沿いで交通量が非常に多いこと、ＪＲの線路からも近いこと、近くにスーパーがあまりないことなど、気になる点も多いです。
泉岳寺駅周辺が再開発されるという話もあるので、その結果次第では値上がりの可能性もあるかもしれませんが、立地としては、私はあんまりおすすめしないです。
通勤の関係とかで泉岳寺駅周辺でご検討なら、もう少し伊皿子坂（西側の坂）を上がったところの方が、比較的静かでスーパーも近くて良いと思います。
品川駅も徒歩圏にということであれば、もう少し高輪台駅寄りがいいのではないでしょうか。
いずれも少し価格は上がってしまいますが・・。
ライオンズマンション高輪は、同じ築年数で見た場合、港区内の山手線内側エリアではかなり安いマンションだと思いますので、価格最優先なら良いかもしれません。
色々と勝手なことを書いてしまいましたが、少しでも参考になれば幸いです。
非常に参考になります。じっくり考えたいと思います。