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2015年08月31日

プラウド白金台

今年の5月に、日経新聞折り込みの「日経便」でプラウド白金台の簡単な資料が送られてきた。
その時はあまり資料をよく読んでいなかったが、部屋の掃除をしていて資料が出て来たので改めて見てみると、総戸数はかなり少ないし、専有面積は全て100u越なので、検討できる価格帯にはなりそうもない。

ただ、プラウド白金台というマンション名が今までなかったのは少し意外。
そろそろ引き渡しとなるプラウド白金台三丁目の方が駅にも近く、総戸数も多いので、「プラウド白金台」という名前であってもおかしくないが、そうしなかったということは、今回のマンションのために「プラウド白金台」という名前を温存していたのだと思う。
(単にプラウド白金台三丁目は定期借地権のマンションで借地権期間満了後に取り壊しでなくなる可能性があるから、プラウド白金台としなかっただけかもしれないが)
それだけ今回のプラウド白金台には力が入っていると思うと、少し気になって公式ホームページなども見てしまった。



【概要】
5月に送られて来た日経便の資料では、総戸数は16戸で、そのうち7戸が募集対象外住戸となっている。
ところが、現在物件公式ホームページでは、「『募集対象外住戸7戸含む』としていましたが、『募集対象外住戸5戸含む』に変更となりましたのでお知らせいたします。」と書かれている。
募集対象外住戸というのは、元の土地所有者や、その他の関係者が取得する住戸ということだと思うが、それが減るというのは、自分が他で気づいていないだけかもしれないが、少し珍しい気がする。
関係者が買わない方がいいと判断した、ということだとすると、あまり良い話ではない。

構造は鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建で、建築基準法上は地上6階地下2階建と書かれている。
専有面積は102.55〜165.58uと割と広め。
間取りは、日経便資料では2LDKから3LDKとなっているが、現在の公式ホームページでは1LDKから3LDKとなっている。
元々募集対象外住戸だったが販売対象となったものの中に1LDKの物件があるのかもしれない。

引き渡し時期は、5月の資料でもホームページでも平成28年9月中旬予定となっているが、販売予定時期については5月の資料で今年の7月上旬となっていたのが、現在ホームページでは9月上旬と2ヶ月後ろ倒しになっている。
これもあまり良い話ではない。

売主はプラウドシリーズということで野村不動産。
施工は三井住友建設となっており、鹿島や竹中といった有名どころではないことが少し意外だった(プラウド白金台三丁目の施工は竹中工務店)。

【立地】
住所としては白金台5丁目で、外苑西通り(いわゆるプラチナ通り)から少し奥まった自然教育園の隣地が建設地。
駅からは少し遠く、最寄りの白金台駅は徒歩9分、そのほか資料・ホームページにはJR目黒駅と恵比寿駅が徒歩16分と書かれている。

プラウド白金台周辺はあまり商店などはない印象。
駅周辺のことは書くまでもないということなのか、ホームページでも立地に関する説明はかなり簡素な内容で、地図でも文字としては自然教育園とプラチナ通りしか書かれていない。

白金台は東急ストアのあった場所に最近プラチナ ドン・キホーテができ、ザ・ガーデンも昨年いなげやになって、数年前からは様変わりした。
目黒通りの南側の並びだけでドンキホーテにいなげや、100円ショップのキャンドゥにツルハドラッグと、日常の買い物はほぼ済んでしまうほど便利だし、割と安く買えるので利用する身としては助かるが、高級感はどんどん失われていっている気がする。

プラウド白金台周辺は少し奥まっているし、駅周辺のような騒々しさとは無縁だと思うが、自然教育園の入り口までやたらと遠いのが残念なところ。
もし自然教育園の入り口がプラウド白金台の近くにもあったら、それだけでマンション価格も少し変わってくるのではないだろうか。

【間取り】
ホームページには156.09uのDタイプと、165.58uのAタイプの間取りが掲載されている。
どちらの間取りも、共用階段、エレベータを含んだ図になっている。
広めの間取りについては1フロアに2住戸のようで、1基のエレベータにドアが2つ付いていて、エレベータから出たところがプライベートエントランスとなっている。
なかなか珍しい形だが、つい最近工事不具合で取り壊しとなったザ・パークハウスグラン南青山高樹町も同じだった。

どちらも3LDKで、専有面積も広いので余裕のある間取りになっているが、主寝室以外の寝室があまり広くなく、どちらの間取りも6.0〜7.1帖。
しかもどちらの間取りでも、2居室は間仕切り1枚を隔てて隣り合っている。
間にクローゼットを置くとか、もう少しプライバシーへの配慮もできたのではないかという気はする。
Dタイプの方は、部屋の形も少し柱が出っ張っていたりして、でこぼこしている。

トイレはどちらも2つで、洗面室の洗面ボウルもツーボウル。
専有面積からすれば標準的だろうか。

間取り図ではリビングと主寝室の壁面付近以外に色が塗られており、床暖房範囲を示すものと思われるが、どこにもそのような注釈はない。
仮にこれが床暖房範囲だとすれば、これも専有面積からすれば比較的標準的な仕様なのではないかと思う。

他にもそれぞれ少し気になる部分があるが、変な間取りという感じではない。

【周辺相場】
近くには高級マンションがいくつかあるが、築年数や専有面積が比較的近い「パークマンション白金台V(サンク)」について見てみると、7年前の2月(リーマンショックの直前)で141.82uの中古物件が3億3,000万円で売り出されていた。
現在は2階の141.65uが2億1,500万円、3階の122.48uが1億8,800万円、3階の139.89uが2億1,500万円、5階の72.76uが1億1,000万円、7階の131.45uが2億6,000万円と、総戸数46戸に対して5戸も売りに出ている。
価格もリーマンショック前に比べてかなり安くなっているし、値下げされてこの価格になっている住戸もある。
何かおかしいと思ってインターネットの掲示板を見てみると、穏やかでないことが色々書かれている。
これではあまり参考にならないかもしれないが、少なくともプラウド白金台がこのパークマンション白金台Vの中古価格水準を上回ることは間違いない。

【所感】
単純に敷地面積を総戸数で割って1戸あたりの土地持分を計算すると、約67uにもなる。
専有面積も広いし、相当高額なマンションになるのだと思う。
資料同封のアンケートも、ご予算欄は「1億円以下」から始まり「5億円越」まで12個の選択肢が用意されているので、4億円〜5億円ぐらいの価格だろうか。

ただ、その割に間取り図から読み取れる仕様は、そこまで高級な感じでもない。
間取り図のページでは、リビングなどが色分けされているのが何をさすのか書かれていないし、募集対象外住戸の数が減ったり、販売開始時期が後ろ倒しになっていたりと、なんだかずさんな部分がありそうに感じる。

ホームページ内の「ACCESS」のページも、「東京、大手町、銀座はもちろん、京都、パリ、ホノルルなど、楽しさが溢れるさまざまな場所へ気軽に足を向ける」と書かれているが、なぜ唐突にパリ、ホノルルの地名が出てくるのか理解に苦しむ。
品川から羽田空港に行けるから、ということのようだが、白金台から品川へは、電車だと三田で乗り換えが必要で、直線距離の割に面倒くさいし、時間もかかる。
車で行くにしても、現状では特段アクセスが良いと言うほどでもない。
品川駅徒歩圏のマンションや、山手線新駅が予定されている泉岳寺あたりのマンションでこういったことを書くならまだ分かるが・・・。
外国人向けの英語ページに記載するならともかく、日本語のページに書く感覚が理解できない。
環状4号線が完成すれば車で品川へのアクセスも良くなるし、地下鉄も品川と白金高輪を結ぶ新線の計画があるような報道もあるので、それを見越して書いているのかもしれないが、それを書かないと違和感がある。

信じられないぐらい高いマンション相場から考えても、今買うべきマンションとはあまり思えないが、これも普通に売れていくのだろうか。



プラウド白金台 所在地(中央緑の目印)
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posted by さるうさぎ at 23:59 | Comment(1) | TrackBack(0) | 白金・高輪の物件 |edit
この記事へのコメント
今日公式ホームページを見たら更新されていて、販売価格は1億4980万円〜3億4920万円となっていた。
今の新築マンション相場を考えると、意外と安く感じる。
(実際には「149,800,000円 (1戸) 〜349,200,000円 (1戸)」と書かれていて、少し読みづらい)

先月まで記載がなかった駐車場についても書かれているが、
「有り(敷地内)16台(機械式13台、平置き3台 ※別に来客用・迎車用各1台)(駐車場100%である駐車場は無料でない)(月額使用料47,000円 〜 58,000円)」
と、これまた何だか変な文章があったり、不自然な表記になっている。
誰もチェックせずに載せているのか、何だか分からないが、大丈夫かと心配になってくる。
Posted by さるうさぎ at 2015年09月02日 22:43
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