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2015年04月30日

パークコート赤坂檜町ザ タワー

数週間前に、縦に長細い変わった封筒で簡単な資料が送られてきた。
その時点ではマンション名も決まっておらず、間取り図もなかったので、ろくに見ずに忘れていた。
数日前にまたDMが送られて来て、6月中旬に資料を送付するというだけの内容だったが、「パークコート赤坂檜町ザ タワー」というマンション名も記載されている。
公式ホームページには間取りなども載っているのかなと思って見てみると、8種類も掲載されている。

【概要】
三井不動産レジデンシャルが売主のタワーマンション。
44階建て、総戸数322戸という大規模マンションだが、販売されるのはこのうち163戸で、残りの内訳は事業協力者住戸が34戸、地権者住戸が125戸。
タワーマンションで総戸数のほぼ半分が非分譲というのは珍しい。
地権者住戸が125戸というのも、地権者が125人いるわけではもちろんないだろうから、それだけ土地が高いということか。

専有面積は57.61u〜203.96uで、間取りとしては1LDK〜3LDK。
価格は現時点では未定。



施工は大成建設。
竣工予定は平成30年2月下旬、入居は同4月下旬予定となっている。
販売開始は今年(平成27年)の9月下旬ということなので、建物完成の2年半近く前に販売するということになる。
タワーマンションでは、竣工の2年前ぐらいから販売されるものはけっこうあるが、2年半前というのはかなり早いように感じる。

そのほか、公式ホームページの物件概要欄には、エレベータ5基(うち1基は荷物搬出入用だろうか)、駐車場は機械式90台、平面式13台、駐輪場が316台、バイク置き場12台、トランクルームは未定、といった記載がある。

また、備考欄に、「本マンション建物内に港区の子育て支援施設・小規模多機能型居宅介護施設(工事完了予定:平成30年2月下旬※遅れる場合がございます。運営方法等未定。)がございます。居住者が優先利用できるものではありません。」とも書かれている。
「子育て支援施設」というのは何なのか(保育園なのか、児童館のようなものなのか?)気になって少し調べてみると、港区議のやなざわ亜紀さんのブログで、子育て支援施設の内容として子育て広場、乳幼児一時預かり、みなと保育サポート、の3点が書かれていた。
2013年1月の記事なので、その後変わっている部分もあるかもしれないが(平成28年度の竣工を目指す、と書かれてもいるので既にスケジュールは遅れていると思われる)、保育園が入るわけではなさそう。
以前まで、再開発エリア内に港区立中野町幼稚園があったが、これは既に別の場所に移転しており、元の園舎は取り壊され、東京都のホームページを見る限り、児童遊園になるもよう。

【立地】
最寄り駅は東京メトロ千代田線の乃木坂駅で、徒歩3分。
他に物件概要欄には都営地下鉄大江戸線の六本木駅が徒歩7分、東京メトロ日比谷線の六本木駅が徒歩9分と書かれている。

東京ミッドタウンのすぐそばでありながら、人通り・車通りの多い外苑東通りから少し離れている、というのが立地面での特長だろうか。
ホームページでも、「東京ミッドタウンを、まるで庭のように」と書かれていたり、随所で東京ミッドタウンに近接していることが強調されている。
東京ミッドタウンに近いだけでなく、隣が赤坂中学校、道を挟んだ反対側が赤坂小学校であるため、マンション周辺は六本木交差点付近のような騒がしさとは無縁。

地図で見ると、パークコート赤坂檜町ザ タワーと東京ミッドタウンの敷地は高低差が10メートルほどある(パークコート赤坂檜町ザ タワーの方が高さが低い)が、東京ミッドタウンに向けてエレベータ併設の歩行者通路が設置されるようで、高齢者でも行き来しやすそう。

【間取り】
パークコート赤坂檜町ザ タワーの公式ホームページには、現時点で66.37uから203.96uまで、7種類の間取り図が掲載されている。
このうち66.37uだけが2LDKで、78.03uから3LDKになっている。

84.93u以上の間取りは、リビングがすべて円を1/4に切ったような形をしている。
眺望の面では良いのかもしれないが、使いやすさ、住みやすさの面では整形の間取りに劣るように思う。
収納も一部でかなり変わった形をしており、デッドスペースが生まれそう。
端的には、建物のデザインと眺望を優先した間取りという印象。

106.86uの間取りまでは床暖房がリビングのみで、128.08uと157.16uの間取りはリビング+キッチン+主寝室に、最も広い203.96uのペントハウス住戸は全居室、キッチンと洗面室に床暖房がある。
床暖房がリビングのみというのは高級マンションにしては控えめだと感じる。
やはり建築コストの上昇を吸収するために、広めの住戸以外は少しグレードを落としているのかもしれない。

洗面台は96.42u以降でツーボウルになっている。
157.16uの間取りでは、同じ洗面室内に洗面台が2つ対面でついている。
これは今まで見たことの無い配置で少し驚いた。
鏡も同じ位置に向かい合っていると何だか落ち着かない気がするが、どうなっているのだろう。

【周辺相場】
パークコート赤坂檜町ザ タワーに近い立地で、比較的最近分譲されたマンションとして、平成24年に販売開始となったプレミスト赤坂檜町公園がある。
インターネットで過去の時点での物件概要ページを見てみると、61.86uが7,580万円、77.40uが9,390万円、82.82uが9,480万円、83.78uが1億80万円、85.03uが1億1,070万円、といった情報がでている。
ただしプレミスト赤坂檜町公園はメゾネットタイプや、細長い形の間取りなど、少し変わった間取りがある。
そのせいか、建物完成(平成25年3月)後もキャンセル住戸(83.78uで9,480万円)が出て販売しているなど、やや売れ行き不振だったもよう。
タワーマンションではないし、マンション相場も2012年と今ではかなり違うので、パークコート赤坂檜町ザ タワーはここよりはるかに高い価格水準になると思われる。

タワーマンションで見ると、同じ三井のパークコート赤坂ザ タワー(平成21年築)がパークコート赤坂檜町ザ タワーの数百メートル北にあるが、今は中古物件で90.76uが1億9,800万円、105uが2億3,000万円、69.46uが1億2,000万円と、108.4uが2億2,200万円、110.04uが2億4,800万円など、かなり高額で売りだされている。
間取りは見ているだけで気持ち悪くなるものもあるが、平米単価200万円以上がほとんど。
パークコート赤坂檜町ザ タワーもこれと同程度か、少し高い水準での価格設定になるのではないか。

【所感】
ミッドタウンのすぐそばでありながら、児童遊園や子育てひろばもあり、区立小中学校の隣で比較的落ち着いた環境ということで、見方によっては非常に良い立地とも考えられる。
とにかく便利なところがいいが、騒々しい環境はちょっと嫌だ、という人にちょうどよいマンションなのかなと思う。
長期優良住宅の認定基準をクリアしていることや、免震構造と制振構造の併用していたり、屋上にアクティブマスダンパーなるものを設置して風揺れにも対応するといった構造部分も、(正しく設計されてその通りに施工されれば)安心感がある。

ただ、今はマンション価格がかなり高い時期だし、施工ミスや不具合がいくつものマンションで見つかるなど、新築マンションを買う時期として適切とは思えない。
六本木エリアはアジアの富裕層から非常に人気がある、といった雑誌記事を時々見かけるが、外国人が買っていくのだろうか。
自分には縁のないマンションだが、小中学校のすぐそばにこれ以上超高層建築物ができるのはあまり良い気分ではない。



パークコート赤坂檜町ザ タワー所在地(中央右オレンジの目印)

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posted by さるうさぎ at 22:58 | Comment(2) | TrackBack(0) | 青山・赤坂の物件 |edit
この記事へのコメント
今年、最もホットだったのが、赤坂のこのエリアでしょう。フォレセーヌ赤坂檜坂と、この物件。ということでモデルルームへ行って来ました。157.16uのプレミアム住居。間取りは1LDK、エントランスホールは大理石が楕円形に敷き詰められた広々としたもの。左手のSICを抜けるとキッチンになっており、勝手口のような感じ(中央にはリビングダイニングへのドアあり)。9.3畳のキッチン〜36.4畳のリビングダイニングからは正面に赤坂御用地から迎賓館、紀尾井町方面から池袋、新宿、渋谷と都心部がほぼ一望出来る、大パノラマ。隣の寝室にはエントランスホールに戻ってから行く、バスルームとシャワールームは全面ガラス張りで、中央に洗面所、引出しはわずか。収納スペースは先のSICと廊下へ出るとあるトランクルームのみ。クローゼット等は自分で調達せねばならない。参考までにと3LDKにした図面も用意されていたが、キッチンがほとんどなくなり、主寝室が非常に狭くなるので、モデルルームの間取りが正解でしょう。超高級ホテルのスウィートルームという印象で住むというより、泊まるというイメージ。つまりセカンドハウス使用のようです。実際にモデルルームのキッチンスペースはケータリングをイメージ。階下の150.5uが7億1000万なので、このタイプは7億5000万というところか。150のタイプはまだ残っているが、モデルルームのタイプは成約済。ペントハウスの15億も売れており、早々の完売が予想される。セカンドハウスにこの額を払う、超富裕層対象という印象でした。資産価値は維持から上昇するのでしょうか?
Posted by 匿名 at 2015年12月09日 15:50
匿名さん、コメントありがとうございます。
超高額物件になるのだろうとは思っていましたが、150.5uで7億1,000万円ですか・・・!
分譲時の価格で15億円の物件まであるとは、バブル期のドムスシリーズ以来ではないでしょうか。
しかもそれがセカンドハウスとは・・・。
あまりの高額ぶりに唖然としてしまいました。
間取りなどについても詳しくお知らせ頂き、ありがとうございます。
自分にはまったく無縁のマンションだということがよく分かりました。
今後もぜひこういった情報をお寄せ頂ければと思います。
Posted by さるうさぎ at 2015年12月13日 23:30
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