その中でマンション名を見て一番気になったのがサンウッド三田綱町。
まだ予告広告の段階で価格は分からないが、とりあえず見てみた。
【概要】
株式会社サンウッドが分譲主の新築マンション。
販売開始は2013年5月下旬だが、完成予定は2013年11月、入居予定は2013年12月となっており、販売スケジュール的にはあまり余裕がないように見える。
5階建ての低層マンションで、総戸数は21戸と多くない。
専有面積も36.9㎡～81.47㎡で、やや小ぶり。
エレベータが1基なのは良いとしても、駐車場が4台しかないのはこの立地だとマイナスかもしれない。
駐輪場は総戸数と同じ21台分となっている。
設計・監理と施工は南海辰村建設株式会社とのこと。
【立地】
最寄り駅は東京メトロ南北線・都営三田線の白金高輪駅で徒歩9分。
その他、南北線の麻布十番駅が徒歩10分、都営大江戸線の麻布十番駅が徒歩12分、都営三田線の三田駅が徒歩12分、JRの田町駅が徒歩13分となっている。
利用できる駅・路線は多いが、どの駅からも10分前後離れている。
車があった方が便利だとは思うが、白金高輪と麻布十番にはほぼ坂道無しにいけるし、三田も慶大前の坂があるにはあるが、そう急ではないので、自転車で行く分には行きやすい。
駅から離れている分、比較的閑静な環境ではあると思う。
交通量の多い都道415号線（白金高輪と麻布十番の間の大通り）からはそれなりに離れているし、首都高は防音壁があることもあり、散歩していても音はあまり気にならない。
閑静な環境であるがゆえに、周辺にはあまり商店などはない。
小規模なスーパーのようなお店がすぐ近くにあるが、もう少し大きな規模のスーパーとなると駅の近くにしかない。
たとえば白金高輪駅直結のクイーンズ伊勢丹は夜22時までやっているので、会社帰りに立ち寄ることはできるが、徒歩9分なので重いものを買うと少しつらい。
休日に自転車で買いに行くか、宅配してくれるネットスーパーなどを使うことになりそう。
また、首都高の下を流れている古川に近く、あまり高台でないのも気になるところ。
古川は地下貯水槽の工事が行われていて、これが完成すれば氾濫の危険性は下がるとは思うが、港区浸水ハザードマップによると、東海豪雨と同じ規模の雨が港区全域に降った場合、サンウッド三田綱町の建設地は0.2～0.5m浸水する区分に色分けされており、古川側の隣地は1.0～2.0m浸水することになっている。
ハザードマップで0.2～0.5m浸水となっているのは低地だけではなく、高台でもあちこち色が塗られているが、サンウッド三田綱町のあたりは周辺が比較的深く浸水するエリアであるようなので、水害リスクは高い方だと思われる。
【間取り】
チラシにはA,B,Dの3タイプが載っていた。
Dタイプは36.95㎡と狭いが、Aタイプは61.09㎡の2LDK、Bタイプは72.42㎡の3LDKと、ファミリータイプに近い間取り。
どちらも角部屋で、開口部の大きい形をしている。
Aタイプは専有面積はあまり大きくないが、廊下面積が小さく、デッドスペースがあまりない。
収納も割と多いが、リビング以外の居室は6.0帖、4.6帖と狭い。
子どもが一人の家庭でもやっていけるかもしれないが、一人暮らしか夫婦二人暮らし向けだろうか。
Bタイプは専有面積こそAタイプより広いが、ＬＤは10.8帖でAタイプ（12.0帖）よりも狭い。
収納面積も大きいように見えて、大型シューズインクローゼットとウォークインクローゼットがあるので、実際に収納できる物の量はAタイプと大して変わらないかもしれない。
居室も主寝室が6.0帖、残り2部屋は5.5帖と4.8帖と狭い。
その代わり東南角部屋で、5.5帖の部屋には西側にもサービスバルコニーがついている。
どちらも使いやすそうな間取りではあるが、もう少し広ければ・・・という印象。
AタイプもBタイプも、2居室が間仕切りを挟んで隣り合っていて、間にクローゼットも何もない。
プライバシーの確保という観点では少し残念なところ。
【周辺相場】
この近くは戸建てや賃貸住宅が多く、分譲マンションはもう少し高台側にいかないとあまりない。
その中でも築年月が新しいものとしてはパークコート三田綱町があるが、最近売りに出たものだと1階の68.19㎡住戸が6,400万円だった。
2階以上だともっと高くなるのは確実だろうけれど、そう大きくは変わらないのではと思う。
このあたりは、三田綱町パークマンションのような眺望が良くて敷地がゆったりしているとかでもない限りは、どこもだいたいそのくらいの価格水準で、港区の山手線内側エリアとしては高い方ではないと思う。
【所感】
綱町は非常に静かで、住んでいる人以外はあまり通らない、落ち着いた良い場所というイメージだが、どの駅からも離れているのが少し不便なところ。
ここから100メートルほど北にあった駐車場（慶應グラウンド隣地）も、当初は集合住宅の建設計画の看板が出ていたが、着工することなく、結局細切れにされ戸建て用の土地として販売されたりしていたので、古川近くはなかなかマンションとしては厳しい立地なのかなと思っていた。
どの駅からも少し離れているため、駐車場のニーズは高いと思われるが、サンウッド三田綱町には4台分しかない。
仕様面では、内廊下であることと、階高約2.99メートル、天井高最大約2.55メートルというのが売りのようだが、それだけではちょっとインパクトには欠ける。
逆に言えば、余計な物がないかわりに、二重床・二重天井で床暖房もLDにあり、共用廊下が内廊下と、重要なポイントはおさえているとも考えられる。
駐車場も機械式がたくさんあって維持費がかかるよりは、少ない方が良いとも言える。
これで価格が安ければ良いかもしれないが、やはりもうちょっと専有部が広い方が良かったのではと思う。
サンウッド三田綱町 所在地（中央緑の目印）
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