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2012年08月22日

グランスイート麻布台ヒルトップタワー

この秋、港区では大型マンションがいくつか販売開始になる予定だが、その一つがこのグランスイート麻布台ヒルトップタワー。
資料請求をしておいたら、少し前に資料が届いた。



【概要】
丸紅が売主、施工が大林組で、今年の11月上旬販売開始予定、建物完成が平成26年2月、入居が同3月予定の新築タワーマンション。
敷地は2314.77u、建築面積が792.46uで、建物は29階建て、総戸数が166戸ということなので、タワーマンションと言っても超大規模なものではない。

専有面積は40.10u〜134.17u。
販売戸数、予定販売価格は共に現時点では未定となっている。

駐車場は75台、駐輪場が176台、トランクルームは10戸分とも書かれている。
最近のマンションは、駐車場は少なめにし、駐輪場は総戸数以上に設置するケースが増えているから、特に驚きはない(駐輪場はもっと多くてもいいと思う)が、トランクルームが10戸しかないというのは中途半端に感じる。
もちろん、全くないよりは少しでもあった方がいいのだろうけれど・・・。

送られてきた資料を開くと、1ページ目に「JAPANABILITY これが日本の可能性。」というコピーが書かれている。
2ページ目には、「古典的な和の再現でなく、進化した和を創り、新しい歴史を刻む。」といったことも書かれていて、「和」を意識していることが読み取れる。
今回の資料の中では、エントランスに和紙の壁と石造りの彫刻を配して、光と影を演出するという部分が「和」にあたるようだが、あまり詳細なパンフレットではないので、その他でどのようにこのコンセプトを表現しているのかは分からなかった(間取り図も同封されているが、それを見る限り和室があるわけでもない)。

【立地】
麻布台というと、「麻布」という高級感と、「台」という高台を連想するキーワードから、なんとなく非常に良い住環境をイメージしてしまうが(白金台のような感じで)、グランスイート麻布台ヒルトップタワー建設地は少しそのイメージからは乖離がある。
その一番の要因は、ロシア大使館に近接していること。

港区には大使館が多く、その立地も閑静な場所であることが多いので、大使館近くのマンションは一般的に住環境が良く人気もある(たとえば、フランス大使館敷地に隣接するプラウド南麻布は第一期即日完売した)。

ただ、その大使館がロシアの大使館となると、話は違ってくる。
グランスイート麻布台ヒルトップタワー建設地から100〜200メートルほど西(西北西)にある飯倉片町の交差点では、しょっちゅう警察がランドクルーザーの警察車両の上に立って警備(恐らく不審車両の監視)をしたりしている。
警察官が大勢乗り込むような、青い大型バス(人員輸送車というらしい)もよく止まっている。
警察官がいなくても、道路を封鎖する柵は交差点の隅に常備してある。

警察がいるだけならいいが、毎年北方領土の日(2月7日)になると、街宣車で大変な騒ぎとなる。
そういう日でなくても、たとえば北方領土近海で日本漁船がロシアに拿捕されたりしても、同じようなことになる。
こういった事情から、閑静な住宅街とはとても言えない。

また、グランスイート麻布台ヒルトップタワーの目の前は外苑東通りで、交通量もやや多い。
もっとも、片側2車線なので、たとえば六本木通りや青山通りに比べれば交通量は少ない。
道路に面していない部屋に住めば、そう気にならないかもしれない。
飯倉片町交差点方面から向かってくると、東京タワーがきれいに見えるという良い面もある。
夜に車で帰宅する場合は、ライトアップされた東京タワーを眺めながら帰れるわけで、一日の疲れが少し癒やされるかもしれない。

車での移動はいいが、徒歩で地下鉄を利用するとなると、あまり利便性は高くない。
最寄り駅は六本木一丁目駅で、徒歩7分。
しかも、六本木一丁目から飯倉片町までは頭上を高速道路が通っており、日中でも暗く感じることがある。
坂道を少し通る必要もあるし、あまり快適な通勤路ではないように思う。
六本木一丁目のほか、麻布十番と神谷町が徒歩8分、六本木も徒歩10分と、徒歩圏に駅が4つあるのはメリットかもしれないが、どれか一つもう少し近くに駅があった方が良いと思う。

このあたりはスーパーもあまりなく、日用品は恐らく麻布十番で買うことになるが、麻布十番からは割と急な坂を上がることになるので、徒歩にしても自転車にしても少しきつい。
車でとなると、麻布十番のスーパーは駐車場があまり広くないように思うので、白金高輪のクイーンズ伊勢丹まで行ってしまった方が楽かもしれない。

【間取り】
資料には間取り図が6種類(50u台が2種類のほか、76.71u、102.39u、113.92u、134.17u)同封されていた。
建物がちゃんとした直方体状の形をしていることもあり、間取りも変な形のものはない。

だが、全体的にややデッドスペースが多いように見えるのが少し気になる。
また、キッチンが50u台では半分カウンターで半分はリビングから見えない形になっているが、それ以外はアイランド式か、カウンターがまったくないかのどちらかになっている。
個人的には、半分カウンターになっているのがちょうど良い(リビングと対話もでき、リビングから隠れてつまみ食いしたりもできる)と思っているので、ここは少し残念なところ。

洗面室の洗面台は102.39u住戸から2つになっていて、トイレは134.17u住戸のみ2つ。
浴室サイズも76.71uまでは1418で、102.39uから1822となっている。

一般的に、間取り図には床暖房範囲が色分けされていることが多いが、今回の間取り図には床暖房範囲の記載は一切ない。
まさか床暖房が一切ないということはないと思うので、まだそこまでの仕様が決まっていないのかもしれない。

【周辺相場】
この近くでは、定期借地権の麻布台パークハウス(2010年12月完成)がある。
定期借地権であるにもかかわらず、45〜325uが6,500万円〜8億4,000万円と極めて高額で、リーマンショック後の分譲だったこともあり売れ行きはかんばしくなく、公式ホームページは「誠に勝手ながら、『麻布台パークハウス』につきましては事業計画の見直しにより、販売を中止させていただきます。」と書かれ、コンテンツが削除されている(分譲は中止し、賃貸に出しているもよう)。
したがって、周辺の新築マンション相場としてはあまり参考にならない。

【所感】
立地面での魅力が乏しい。
都心であることは一つの特長かもしれないが、もう少し都心から離れた白金台などの方がずっと住環境は良い。
「和」というコンセプトのマンションへの表現次第では、それを補ってあまりある魅力的なマンションになるのかもしれないが、コンセプトが強く打ち出されているわけでもなく、エントランスに現れている程度に見え、中途半端な印象。
価格が割安だとしても、自分が居住用に検討することはないと思う。

丸紅は白金高輪でもグランスイート白金高輪を分譲中だが、昨年から販売しているにもかかわらず、総戸数56戸に対して、公式ホームページによると現時点で11戸が先着順受付中となっている。
グランスイート麻布台ヒルトップタワーは立地面がより強烈なので、価格設定次第ではかなり苦戦するのではと感じた。



グランスイート麻布台ヒルトップタワー 所在地(中央緑の目印)

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posted by さるうさぎ at 22:00 | Comment(5) | TrackBack(0) | 六本木・虎ノ門の物件 |edit
この記事へのコメント
「立地面での魅力が乏しい」は同感です。
外苑東通りが未だに電線地中化工事が行われておらず、
みすぼらしい景観である事が高級感を著しく削いでいるように思います。

韓国・中国大使館前の電線も汚らしいですし、
敵国に対して嫌がらせしているのか?なんて勘ぐってしまいます。
Posted by 港区勤務 at 2012年10月31日 15:51
港区勤務さん、コメントありがとうございます。
電線地中化がされていない件、おっしゃるとおりですね。
あまり高級な感じがしないのは、電線地中化がされていないのも一因だと気がつきました。
大使館の近くは工事をしにくいとか、何かあるんですかね。
最近あまり電線の地中化状況などあまり気にしていなかったので、少し注意して見てみたいと思います。
Posted by さるうさぎ at 2012年11月01日 23:20
一見「都心に住まう」と言われてしまえば納得しそうな立地ではあるんですが、
個人的な印象では住んでいて落ち着かない場所だと思いました。中途半端というか。間違いなく住宅街ではないし、かと言って利便性抜群でもないし・・・。しかもすぐ近くに謎の宗教施設?みたいなものがどーんとありますしね。どうせ高いお金をだして住むなら、もうちょっといい所選びたいかな・・・
Posted by この辺りの住民 at 2014年02月12日 20:59
この辺りの住民さん、こんにちは。コメントありがとうございます。

私もまったく同感ですが、宗教施設のようなものまであるとは気がつきませんでした。
ますます中途半端というか、金額と立地が不釣り合いな気がしてきます。

今公式ホームページを見てみたら、未だに販売しているようで驚きました。
しかも第3期6次ということで、あまり好調でもなさそうです。
全体では新築マンションの売れ行きが順調とは言え、やはりこの立地に対してこの価格だと厳しいのでしょうね・・・。
Posted by さるうさぎ at 2014年02月13日 21:37
このマンションの 駐車場前の回転灯の カバーを車でぶつけたら
作成品でも2-3万円かと 思いきや 大林組が出てきて
税込9万以上取られます。 気を付けましょう!
Posted by 匿名 at 2016年10月07日 09:44
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