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2015年02月28日

不動産の高値はいつまで続くのか

マンション価格が高い。
高すぎて検討する気も起きない。

最近の港区の新築マンション価格を見ると、ザ・パークハウス西麻布霞町が59.84u〜124.93uの間取りに対して価格は8,000万円台〜2億9,000万円台。
パークコート赤坂桜坂に至っては、第一期販売住戸価格が62.08u〜123.53uに対して1億1,800万円〜3億3,500万円となっている。

これらはかなり立地の良いマンションだが、最寄り駅から徒歩10分近くかかり、湾岸部の埋め立て地に作られる総戸数883戸の大規模マンション「GLOBAL FRONT TOWER」ですら、第3期2次の予定価格は75.45u〜84.77uに対し7,100万円台〜9,000万円台。
過去に分譲されたマンションについて見てみると、同エリアで比較的高級と思われる芝浦アイランド グローヴタワー(総戸数833戸)でも、2006年の分譲時(第2期第2次)は86.62u〜101.74uが6,440万円〜8,750万円だった。
GLOBAL FRONT TOWERではそれより価格帯は少し上がり、専有面積はかなり小さくなっている。

中古マンションはどうか。
先週、今週と、週末の新聞折り込みで普段以上に多くマンションの広告が入っていた。
その中から築10年以内ぐらいのマンション価格をいくつかひろってみる。



パークタワー高輪:19階 64.45u 9,780万円
白金タワー:3階 71.29u 1億300万円
プラウド南麻布:1階 137.29u 1億9,500万円
パークコート麻布十番ザ タワー:36階 153.65u 3億7,800万円
シティタワー品川:8階 82.77u 6,480万円
サンウッド三田パークサイドタワー:22階 85.82u 1億2,380万円

いずれも分譲時価格よりかなり高いと思われる。

定期借地権マンションのシティタワー品川の分譲時価格表を見ると、8階の82.77u住戸価格は2,600万円台〜2,900万円台。
借地権存続期間約70年のうち、すでに1割ほど経過しているにもかかわらず、倍以上の価格になっている。
このシティタワー品川は特殊事情でかなり安く分譲されたマンションだが、同じ定期借地権マンションのプラウド南麻布も、今回のチラシの価格は約3年前の分譲時より5割近く上がっている。

この状況はどう考えてもバブルなのではないかと思う。
円安・株高・低金利が続く間はまだもつのかもしれないが、どれか一つでも崩れたら(実際は一つだけ崩れるということはないだろうけれど)、あっけなくマンション価格も下がるだろう。
住宅ローン金利など、10年固定で0.85%の銀行もあり、住宅ローン減税を受ければ、支払う利息以上に減税でお金が返ってくるという信じられない状態。
国と日銀が意図的に不動産価格をつり上げているようなもので、この先どうなるのか、不安を感じる。

不動産価格が今後値下がりすることを報じる記事も少し見かけるようになってきた。
日刊ゲンダイのWeb記事「法改正で税金6倍に 『空き家』大量売りで始まる不動産大暴落」には、今年の5月以降、空き家の固定資産税が一気に6倍に跳ね上がり、それをきっかけに売り物件が大量に出ると予測されることや、2019年には人口だけでなく世帯数が減り始めることで、さらに空き家が増える、といったことが書かれている。

週刊現代 2015年 2/28 号の記事「まもなく不動産大暴落へ」では、日刊ゲンダイ同様に2019年問題を報じているが、2019年が問題になる他の理由として、東京オリンピック後の値崩れを警戒する人たちが、その前に売り抜けようとして売り物件が増えること、外国人が買いあさっているマンションが売り出されること(売却益への課税を抑えるため、購入後5年以上保有して売り出されると思われるため)が挙げられている。

Business Journalの記事「今は新築マンションを買うべきではない 過去の同クラスの5割高、将来価値暴落のリスク」では、建築会社がデベロッパーに提示する建築コストが震災前に比べて2割〜5割増しになっていることから、今の新築マンションは割高であり、将来大幅に値下がりする可能性がある、としている。

こうしてみると、ますます今のマンション価格高騰はバブル的なものであり、将来値下がりの可能性が高いように思えてくる。
週刊現代、日刊ゲンダイでは、「2019年問題」を書いているが、最近は数年おきにマンション価格が上がったり下がったりを繰り返している。
来年は参院選、再来年には消費税の再増税があるので、それらの結果次第では、来年か再来年にはマンション価格が下がり始めるのではないかとも思う。
この先数年はマンションは買わず、今組んでいる住宅ローンの金利を下げて今後の好機に備えたい。

 
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posted by さるうさぎ at 23:56 | Comment(4) | TrackBack(0) | 雑誌記事・その他 |edit
この記事へのコメント
いつも楽しく拝見させて頂いています。
さるうさぎさんがおっしゃる様に、今は80年代のバブル
以来の、都心マンションバブルではないでしょうか?
目黒駅前に今度出来る、「ブリリアタワーズ目黒」ですが、
当初予想坪単価は500万円が大勢でしたが、ここに来て坪単価
600万円台後半〜700万円台、あるいはそれ以上との噂も聞こえてきます。適正坪単価のほぼ1.5倍かと思われます。
品川区物件ではありますが、当該物件をぜひ取り上げて頂けますでしょうか?
Posted by 亀の介 at 2015年03月03日 16:08
亀の介さん、こんにちは。
コメントありがとうございます。

ブリリアタワーズ目黒は、広告で見かけた記憶もありますが、港区外ということで全然注視していませんでした。

便利な駅に至近のタワーマンションとは言え、坪単価700万円台以上となると、95uで2億円かそれ以上、ということですよね。
確かに高すぎますね・・・。

まだ公式には価格は発表されていないのだと思いますが、今後状況を見て、ブログに記載するかどうかも検討したいと思います。
お知らせ頂き、ありがとうございました。
Posted by さるうさぎ at 2015年03月05日 23:37
ブリリアタワーズ目黒、予定価格出ましたね。
上層階プレミアム住居は坪1000万円弱で、平均坪単価は
優に600万超えているようです。
仕様はかなり低いようですが。
こんな超バブル価格で売り切れますかね?
私の予想では、恐らく大コケすると思います。
さるうさぎさんはどう予想されますか?
Posted by 亀の介 at 2015年04月07日 14:37
亀の介さん、コメントありがとうございます。
予定価格出たとは全然知りませんでした。
相当高い価格水準ですね・・・。
その価格で買うのは株で当たった人ぐらいで、資産家や安定的に高収入な方は買わないのではないかと思います。
順調に売れるとは到底思えないですね・・・。
Posted by さるうさぎ at 2015年04月08日 21:28
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