敷地が広く大規模なマンションなので、ちょっと気になって見てみた。
【概要】
三井不動産レジデンシャルが売主・事業主の新築マンション。
施工は清水建設。
建物完成が平成25年10月下旬、入居が同11月下旬となっている。
時期的には少し中途半場な気もするが、もしかしたら震災の影響か何かで時期をずらしたのかもしれない。
敷地面積が5,571.93㎡で、そこに建築面積が2,848.47㎡、地上14階建てのマンションを建てるという計画。
総戸数は336戸と、港区内のマンションとしては（タワーマンションを除けば）かなり大規模。
専有面積は41.35㎡～83.62㎡と、やや小ぶりな印象。
価格について物件概要欄には書かれていないが、同封の間取り図には予定販売価格が記載されており、48.28㎡が3,700万円台～、58.08㎡が4,400万円台～、65.62㎡が5,200万円台～、71.85㎡が5,600万円台～、72.50㎡が6,000万円台～、73.43㎡が6,100万円台～、77.27㎡が6,600万円台～、83.62㎡が7,200万円台～となっている。
いずれも平米単価で90万円を下回っており、価格だけ見れば比較的手が届きやすくも感じる。
ただし、一番のポイントは、敷地権利が一般定期借地権であること。
借地権の存続期間は、建物の取り壊し期間も含めて2064年9月14日までとあるので、入居後住み続けられるのは50年程度と思われる。
毎月の地代や、解体準備積立金などは未定となっている。
【立地】
麻布十番駅と白金高輪駅のちょうど中間あたり。
物件概要欄によると、最寄り駅は麻布十番駅で徒歩7分、白金高輪駅は徒歩9分となっている。
マンションが点在するエリアではあるが、用途地域は準工業地域・商業地域で、個人的な印象としてもこのあたりは道幅が狭いこともあり、少し薄暗いイメージがある。
もっと西側の高台にいけば高級住宅街だし、大通りを挟んで反対側（北東側）の綱町もやや高台で、大使館が建ち並び趣があるが、パークホームズ南麻布ザレジデンスのあたりにはそのような雰囲気はない。
麻布十番の商店街にはお店がたくさんあるので、麻布十番駅から帰るついでに買い物をしたりする分には便利だが、パークホームズ南麻布ザレジデンスの周辺にはコンビニと飲食店が少しあるぐらい。
最寄りのスーパーは、おそらく歩いて6分ほどのスーパーナニワヤ。
たいした距離でもないし、平坦な道のりなので自転車でも行けるが、もう少し近くにスーパーが欲しいところ。
あまり便利な場所ではないし、高台でもないが、大通りに直接面してはいないので、特に西側の方は静かそうではある。
【間取り】
2回目に送られてきた資料には8種類の間取り図が同封されていた。
そのうち、72.50㎡までのプランは、いわゆる田の字型の間取りで、間取り図が縦に長く、短辺のうち一方にバルコニー、もう一方に共用廊下に面した窓がある。
73.43㎡の間取りも、田の字型とは少しちがうが、バルコニーや窓については同じ。
これらのうち3LDKの間取りを見ると、住戸内では各寝室がすべて離れて配置されており、プライバシーへの配慮がなされているが、共用廊下に面した窓があるのは主寝室なので、外に対してあまりプライバシーに配慮されていない。
最近の港区内のマンションではあまり見かけない間取りで、高級感も感じられない。
77.27㎡（80Aタイプ）と83.62㎡（80Cタイプ）は角部屋だが、LDが四角形ではなく、三角形に近い形をしている。
白金タワーなどタワーマンションで時々みかける間取りだが、個人的には好きではない。
住戸内での廊下面積も大きく、無駄が多いように思う。
全体的にあまり良いプランとは思えない。
【共用施設など】
パンフレットには、「充実の共用部」という見出しと共に、全部で13の設備が平面図と共に紹介されている。
ただ、その中にはグランドエントランス、エントランスアプローチ、エントランス、エントランスコリドー、エントランスラウンジ、コンシェルジェカウンターと、エントランス関係が6つもある（そもそも「エントランス」は充実の共用部として紹介するものなのか？と疑問に思う）し、エレベーターホールという当たり前のものもある。
それら以外では、ライブラリー、区立南麻布二丁目公園（新設）、中庭、スタディルーム、パーティルーム（集会室）、ゲストルームが書かれている。
新設の公園は、細長い形で、敷地内に公園を作れば容積率が上がるからとりあえず作りました、といった感じ。
パーティールームは、集会室として使うにはちょっと狭く見える。
ゲストルームも、図面上は駐車場1台分ぐらいのスペースしかないように見える。
良さそうなのはスタディルームぐらいか。
エレベータも図面上は3基しかないように見えるが、総戸数が336戸であることを考えると少ない。
【周辺相場】
パークホームズ南麻布ザレジデンスのすぐ南側にある、平成7年築のイトーピア麻布は、リーマンショック前の2008年2月時点で69.64㎡が7,880万円だったが、今朝の新聞折り込みチラシで全く同じ広さの住戸が5,500万円で売り出されていた。
築年月こそ全然違うが、間取りは田の字型でパークホームズ南麻布ザレジデンスとほとんど同じ。
イトーピア麻布の敷地権利は所有権なので、パークホームズ南麻布ザレジデンスの将来のリセールバリューはより低くなると思われる。
【所感】
定期借地権という時点で、地震で建物に損傷があったような場合にちゃんと修繕できるのか（たとえば借地権の残存期間があと10年というところで修繕が必要となったら、住民の間で修繕をするという意思統一ができるのか）などの疑問があり、個人的には検討しづらい。
そういった疑問を抜きにしても、立地や間取りなどにあまり魅力が感じられない。
同じ三井が分譲して、総戸数21戸にもかかわらずなかなか売れなかったパークコート高輪フォレストレジデンスも主寝室に共用廊下に面した窓があったが、ここは総戸数も多いし、売り切るのはなかなか大変だと思う。
それにしても、最初から50年で壊す予定で建物を作るというのはもったいない。
三井は、パークコート六本木ヒルトップなど、長期優良住宅であることを前面に出して販売してもいるわけだから、もう定期借地権マンションはやめればいいのに、と思う。
パークホームズ南麻布ザ レジデンス所在地（中央青の目印）
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定借にしたがるのはデベロッパーというより地主なんでしょうね。
フランス大使館・広尾GF。港区以外でも同じ三井でPC神宮前、神楽坂の赤城神社など・・・。
所有地で錬金したいが売ってしまうのは惜しい、ならば長期賃貸にしてしまえ、という
虫のいい魂胆が透けて見えすぎて興醒めになることしばしばです。
物件代・地代が高すぎるとさっぱり売れなくてそれ見たことか、ですが
都有地だった品川のタワーのように値頃感があると売れてしまったりするわけで
購入者は定借のリスクを認識しているのか？と他人事ながら不思議になります。
うちの近所にも旧法借地権マンションありますが、残存期間半分（25年程度）
残っていてもよほど値引きしないと動きませんね。と考えても、
定借物件買うメリット＝所有権物件に比べて圧倒的に安いこと、くらいしか思い浮かびませんから
賢い消費者が増えて、（定借は）新規に建てても売れない、売れても利幅が薄い。
という手痛い経験が積み重ならない限り、定借マンションの供給は止まらないでしょう。
もっとも、後生大事に土地所有を維持したがる地主自体も、意地悪い目で見れば
未だ日本の土地神話を信じる前世紀の絶滅危惧種、と思えなくもないんですが。
確かに、定借マンションが多い理由は、地主がそうしたがるというのが大きそうですね。
それに加えて、デベロッパー側は土地の仕入れが必要なくなるメリットが大きそうですし、価格が安くなることを歓迎する買い手もいるということで、必然的に定借物件が増えているのかなと思いました。
取り壊し間近になったら色々問題が出て来そうですが、どうなるんでしょうね・・・。
ご指摘の点、とても参考になりました。
ところで、40年の時点で地震損傷があった場合の意思統一の難しさをご指摘されていますが、それは所有権でも変わらないのではないかとも思うのですが、どうなんでしょうか。購入時はみんな「欲しい欲しい」ですけど、時間がたてば、年齢、所得もばらばらになりますから。
定借の場合、残り10年で地震損傷による大規模補修の判断はないでしょうから、想定外の事態と言うことで、たとえば、前払地代の一部を違約金として放棄する代わりに期限前の返還を地主と交渉しようとか、意思統一はむしろしやすいように思うます。
壊す時期が決まっている定借は、いつ壊すのか全くわからず、自分の意に沿わず立替などが決議されてしまう可能性がある所有権より、ﾘｽｸが明確になっていて、それへの備えができて良いようにもおもうんですけど、どう思われますか。
確かに、所有権のマンションでも、たとえば大規模修繕をしたばかりとか、修繕積立金が少ない状態で大地震で建物に大きなダメージがあった場合にどうするか、という時の意思統一は難しいと思います。
ただ、定期借地権の場合と違って、現実的な選択肢として補修するという道も残されていますし、取り壊して土地を売却することもできますし、もし容積率に余裕があれば戸数を増やして立て替え、販売した分で立て替え費用を捻出するといったこともできます。
自分の意思とは反対に立て替えが決議されたとしても、自分の持ち分を売ることはできるでしょうから、残る金額は定借の場合よりも大きいと思います。
定期借地権は、一定期間経過後に必ず建物を壊し、土地を明け渡さなければならないという、大きな損失発生が確実という点で、確かにリスクは明確かもしれませんが、大きさで言えばそのリスクは大きなものだと思います（損失は大きく、可能性は100%なので）。
所有権であれば、そもそも取り壊しになる可能性は低いし、万一取り壊して土地を第三者に明け渡すとしても、売却になるので金銭を得られるわけで、定借との販売価格の差があまり大きくない現状では、定借よりリスクが小さいのではないでしょうか。
不確実なことが嫌で、とにかく何でも明確にしておきたいという人もいるのかもしれませんが、私は大きなリスクより小さなリスクを選びたいです。
定借でも、たとえばシティタワー品川のように、価格が非常に安ければ話は違ってくると思うんですが・・・、最近の定借マンションはちょっと高すぎて、あまりメリットを感じられないです。
はじめてコメントさせて頂きます．こちらのブログは最近しばしば拝見させて頂いており，参考にしております．
今回，このマンションの申込（抽選結果待ち）致しました．さるうさぎ様のご指摘の一部には賛同いたしますが，同意できない内容もあって反論をさせて頂きます．
１．立地，間取り，共用施設に関してかなりご批判をされていますが，どのような仕様だったら満足がいかれるのでしょうか？ ご満足のできる立地，条件で土地確保や値段が現実的に折り合いがつくものが本当に存在しうるのでしょうか？ 建物と立地は満足だけど，値段がダメという批判の繰り返しだとずっと検討中のままではないかと．．．
２．借地権のリスクに関してはおっしゃるとおりと思います．ただ，所有権の古いマンションあるいは今後，経年劣化し問題を抱えていく新築物件は，所有権という理由で本当に解決いたしますでしょうか？ 実は私も当初は所有土地面積の多い物件に資産価値があると考えまして探していましたが，どうも共同住宅で土地所有権を有効利用するのは難しそうだという結論（愚考ですが）になってしまいました．現存するやや古い高級マンションを見ましても，所有権だからといって問題解決するとは説得力に欠ける印象です．
人様のブログに勝手な意見を書き込むのは心苦しいのですが，こちらのブログの社会的な影響力の大きさを考えて，失礼と思いましたが書き込みをさせて頂きました．お許しください．
尚，質問形式で書かせて頂きましたが，議論は平行線になると思いますので，適当に流して頂ければ幸いです．コメントに責任を持つため，自分のブログとリンクさせて頂きました．とど２
こちらこそ、改めて記事の内容を読み返すとずいぶんと僭越なことを書いているなと思います。
お気を悪くされたのなら申し訳ありません。
また、大変貴重なご意見をありがとうございます。
おっしゃるとおり、満足のいく立地・仕様で価格も予算内というのはまずありません。
どのようなマンションなら良いのかと言われると、私が今住んでいるマンションがまさにそうなのですが、そうそう同じようなものは出てこないと思っています。
まだ不動産購入が必要という差し迫った状況ではなく、結局は切迫しないと買わないような気もしています。
いずれ状況が切迫してきますので、そのときにはちゃんと現実的に考えて購入（あるいは賃貸など他の選択肢も）を考えたいと思います。
定期借地権については、そもそも一定期間後に必ず取り壊すというのが「もったいない」気がしてしまい、好感を持てず偏った考えになってしまっているかもしれません。
「もったいない」というのは抜きにしても、土地が所有権であれば建て替え・大規模修繕、専有部はリフォームして売却・賃貸に出すなど選択肢があるのに対し、一般的な定期借地権マンションでは50年経てば取り壊して資産ゼロにするという選択肢しかないわけですから、建て替えがスムーズにできないにしても、選択肢が多い前者の方が良いと私は思います。
現時点では建て替えはかなりハードルが高いですが、建て替えられないにしても、賃貸に出せればそれでいいんじゃないかとも思います。
とは言え結局は金額次第なわけで、シティタワー品川のような格安・長期借地権のマンションであれば良いと思いますが、それ以外の定借マンションを見ていると、ちょっと高いんじゃないかなと思っています。（パークホームズ南麻布ザ レジデンスはその中でも安い方だとは思います。）
無事ご成約されましたら、ぜひ周辺の住み心地、立地面等での良さなど、コメント頂けると大変ありがたいです。
私自身勝手気ままに色々と書いていますが、皆様からのコメントで勉強させて頂きたいと思っていますので、忌憚のないコメントをぜひよろしくお願いいたします。
ご丁寧なお返事，ありがとうございます．私の稚拙で失礼なコメントにお怒りにならないでください．
満足の行く所にお住まいになられて本当に羨ましく思います．良い住戸は中古に出てこないか（さるうさぎ様がお住まいのように），土地勘がある人にすぐに買われてしまうのか，なかなか出会うことができません．住民が愛せる住居が増え，あるいは好立地の頑丈な建物がスケルトンの状態で簡単廉価に売買できるようになったらいいなと思います．
さて，解体費用を積み立てていく非生産的なマンションは私も抵抗があります．実は最初はここに見向きもしませんでした．ところが，ある程度の築年数の中古マンションをいくつか見ていますとともに，少し考えが変わりました．多くの築古マンションはおそらく住民の意思統一ができないために，再建築か解体かあるいは修繕を続けていくのか，まったく予想できないものばかりでした．一部の超優良マンションは別ですが，それでも設計の古さと維持費の高さの問題もあり，庶民の私があえて手をだそうとは思えませんでした．建物が丈夫なゆえに，買ってすぐに解体となったらいくらかかるんだろうとか？こんなにいい場所で良い建物なのに，なぜ空き室が多いのだろうかとか．．．
はっきり言って，港区は（港区以外もかもしれませんが）新築マンションを建てすぎだと思います．同時期に建設されたタワーのような大規模住居に多くの人が移った後にできた隙間がまだ埋まりきってません．そんな状況の中で，今から10あるいは20年後にやってくる解体も賃貸もままならない築30－40年の中古マンションラッシュはどう解決していくのだろうと思うと，終わりをはっきりさせてその準備もしていく形にむしろ魅力を感じました．ほんとにもったいないと思いますが，終わりがあることで価値もはっきり認識できるのかなとも思います．
このような場で意見を勝手な言わせていただきありがとうございます．今後も記事を楽しみにさせて頂きます．
追記：住むには低地（洪水はさておき），田の字間取りは案外と合理的かと甘い期待を抱いております．高台は裕福な方にお譲り致します（負け惜しみ）．
こちらこそ、大変丁寧なご返信を頂き、誠にありがとうございます。
確かに、私も築40年越えマンションをいくつか見たことがありますが、建て替えされるのか、修繕を続けていくのか、よく分からないものばかりでした。
空室の多さまでは頭が回っていなかったのですが、確かに維持費が高くて空室が多いとなると、敷地が所有権のマンションを買っても将来が心配になりますね。
最悪のケースだと、売ることも貸すこともできず、管理費・修繕積立金・固定資産税などがかかりつづけることになりますからね・・・。
とど２さんのコメントを拝読し、確かに終わりがはっきり分かっているメリットもあるのだなと理解できました。
私も、とど２さん同様、港区では新築マンションを作りすぎだと思います。
生活するのにそんなに便利ではなく、元々オフィスだったところをなぜかマンションに建て替えたものだとかもありますし、そこにマンションが必要だろうかと考えたときに、必要だなと納得できるものはかなり少ないと思います。
このまま建て替えなどについて法改正も何もなく年月だけが過ぎていくと、近い将来おっしゃるように大きな問題になると思います。
個人的にはタワーマンションが築後40、50年と経ったときにどうするのか、非常に疑問に思っています。
何かすごい技術革新でもない限り、タワーマンションを取り壊すには膨大な費用がかかるように思いますし、その上さらに元々以上の規模のマンションを建てるのはもっと難しいように感じます。
一体将来はどうするのだろう、途中までは売ることもできるだろうけど、ババ抜きと同じだな、と思っていますが、今後も超高層マンションは増えていきそうです（パークホームズ南麻布ザレジデンスの南側400メートルぐらいの古川沿いにも43階建て超高層マンションが平成31年度にできる予定で、あわせて作る中層棟と合計で1,200戸規模になるそうです）。
高台は高台で、坂道の移動が必要だったりして、最近は高齢化の影響で敬遠されることがあるとも聞きますし、低地とはいえ、パークホームズ南麻布ザレジデンスのあたりが浸水したということは（少なくとも最近は）ないと思いますし、港区ハザードマップでも浸水の危険性は低くなっていると思います。
麻布十番駅近くは台風のときに水浸しになったり、古川沿いも浸水したことがあるはずですが、少なくとも古川については地下に貯水槽を作る工事が進行中で、完成すれば増水の危険性はかなり低くなると思います。
とど２さんのコメントからは新たな気付きを頂くことができ、大変感謝しております。
今後もまたコメント頂けると大変ありがたく思いますので、お気づきのことやご意見などあればぜひ遠慮なくコメントをお寄せください。
私も当該物件に興味を持ち購入を検討していたのですが、最終的には転売リスクを考慮し断念しました。
定借物件の将来価値がいくらになるか分からないという意味での価格変動リスクというよりは、将来売却する際に買主さまがローン借入れができないという意味での流動性リスクの方がネックになりました。
新築販売時は不動産業者の提携ローンを利用することができるのですが、一旦中古になってしまうと民間の金融機関は定借物件には通常融資をしてくれません。フラット35は利用できるようですが、借換などで大きな制限がつきます。
中古になって本物件の購入を検討される方で現金一括で購入される方は限られてきます。
自らずっと居住し続けるか、賃貸に出し続ければいいではないかというご意見もありますが、転勤の多いわが身にとっては大きな選択肢の一つである売却の道が閉ざされるのはとても痛いです。
いずれにしましても個々人の今後のライフプラン次第ですが。。。
私も以前どこかで、中古定借物件ではローンが組みにくいと聞いた記憶がありますが、フラット35ぐらいしか借りられないわけですね。
それは確かに売却しづらいですね。
その点についてはあまり深く考えていませんでした。
定借物件に限らず、売却時に買主に住宅ローンが付く物件かどうかというのは重要ですね。
お教え頂き、ありがとうございます。
（管理も東急コミュで東急の方からの申し出だったそうです。）
定期借地権は、平成に入って借地借家法が改正されて新しくできた制度なので、お知らせ頂いたマンションはいわゆる旧法借地権でしょうか・・・？
ただ、旧法だろうが新法だろうが、確かに土地を買い取ることができれば、借地権の期間が満了しても、そのまま建物を存続させられそうですね。
実際にそんな例があるとは、初めて知りました。
貴重な情報をありがとうございます。
都心部の定借マンションだと、土地を買い取るにしても莫大な価格になるでしょうから（パークホームズ南麻布ザ レジデンスの敷地は5,571.93㎡なので、100～120億円ぐらいでしょうか？）、なかなか現実的には難しいのかもしれませんが、土地所有者が相続で代替わりしていたり、法人なら資金繰りや益出しなどで、今後も土地を売却したがるケースは出てくるかもしれませんね。
新法の定期借地権が満了になるのは、早いマンションでも平成54年ぐらいかと思いますが、その頃どういうことになるのか、気になるところです。