新聞や雑誌に何かでないかと思っていたら、今週発売の週刊東洋経済が早速地震特集を組み、その中で不動産についても2ページの記事が掲載されていた。
大まかには、今後地価は下落方向、湾岸エリアは敬遠されるが都心マンションの人気はさらに高まる、タワーマンションについては一長一短、商業不動産は原発リスクに神経質な外資系金融機関が売りを加速、といったことが書かれている。
■湾岸エリアのマンション
同記事は、「湾岸エリアの都心マンションはイメージ先行だった」とし、今回の大地震は「あらためて『人が住む』ための課題をつきつけた」としている。
具体的な課題については、東京カンテイの中山登志朗氏のコメントとして「土地の脆弱性の克服、生活インフラ・ライフラインの確保、災害復旧までの期間短縮」を挙げている。
ただ、同時に「湾岸エリアのマンションは支持基盤までパイル打ちされ、そもそも構造物はしっかりしている。三つの課題が解消されれば、人気エリアとして再びニーズが回復するはず」という同氏のコメントも紹介されていて、埋立地はダメと一律に決めつけているわけではない。
パイル打ちというのが素人の私には聞き慣れない用語だったが、要は杭を地中深く、堅い地盤にまで差しこんであるということのようだ。
確かに建物も丈夫につくってありそうだし、液状化減少があっても直ちに倒壊するとか、そういうことはないのかもしれない。
今回液状化減少が起きているところでも、問題になっているのは水道管や道路であって、それらが地震で大きな被害を受けないようになれば、湾岸マンション人気も回復する、ということだと解釈した。
しかし、それはすなわち液状化を起こさないようにすれば良い、と言っているのに等しい気がする。
NHKのニュースを見ていたら、千葉県浦安市は液状化を想定し、地下に100トンの巨大貯水タンクを設置していたのに、そのタンク自体が地震や液状化現象の影響で使えなくなってしまったとのこと。
革新的な埋立方法を確立・実践すれば解決できるのかもしれないが、しっかり地震に備えていた浦安でもこうなのだから、今の埋立地では克服できない弱点のように思う。
■都心マンション
都心マンション人気のさらなる高まりについては、やはり地震発生当日の帰宅困難な状況との関連で書かれている。
確かに都心に住んでいれば、電車が止まり車が渋滞で動かなくても、大きな影響を受けずに済む。
自分の場合も、あまりに影響を受けずに済んだ（むしろいつもより早い時間に帰れた）ので、周りが4時間かけて歩いたとか、会社に泊まったと言っている中、恐縮してしまい何も言えないほど。
職場までの距離を近くすれば、災害時に限らず、普段から家に早く帰ることができるので、平日夜も家事・育児・趣味などに時間をあてられる。
都心に住み、職住近接を実現することで大きなメリットを得られるのは間違いない。
ただし、あまり近すぎても、災害時に職場と住居の両方を失ってしまう可能性もあり、そうなるよりはどちらか片方が残るよう、少し離れた場所にしたほうが良いような気もする。
自転車通勤にすれば、職場から20キロメートル程度離れても1時間ぐらいで行けるので、20km圏内の少し離れた場所に住んで自転車通勤、というのも良い選択肢かもしれない。
歩道が人であふれ、車道が渋滞しても、あるいはガソリンが不足しても、自転車なら関係なく走行できる。
もっとも、荒天の場合は電車などを使わざるを得ないので、完全ではないが・・・。
■タワーマンション
免震装置や制振装置といった構造部分や、一部に備えられている自家発電装置は、タワーマンションが持つ災害への大きな強みである一方、上層部分で揺れが増幅されることが弱みであると書かれている。
揺れの増幅に着いては、高さが60メートルを超えると、地上と比べて震度が1プラスになるとある。
30階以上だと確実に60メートルは超えているから、今回の地震でも相当揺れたに違いない。
もし今後東京で震度7や6強の地震があったら、建物は無事でも、高層階では専有部分戸内で大ケガをする可能性が高いように思う。
記事にも、「これまで超高層マンションは上階になればなるほど価格も高くなったが、今回の震災で購入者のニーズが変わり、単なる眺望やイメージだけでは高額にできなくなる可能性もある」というみずほ証券の石澤卓志氏のコメントが紹介されている。
免震・制振や自家発電の設置は、超高層でなくても実現可能なものであり、今後そういった技術・設備へのニーズが高まるのは間違いないと思うが、タワーマンションの人気が高まるとはあまり思えない。
福島第一原発では、二重・三重の保護機構がことごとく動作しなかったが、マンションでも自家発電装置がすぐ動くとは限らず、そうした場合に高層階は外部から孤立してしまう。
共用施設の充実したタワーマンションは一定の人気を保つかもしれないが、高層階は間違いなく敬遠されると思う。
■所感
自家発電装置についての記述を読んでいたら、埋立地やタワーマンションの人気が落ちて、都心の人気がさらに高まるだけでなく、マンションそのものも、災害への対策が強化され、進化していくんだろうなという気がしてきた。
特に、何か一つがダメになっても生活していけるようにするための二重化が進むような気がする。
今でも、二重床・二重天井やペアガラスといった、生活をしやすくする二重化は行われてきているが、今後は災害のための二重化として、自家発電装置だけでなく、例えば電熱器とガスコンロが併設され、電気とガスのどちらかが止まっても調理ができるキッチン（火力の二重化）や、各戸内に水貯蔵タンクを設置する（水道の二重化）、玄関ドアだけでなく勝手口をつけたり、バルコニーからの脱出を用意にする（出入口の二重化）、なんていうのが（これらはただの思いつきだけど類似のものが）開発されたり、より普及するのではないか。
地震の影響で、不動産に関しても後ろ向きな話が増えそうだが、こういった新たな設備などが出てくると、以前より進歩したように感じ、前向きな感じがする。
別にそういう話題でなくても良いが、何か前向きな、少しでも明るい話が出てきて欲しい。
立地etc.、で人気不人気が歴然としてしまいますから、人気エリア集中の局所的なものと思いますが。
確かに、今後インフレになった場合には、土地もマンションも価格が上がると思います。
ただ、相対的に上がるかというと、何と比べるかにもよると思いますが、例えば株や、金などの実物資産と比べて今より高くなるかというと、よく分かりません・・・。
流動性を重視する動きが強まれば、むしろ不動産を保有しない方が良いという考えが強まり、相対的には上がらないかもしれない、とも思います。
東京は原発の動向次第では価格が下がり、名古屋や関西圏で上がる、ということはあるかもしれない、とも思います。
ミニバブルですか・・・うーん、どうなんでしょう。
原発の問題が完全に収束すれば、一気に購入の波が来てバブルになるかもしれないですね。
そうでなくても、夏の大規模停電を見据えて、停電対象外とされている千代田区・中央区・港区ではミニバブルになる（これからマンションを買おうとする人は、計画停電にならない場所を選ぶと思うので）、と考えることもできそうです。
どうなるんでしょうね・・・。
さて、30階超の高層階における地震揺れ幅の増幅について、実際に経験したことをお伝えしておきたいと思います。結論から言って、今回の地震では、以前の戸建て住まいと比較して、たいした揺れは感じませんでした。（確かに揺れ方が違うというのはありました。）別の港区内タワーマンションに住む友人も同様のコメントでした。揺れの体感は、個人差があるので一概に結論めいたことはいえませんが、少なくとも我が家では、ほとんど被害なし、でした。
当方は、建築の専門家ではないので詳しいことは分かりませんし、資産価値への影響についてはさらに門外漢なのですが、最近は、免震・制震の工法も多様なものがあるようです。「高層階は地震時に危険」と一般に評されますが、実際は物件や部屋の位置などによってケースバイケースなのではないでしょうか？
せいと申します。
検索エンジンから訪問しました。
お台場近辺のマンションは、今回以上の大きな地震があったときは、液状化する可能性がありますね。
そのようなことを考えますと、やはり都心の不動産は大変魅力ですね。
今回の揺れではまったく被害なし、というかかなりのっぽなスピーカーとか壁に立てかけた鏡とか、結構倒れやすそうなものがあるのですが、全く問題なしでした。
うちのタワーマンションは制振構造なので、揺れが吸収されるようです。 当日だけ30階以上まで徒歩で登りましたが、ノンストップで約5分程度で登れました。ただエレベータも大規模物件だけに、すぐにエレベーター会社が来て復旧しました。本当に思った以上に高層マンションは頑丈でしかも便利です。
帰宅難民の方々を心配しながら、我が家は徒歩で１０分ほどで帰ってこれました。
ご購入おめでとうございます。
当ブログを参考にして頂いたとのことで、こんなに嬉しいことはありません。
おっしゃる通り、港区は都心部でありながら、生活の面でも割とバランスが取れていて、住みやすいですね。
実際に住んでみての感想などでも何でもいいので、ぜひまたコメントお寄せ頂ければと思います。
ほとんど被害がなかったとのことで、何よりです。
幸い我が家も被害はまったくありませんでした。
それにしても、30階以上でも大した揺れを感じなかったというのは驚きました。
高層階でない我が家でも、物が落ちたりというのはありませんでしたが、ちゃんと閉めていなかったドアが開いたり閉じたりしたようですし、会社でも物は落ちないものの、長時間大きく揺れていました。
おっしゃる通り、免震構造か制震構造かでも大きく違うでしょうし、地盤の悪い戸建てより地盤の良い超高層の方が安全かもしれませんし、高層階は100%キケン、というのは当たらないんでしょうね。
ただ、長周期地震で建物の波長に合うと危ないとも言いますし、朝日新聞の報道では、三鷹駅近くの超高層マンション24階では、今回の地震で食卓や食器棚から次々食器が落ちては割れたそうです。
地上と比べて震度が1加算されるというのは、あながち間違いではないのでは、と思います。
超高層マンション自体は頑丈に作られていると思うので、倒壊しないだろうという安心感はあるのですが、やはり高層階となると、停電して自家発電も使えないような場合に1階までの上り下りが大変だったり、万一家事になった場合に怖いので（恐らく延焼しないようになっているとは思いますが）、私は元々検討対象にしていないですし、世間一般としてもそういう見方が今までよりは増えるんじゃないかなあ、と思っています。
お台場も、少なくとも江東区側では液状化現象が起きたようですね。
新聞で浦安について報道されているのを色々見ていますと、どうも杭を地中深く打ってある建造物は、液状化で傾いたりするといった被害はないようですが、道路や水道がダメになってしまうとどうしようもないですね。
帰宅難民になることもなく、液状化の被害もなく、停電もない都心は、確かに魅力的だと思います。
問題は原発で、その動向次第では都心部も魅力的ではなくなってしまうのではと危惧しております。
収束を切に願うばかりです。
赤坂の30階以上でも、揺れはそう激しくはなかったようですね。
私の会社もそうでしたが、やはり大きくゆっくり長く揺れたから、特に被害がなかったという感じでしょうか。
被害がなかったのは何よりですね。
それにしても、30階まで階段をノンストップで5分というのはすごいですね。
私は毎朝エレベータを使わず階段でオフィスまで上がっていますが、15階まで行くのに普通に一段ずつ上がって5分かかります。一段ずつ飛ばして上がれば2〜3分でいけますが、さすがにそれだと息が切れるので、30階までとなると10分はかかるんじゃないかと思います。
タワーマンションは本当に頑丈にできているようですね。
低層マンションも、壁式構造だと地震に弱そうですし、下手な低層よりはタワーの方が倒壊には強そうですね。
今回の震災の影響で、いわゆる古くから伝統ある由緒正しき山の手(高台)お屋敷町の低層物件に注目や人気が集まるのではないでしょうか？ 港区だけでなく、渋谷、新宿、文京などもフォローいただけると面白いと思いますよ。
私の友人は有明にある高層マンションを購入予定で、4月1日に引き渡し予定でした。
が、地震で、新築なのに細かい被害があり、ただいまモデルルームも閉鎖して修繕中で、引き渡しも2か月延びました。キャンセルしようか迷っているようです。
超おしゃれなウェーターフロントでのアーバンライフ。
結局そんなことより、命が大事ですね。
有明の新築マンションの被害の原因は
液状化だそうです。
いつも楽しみに拝見しています。
私の住む地域は都内でも最も早く
マンション化が進んだ地域なので、
物件によっては築30年たってもそこらへんの
ぺらぺらしたやすっちい新築マンションより立派なものがあるかと思えば、
もう、見るも無残なゴーストマンションや
(夜、明かりのついている部屋がほとんどない)
マンション墓場に見える一帯など
本当に様々です。
良さそうに見えるマンションは調べてみると
鹿島や竹中あたりが多いような気がします。
やはり施工も大事ですね。
そこらへんもレポートしていただけると
ありがたいです。
立地に関しては、おっしゃる通りお屋敷町の人気がますます高まる気がします。
個人的にちょっと予測がつかないのが、そういった場所にある少し築年数の経った低層マンションです。
耐震性に関しては高層マンションの方が優れているように思うので（倒壊しないという意味で）、同じエリアの低層マンションでも人気が分かれるのかなと思ったり、あるいは低層ブームみたいになって低層はみんな人気が出るのか・・・。
どちらにしても高層難民にはならないので、人気が出るのかもしれないですね。
おっしゃる通り、港区以外の地域にも目を向けた方が、色々と見えてくるのだと思いますが、なかなか余裕がなく・・・。
いずれは勉強していきたいと思います。
新築の高層マンションで、液状化により被害が出ているとは知りませんでした。
そういったリスクを含め、湾岸エリアに住むかどうかを考えるべきなんでしょうけれど、そのリスクが目に見える形になってくると、とても買う気にはならないですよね。
施工業者がどこかはあんまり関係なく、優秀な現場監督が担当したかどうかが大事だ、みたいなことが本に書いてあったりしますが、良いマンションについては鹿島とか大手が多いような気はしますね。
今後は施工業者がどこなのかも、少し注意してみてみたいと思います。
たしかにタワーマンションも最新の免震耐震制震技術で倒壊は無さそうですが、液状化や揺れの増幅、エレベーター停止などのリスクを考えると、あまりあまり安心できないように思います。
以前から楽しく拝見させて頂いています。
客観的かつ広い情報から分析されていて、
いつも勉強させて頂いてます。
実はこの地震の直前に、港区の物件を契約し、
月末に引き渡しという予定でした。
幸い、物件や周囲の土地に何事もなく、
逆に災害時のライフラインなどの安全度合いの高さを確認できました。
今後の東京の不動産市場、インフレなど
心配なことが沢山でて来ましたが、
こちらのブログに背中を押してもらいました。
まだ原発問題など残っていますが、、
今から4月の入居が楽しみです！
とてもこのブログのファンです。
これからも更新楽しみにしています。
また、RC 壁式構造が最も地震に強いとのこと、ご指摘頂きありがとうございます。
よくよく考えてみれば、壁式構造でない場合は（梁はあるにしても）柱という直線で支えているのに対し、壁式では壁という面で支えているわけで、しかも部屋の間仕切り壁もただの石膏ボードではなく耐震壁であったりするわけで、そちらの方が地震に強いのは明らかですね。
今回のご指摘を受け思い出しましたが、戸建てでもツーバイフォーが地震に強いと聞いたことがあります。
あれも壁式構造ですよね。
以前このブログの別の記事で低層マンションについて取り上げたときに、地震で大丈夫なのか不安ですね、というようなコメントを頂いた記憶があり、それを受けて何となく壁式は危ないのかなという誤った印象を持っておりました。
ご指摘頂かなければ、今後の私のマンション選びも間違った方向に行っていたかもしれません。
ありがとうございました。
大変嬉しいコメントを下さいまして、ありがとうございます。
また、港区の物件をご成約されたとのことで、おめでとうございます。
そういえば、私も今住んでいる港区のマンションを購入し、入居したのが今ぐらいの時期でした。
あの頃のウキウキした気分を今でも覚えていますが、10年近く住んだ今も、ここに住んで良かったなと日々実感しています。
かっぱの娘さんも今からウキウキワクワクされていると思いますが、入居された後もきっと楽しい毎日になると思います。
単なる個人的な趣味として、好き放題書かせてもらっている私のブログですが、そのように言って頂けると本当に嬉しいです。
最近では月に3回程度しか記事を書けていませんが、これからも思ったことなどを書いていきたいと思いますので、よろしくお願いいたします。