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2015年09月30日

スカイコート高輪

2〜3週間前に新聞折り込みチラシで、スカイコート高輪の中古物件が紹介されていた。
あまり聞き覚えのないマンションで、比較的小規模なマンションなんだろうなと思い次のチラシを見ようとしたら、間取り図が3つ書かれているのが目に入り、手が止まった。
一瞬、3戸同時に売りに出されているのかなと思ったが、よく見ると間取り図には階段があり、チラシにも「三層メゾネット住戸」と書かれている。
こんなマンションは見たことがないので驚いた。

【概要】
2001年11月築の中古マンション。
チラシには書かれていないが、インターネットで調べると、元々の分譲会社はスカイコート株式会社、施工会社は栗本建設工業株式会社 東京支店となっている。
13階建てで、総戸数は33戸。

今回売り出されているのは、その11・12・13階部分にあたる3層メゾネット住戸で、専有面積は136.77u。
価格は1億2,100万円なので、単純に計算すると平米単価88万円、坪単価292万円ということになり、単価としては安く感じるが、メゾネットタイプはデッドスペースが多くなるので、この単価はあまり当てにならない。



管理費は月額42,400円、修繕積立金は月額6,500円。
総戸数が少ないことを度外視すれば、毎月の費用はやや高めなような気もするが、それでいて管理方式は巡回ということなので、やはり割高感がある。
管理会社はスカイサービス株式会社とのこと。

マンションとしては珍しく、駐車場は無しとなっている。

【立地】
所在地は高輪三丁目。
物件概要の交通欄では、最寄り駅は都営浅草線の高輪台駅で徒歩4分となっている。
あわせて、JR山手線の品川駅が徒歩12分、東京メトロ南北線の白金台駅も徒歩12分と書かれている。
コミュニティバスのちいばすと、都営バスのバス停もすぐ近くにあり、

スカイコート高輪は桜田通りと第一京浜の間の高台を通る二本榎木通り沿いにあり、自分自身何度もこのマンションの前を通ったことがあるが、あまり存在感のある外観ではなく、分譲マンションだとは思っていなかった。

このあたりはスーパーがあまりなく、一番近いのは恐らくスカイコート高輪から二本榎木通りを北側に行った交差点にあるリンコス。
24時間営業なので便利だが、セール時でも全然安くは感じないほどで、セール品以外はけっこう割高に感じる。

ただ、面白いお店は色々とあり、リンコスに行く途中だけでも、土日は行列の絶えないケーキ屋「パティスリー リョーコ」や、ボリュームある弁当を割安で販売する「肉のだんばら」といったお店がある。
リンコスの斜向かいには、パン屋のブーランジェリー セイジアサクラがあり、スカイコート高輪から二本榎木通りを南に行くとLiebe(リーベ)というパン屋があり、どちらも評判が良い。
白金高輪駅あたりまで足を伸ばせば、有名なメゾンカイザー高輪本店もあり、パン好きにとってはなかなかいい場所だと思う。

高輪台駅近くにツルハドラッグがあるので、あとはピーコックやいなげやのようなスーパーさえ駅近くにあれば、というところ。
高輪プリンスや、映画館・水族館・ボウリング場などがある品川プリンスも歩いて行けるので便利。

お祭りも盛んに行われている印象がある。
そのお祭りも、どじょうやうなぎのつかみ取りができるお祭りや、格安のミニ鰻丼を食べられる「うなジュージュー祭り」など、他ではあまり見られない内容で面白い。

全体的に割と庶民的な雰囲気の残る場所で、住みやすそうな印象。

【間取り】
今回の物件は間取りが本当に面白い。
何度も書くが3層メゾネットで、北・東・南・南西に窓があり、1フロア1住戸というか、11〜13階を独占した形で、3フロアで1住戸になっている。
港区の最近のマンションでは、200uとかでも2〜3LDKがほとんどなのに、今回の物件は5LDK。
トイレ・浴室も2つあるが、玄関も2つ(11階と12階)あり、2世帯住宅としても問題なく使える間取りになっている。

各階を見てみると、11階には玄関、寝室3部屋と浴室、洗面室、トイレがあり、12階はもう一つの玄関、LDとキッチン、寝室1部屋、13階にはトイレ・浴室・洗面室と寝室1部屋がある。
キッチンはカウンター式で、ビルトイン食洗機・ガス式オーブンも付いている。

寝室が5つあるのは二世帯住宅や大家族で使うには良いかもしれないが、8.0帖が2部屋あるほかは、4.5帖と5.0帖の部屋しかなく、やや狭い。
トイレも2つあるのは良いが、LDからトイレに行こうとすると、下の階か上の階に行かなければならず、全フロアにトイレがあっても良いのに、と思わなくもない。
床暖房もないもよう。

【周辺相場】
すぐそばにはあまり大きなマンションはなく、スカイコート高輪と同じような、小さな敷地に立つマンションが多い。
スカイコート高輪の目の前にある、パークハウス高輪プラテアは、2003年2月築、15階建て、総戸数44戸と、築年数・規模共にスカイコート高輪に近いが、ついこの間まで61.84uの2階住戸が5,980万円で売り出されていた。

港区の山手線内側エリアで、築20年以下で平米単価100万円を切るマンションは、ワンルームなど小さい間取りを除けばあまり多くないと思うが、このあたりは今でも平米単価100万円以下の水準で出るマンションが多くありそう。

【所感】
マンションで3層メゾネットというのは極めて珍しい。

港区は住民の9割がマンションに住んでいるようで、戸建てに住んでいる人は少数派のようだが、二世帯住宅を探している人はもちろん、そうでなくても小さい子どものいる家庭では、騒音を気にして戸建てを選ぶ人もいるように思う。
ただ、戸建てだとセキュリティが不安だったり、マンションのようにゴミ置き場にいつでもゴミを捨てられるといった利便性がなかったりして、そこがデメリットだと思うが、今回の物件はマンションと戸建ての特徴を兼ね備えたような間取りになっている。

住みやすい場所だと思うし、意外と面白い物件だと思うが、1億2,100万円という価格はどうなのか。
専有面積が136.77uあるとはいえ、住戸内の階段部分も含むわけだから、メゾネットではない間取りに換算すれば、せいぜい110〜120uぐらいではないか。
住戸内は階段で移動しなければならず、長く住み続けるにはつらい。
戸建てなら土地を売ることもできるが、マンションだとそうはいかない。
ただでさえ、メゾネットタイプはそうでないマンションより安く売買される傾向があるのに、3層メゾネットとなると、ますます売却に不利なのではないかと思う。
駐車場も無く、特別グレードが高いわけでもなく、品川駅や泉岳寺周辺が今後リニア開通や再開発で発展する可能性があるにしても、資産価値が高まる可能性はあまりないような気がする。

加えて、スカイコート高輪は駐車場も無く、毎月の修繕積立金以外に修繕積立金会計に入るお金はないと思うが、月額6,500円で足りるのか、やや疑問に感じる。
(国交省のガイドラインで示される水準よりもかなり安い。)
分譲当初は、デベロッパーが意図的に修繕積立金を安く設定しているケースが多くあるが、築14年近く経過していれば、途中で修繕積立金を増額してもおかしくないし、その方が一般的かもしれない。

スカイコート高輪は来年度に大規模修繕工事が実施されるようだが、築後15年で1回目の大規模修繕とすると、やや遅い気がする。
その後の修繕はちゃんと行っていけるのか。
長期修繕計画を見てもいないので何とも言えないが、とにかく修繕積立金が安すぎるように思う。

長期修繕計画などに問題が無く、価格がもっと安ければ、ちょっと考えてみてもいいかもしれないな、とも思うが、よほど安くならないと検討しづらい。



スカイコート高輪 所在地(中央右上 赤の目印)
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posted by さるうさぎ at 23:57 | Comment(2) | TrackBack(0) | 白金・高輪の物件 |edit
この記事へのコメント
売れたのか、消えましたね。最後にみた価格は、8900万円台でしたよ。
Posted by とおる at 2016年06月08日 00:44
とおるさん、コメントありがとうございます。

まだ残っていたんですね。
その後どうなったか追っておらず、全然知りませんでした。
それにしても、最後は8,900万円台だったとは驚きです。
さすがに3層メゾネットということになると、戸建てで3階建てのほうがいいや、ということになるんですかね・・・。

教えて頂き、ありがとうございました。
Posted by さるうさぎ at 2016年06月09日 22:09
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