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2015年05月31日

「不動産・マンション バブルが来る!?」週刊東洋経済2015年5月23日号

先々週の月曜日に発売された週刊東洋経済の5月23日号で、不動産・マンション特集が組まれていた。
前半はオフィスビルについての内容がメインだが、後半はマンション中心の内容になっている。
後半部分最初のページには「マンション異次元価格」「収入倍率10倍 マンションが買えない」といった見出しが出ている。

具体例として、目黒駅前のブリリアタワーズ目黒が坪単価600万円前後、約30uで5,000万円台、最上階には4億円の部屋もあり、周辺の新築マンションより5割高い相場、といったことが書かれている。

最近のマンション価格はかなり高いと自分も思うが、その背景として、供給側は労務費高騰を吸収しやすく(総コストに占める労務費の割合が少ない)、郊外ほど消費者が価格に敏感でない都心部での供給を増やしていて、他方で歴史的低金利、住宅取得支援制度(各種減税)、海外投資家需要があるため、飛ぶように売れている、と記事には書かれている。

 

海外の投資家の例もいくつか挙げられているが、都内のタワーマンションについて「横か縦一列、どちらでもいいから買わせて欲しい。キャッシュで支払うから」と台湾の投資家が言ったというのには仰天した。
価格表の横一列か縦一列か、ということだと思うが、タワーマンションで縦一列を買うと言うことは、30〜40戸をまとめて買う、ということなわけで、総戸数の1割ぐらいになりそう。
海外投資家が多く購入している高額タワーマンションでは、今後管理組合が機能するのか懸念する声もある、と記事には書かれているが、組合員・議決権の3/4以上が必要な特別決議をする場合など、かなり通しにくくなるのではないか。

タワーマンションが老朽化した後にどうするのかという話も聞いたことがない。
建替えは莫大な費用がかかるだろうし、地震大国の日本でこれ以上容積率を緩和して高層化するのも無理だろう。
相続税対策で買われている部分もあるのだろうけれど、いつまでタワーマンションを使った節税が許されるかも分からない。
いずれ円高になれば海外投資家需要も減るだろうし、かなりリスクが高いように感じるが、記事にあるように本当に飛ぶように売れているのなら不思議で仕方が無い。
今日も大きな地震があり、六本木ヒルズ森タワーなど、高層ビルやマンションでエレベータ停止が多発したようだが、今後もタワーマンション人気は変わらないのだろうか。

特集の最後の方に掲載されている「マンション 戸建て 注目エリアはここだ!」という一覧表も目を引いた。
今までだと、駅名別に70u換算価格が掲載されていることが多かったように思うが、今回は市区別になっている。
そして70u換算価格ではなく、30u未満を除外した平均専有面積と平均価格が、2014年分譲の新築マンションと、2014年に中古販売された物件のうち、新築分譲が2004年のマンション(築10年中古)について掲載されている。

港区について見てみると、築10年中古、新築ともに、東京23区内ではずばぬけて平均価格が高い。
港区の築10年中古の平均価格は9,102万円、新築は7,909万円となっている。
千代田区、渋谷区など都心の他区よりいずれも2,000万円以上高い。

平均専有面積も築10年中古で72.61uと23区内で最も広く、新築も70.96uで都心部としては最も広い。
この平均専有面積で平均価格を割ると、築10年中古の平米単価は125.4万円、新築の平米単価は111.5万円となり、築10年中古の方が新築よりも1割以上高いことになる。
だが、港区の2014年分譲の新築マンションの平均平米単価が111万円というのは実感よりかなり安い。
総戸数900戸近いグローバルフロントタワーが平均を押し下げているのかもしれないが、それにしても今から考えるとかなり安い水準。

一方、築10年中古、つまり2004年に完成したマンションを調べてみると、比較的規模の大きいもの(総戸数100戸以上)だとザ・ハウス南麻布、スカイクレストビュー東京、グローリオ白金高輪、青山ザ・タワー、パークハウス芝タワー、シティタワー高輪、東京シーサウスブランファーレ、などがある。
ザ・ハウス南麻布、青山ザ・タワー、シティタワー高輪などが含まれることから、築10年中古の平均価格が押し上げられているのかもしれない。
(こうしてみると、湾岸タワーから超高級マンションまで様々だが、いずれも分譲時に今よりかなり割安な価格で販売されたものばかりで、2002〜2003年頃分譲のマンションは相当お買い得だったんだなと改めて感じる)。
あるいは、他の区を見ても軒並み築10年中古の方が新築より高い価格になっているので、何か集計方法などが中古と新築で違うのかもしれない。

記事では、同一面積で中古の方が新築より高い市区について、居住ニーズが高く値崩れしにくいエリア、として印をつけており、港区もそれに該当している。
確かに港区では分譲時とほぼ同じかそれ以上の価格で中古市場に流通しているマンションもたくさんある。
ただ、港区内でもエリアによって状況は異なるはず。
関東一都三県の各市区の数字も良いが、都心に関してはもう少し細かいエリア(例えば港区なら芝、麻布、赤坂、高輪、芝浦港南など)で分けて見てどうなるのか、見てみたかった。

 
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posted by さるうさぎ at 00:59 | Comment(0) | TrackBack(0) | 雑誌記事・その他 |edit
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