赤坂タワーレジデンス トップ オブ ザ ヒルの相場情報（2012年3月）

今朝の新聞折り込みチラシは、時期的に不動産取引が活発な3月だからか、不動産のチラシ、特に中古マンションの広告がいつもより少し多めだったような気がする。
その中で特に目立ったのは、赤坂タワーレジデンス トップ・オブ・ザ・ヒルの売り出し。
東急リバブルとサンウッドのチラシで、それぞれ赤坂タワーレジデンスが複数物件紹介されていた。
その数は合計で9戸（重複を排除した戸数）。

総戸数は521戸だから、9戸といっても全体の約1.8%に過ぎないが、同じマンションでこれだけの戸数が売り出されるとなると、現時点でのそのマンションの相場も見えてくる。
しかも、赤坂タワーレジデンス トップ オブ ザ ヒルは、新築完成直後にも20戸以上が仲介で売り出されていたりしたので、3年半経って相場がどうなったのかも興味深いところ。
過去の情報も含めて少し調べてみた。



今回は2つの仲介会社のチラシだけで9物件あるが、他にないのか少し調べてみたら、野村不動産アーバンネットのホームページに別の2物件が掲載されていた。
それを合わせた11物件について、専有面積、価格、単価などを出してみた。
3/17の日曜日に三井のリアルプランからも赤坂タワーレジデンス トップオブザヒルのチラシが入り、低層階だけで6戸売り出し中というのでホームページを調べてみると、三井のリハウスのホームページとあわせてさらに11物件が確認できた。
もしかすると、竣工時は賃貸用として分譲されなかったものが、今年度末で空室になるなどで売りに出されているのかもしれない。
それとあわせて22物件の専有面積、価格、単価を改めて出してみた。

備考	面積（�u）	面積（坪）	価格	平米単価	坪単価
4F 南向き	51.13	15.47	6580	129	425
14F 西向き	52.41	15.85	6850	131	432
17F 北向き	66.13	20.00	8480	128	424
28F 北向き 天高3.29〜3.65m、ロフト付き	66.8	20.21	9280	139	459
4F 南向き	76.15	23.04	9480	124	412
19F 西向き	70.27	21.26	9780	139	460
17F 西向き	70.27	21.26	9900	141	466
11F 北西角部屋 天高3.29〜3.65m	76.33	23.09	10780	141	467
31F 北向き	81.61	24.69	10800	132	437
34F 北向き	81.61	24.69	11500	141	466
7F 北東角部屋	85.5	25.86	11580	135	448
39F 北向き	84.31	25.50	12300	146	482
23F 南向き	90.12	27.26	13500	150	495
27F 東南角部屋	101.57	30.72	13980	138	455
32F 北西角部屋	94.3	28.53	14900	158	522
38F 北向き	84.31	25.50	15200	180	596
5F 南西角部屋	118.86	35.96	15480	130	431
36F 南向き	102.34	30.96	15880	155	513
36F 北東角部屋	101.59	30.73	15900	157	517
3F 北東角部屋	118.19	35.75	16380	139	458
9F 南西角部屋 平置駐車場専用使用権付	131.77	39.86	19380	147	486
42F 南向き 上層3フロアのみのグレードアップ仕様住戸	128.95	39.01	22800	177	585
平均	87.93	26.60	12760	144	474

※価格・単価はいずれも万円

こうしてみてみると、平米単価は124万円から180万円とばらつきが大きく、基本的に専有面積が広くなるほど、単価も高くなっている。
これは港区内の築浅マンションであれば、どこでも同様の傾向だと思う。
問題はこの単価が以前と比べてどうなっているか。
赤坂タワーレジデンスは完成・入居の直後にリーマンショックがあり、昨年東日本大震災、欧州金融危機も起きている。
地震への意識の高まりから、タワーマンションを敬遠する動きがある中、逆にタワーマンションの建物自体は堅牢だとしてタワーマンションを選ぶ向きもある。
トータルで考えると、新築当時からの経年劣化（減価償却）、および経済面での変化を受けて価格は下がっていると思われる。

2008年7月31日時点で売り出されていた21物件の情報を引っ張り出してみたところ、次の通りだった。

備考	面積（�u）	面積（坪）	価格	平米単価	坪単価
14F 北向き	66.13	20.00	7200	109	360
17F	51.33	15.53	7500	146	483
36F	75.7	22.90	11400	151	498
11F ロフト付き	74.17	22.44	12300	166	548
20F	70.27	21.26	12500	178	588
39F	80.21	24.26	12500	156	515
38F	84.31	25.50	12900	153	506
35F	75.7	22.90	12980	171	567
14F	84.03	25.42	13500	161	531
13F	76.72	23.21	13700	179	590
22F	86.06	26.03	13800	160	530
11F	76.48	23.14	13800	180	596
36F	88.54	26.78	13880	157	518
14F 南向き	75.47	22.83	13900	184	609
27F	90.12	27.26	14300	159	525
21F 角部屋	90.07	27.25	14800	164	543
24F 角部屋	100.04	30.26	14980	150	495
24F	92.72	28.05	15400	166	549
31F	83.37	25.22	15900	191	630
31F 南向き	104.03	31.47	17300	166	550
41F	128.95	39.01	29500	229	756
平均	83.54	25.27	14002	165	547

単純に比較すると、入居時から今日までの3年半強で、平均平米単価は21万円、平均坪単価は73万円下落している。
平均専有面積は約4�uしか違わないので、ある程度実情を表していると思われる。
2008年7月31日に売り出されていたものは、ほぼすべて新築未入居での価格なので、そこからの経年劣化に加え、リーマンショック、大震災があったことを考えると、このぐらい単価が下がっていても驚きはない。

むしろ、これだけ下がっても、現時点の中古売り出し価格は新築分譲時の価格よりなお高額に見えることに驚く。
（新築分譲時の価格は、分譲時の物件公式サイトのアーカイブによれば、60�u台：6,000万円台、80�u台：1億円台、100�u台：1億4,000万円台、120�u台：1億9,000万円台 となっている。）

あくまで今日のチラシの価格は売り出し価格であって、成約価格がどうなるかは分からない。
割高だから成約せず、こうしてチラシにたくさん掲載されているのだろうとも思うが、もし今の売り出し価格通りで売れていくのだとすると、すごいことだと思う。



赤坂タワーレジデンス トップ・オブ・ザ・ヒル　所在地（中央やや下の青の目印）

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Comments

いつも、興味深い事象を、うまく総括して下さって有難うございます。今回の比較分析も、買い手にとっての目線で、ポイントが密にまとまっていて非常に参考になりました。

ちょっと前に、六本木ヒルズの低層棟（一番ハイアット寄り）で、築後未使用100�uちょっとのものが19800万円で売り出されていましたが、仲介業者の話では17000万円台は交渉可とのことでしたので、今回の赤坂タワーは売値では難しいのではと推察されます。

特に、この辺は家族で住むには楽しくないので、1人用か、会合用仕様の部屋以外で、急いだ売り手さんがいれば坪300万円台もありえるかな、と感じました。

Posted by bravo at 2012年03月31日 10:33

bravoさん、こんにちは。コメントありがとうございます。
お褒めの言葉を頂き、光栄です。

六本木ヒルズの未使用住戸でも、交渉次第で平米単価170万円台、なんですね。
それだと確かに今回売りに出ている赤坂タワーレジデンスの多くはこのままの価格では難しそうですね。

それにしても、六本木ヒルズのマンションはいつもすごく高いなと思って見ていましたが、それだけ値下げする余地があるものもあったんですね。
全然知りませんでした。
大変参考になる情報をありがとうございました！

Posted by さるうさぎ at 2012年03月31日 22:56

こんにちは
平成23年10月時点坪当りの平均売出価格
１、 麻布・赤坂…509万
２、 番町・麹町…440万
３、 青山・渋谷…413万
４、 広尾・恵比寿…404万
５、 目黒・品川…402万
６、 白金・高輪…327万
７、 月島・汐留…326万
８、 世田谷・大田…280万
９、 市谷・四ツ谷…279万
（三井不動産調べ、対象物件は三井系に限らないプレミアムマンション）
上記データは郵送されて来たものですので、さるうさぎさんもお持ちでしたら申し訳ありません。問題の成約価格ですが、売り出し価格は記録しておきましたが、以外は記憶で書くので正確な数字がわかりません。上記売り出し価格と「乖離」はありました。ただし、10％を超えるというエリアはなく、最大が白金・高輪で約9％減、次が麻布・赤坂の約7％減とかそういう数字だったと思います。マンションバブル崩壊、リーマンショック、東日本大震災、欧州金融危機というネガティブ要因が出揃った後のデータですので、説得力はあるように思えます。1〜4位は成る程いう感じでしょうが、5位が少し意外でした。目黒には好物件が多いので、これらが平均値を押し上げたのだと思います。
　さるうさぎさんがお好きな白金・高輪の高級物件ならば坪単価300万がおおまかな目安となり、今回の赤坂は470万が目安になるのでしょう。この物件はエリアではパークコート赤坂ザタワーと並ぶタワーマンション。プレミアム物件の中でも、築浅であることを考慮すると坪単価500万程度がボトムな気がします。
　以前住んでいたエリアですが、静かで緑も多く住み易いと思いますけど…。

Posted by 通行人 at 2012年05月03日 17:48

通行人さん、こんにちは。
大変参考になる情報をありがとうございます。

目黒・品川が坪単価402万円というのは確かに意外ですね。
目黒も好物件多そうですし、長者丸とかで高額物件が売り出されていたんですかね。

白金・高輪が坪327万円というのは実感に近いです。
一時期よりかなり下がってきて、買う側としてはありがたいところです。

特に最近はタワーマンションの価格が震災前に比べて顕著に下がっているように感じます。
そういう意味では、赤坂エリアのタワーマンションも今後時間をかけて価格の調整が入ってくるんじゃないかなと思いますが、景気がよくなってくればすぐ変わるでしょうし、こればかりは分かりませんね・・・。

Posted by さるうさぎ at 2012年05月06日 22:44