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2016年01月31日

Brillia 高輪 The Court


少し前にブリリアタワーズ目黒がかなり高額な価格設定にもかかわらず好調に売れたことで話題になっていたが、同じブリリアシリーズのBrillia 高輪 The Courtの予告広告を見つけたので、資料請求した。

【概要】

地上5階地下1階建て、総戸数15戸の小規模マンション。
しかもそのうち5戸は募集対象外住戸と書かれているので、一般に分譲されるのは10戸のもよう。
ブリリアタワーズ目黒は総戸数940戸で、そのうち分譲戸数は661戸だったが、それと比べると2%弱の規模でしかない。

敷地面積は850.22uで、建物延床面積は2,469.94u。
専有面積は76.35u〜120.73uで、価格は予告広告なのでまだ載っていない。

建物竣工は平成29年2月下旬予定、入居開始時期は同4月下旬予定。
入居開始が4月というのは珍しいが、Brillia 高輪 The Courtの公式ホームページを見てみると、「諸事情により、建物竣工時期を平成29年1月下旬(予定)から平成29年2月下旬(予定)へ、入居開始時期を平成29年3月下旬(予定)から平成29年4月下旬(予定)に変更しております」と書かれている。
昨年12月下旬に送られてきた資料にはそんなことは書かれていない。
公式ホームページは昨年12月8日に開設されたようなので、それから資料が完成する2週間ぐらいの間にスケジュール変更があったのか、元々ホームページの記載が間違っていたのか、そこはよく分からないが、このぐらいのスケジュール変更は最近では珍しくもないので、気にならなくなってしまった。



販売は東京建物、施工は株式会社佐藤秀。
株式会社佐藤秀というのはあまり聞かない会社だが、ホームページを見ると従業員160名、年間売上140億円ということだった。
同社が手がけた建築物の受賞歴も載っていたが、個人宅が多い。
白金幼稚園も同社が施工したようだった。

販売予定時期は平成28年3月上旬。

【立地】

所在地は港区高輪4丁目で、最寄り駅は品川駅(徒歩9分)。
高輪台駅(徒歩10分)、五反田駅(徒歩12分)、大崎駅(徒歩15分)も併記されている。
どの駅からも少し遠く、品川へは坂道なので、駅へのアクセスはあまり良くない。
ただ、JR各線、東海道新幹線や、羽田にも成田にも行ける京急、リニアも開通予定の品川駅が徒歩圏というのは便利。
南北線が白金高輪駅から品川に延伸するかもしれない、という報道も見た記憶がある。

品川駅よりも近くに品川プリンスがあり、テニスセンター、ゴルフセンター、ボウリング場、スイミングプールなどがあり、それぞれレッスンを受けることもできる。
他にも水族館、映画館など品川プリンスには娯楽施設が多い。

日常の買い物は、品川駅のウィング高輪EAST地下にあるスーパーや、高輪口の紀ノ国屋、港南口側にあるクイーンズ伊勢丹もあるが、Brillia 高輪 The Courtから一番近いのはライフ東五反田店だろうか。
そのライフのすぐそばにはツルハドラッグや、セブンイレブンもあるようなので、買い物はそちらの方が便利かもしれない。
いずれにしても、買い物の利便性も良いと思う。
ライフ東五反田店は2014年オープンで、翌年には品川御殿山店もでき、このあたりはライフがかなり増えてきている。

これだけのターミナル駅で、娯楽もあり買い物も便利で、それでいて閑静な住宅街というのは港区では高輪4丁目だけだと思う。
また、今後山手線新駅関連など再開発が進むことも考えれば、ますます人気が出そうなエリアだとも思う。

一方で、このあたりは港区と品川区の境目近くということもあり、区立小学校や幼稚園、保育園が近くにない。
公園も高輪の森公園があるがそんなに近くなく、小さい子供のいる世帯には少しきついかもしれない。

【間取り】

資料にはAタイプ(118.02u)、Cタイプ(100.72u)、Dタイプ(103.20u)の3種類の間取りが同封されていた。
Aタイプ、Cタイプはセンターインタイプで、玄関から入って右手が寝室、左手がリビングといった配置。
Dタイプは南側の開口部が大きいワイドスパン型だが、三方角部屋で北側にも居室が1室ある。
Aタイプも三方角部屋で、Aタイプ、Dタイプは浴室にも窓があるのが良い。

3種類とも洗面室は2ボウルで、トイレは1つ。
床暖房範囲はLDのみで、これはグレードがやや低く感じる。
収納は、ウォークインクローゼットや、シューズインクローゼットが目立ち、実際に収納できる容量としてはあまり多くなさそうに感じる。
間仕切り1枚で隣接している寝室も多い。
また、どのタイプでも窓が小さく暗そうな居室が1つある。

どの間取りも使いにくいということはないと思うが、どのタイプがいいか考えてみても、それぞれ難点があり決めづらい。
どれもすごく良い間取りという印象ではない。

【共用施設など】

総戸数15戸なので、特別な共用施設はないと思うが、資料には全15戸のためにエレベータを2基設置、と書かれている。
1基のエレベータを各フロアで2戸が使うようになっているようで、共用部でのプライバシー性を高める工夫がされている。
一方で、エレベータ2基の維持管理費を15戸で分担するわけで、高コストなマンションになるのだろうと思う。

駐車場は総戸数と同じ15戸分あるということで、これは最近の港区内のマンションとしては珍しい気がする。

【周辺相場】

この近辺で最近分譲された新築マンションとして、プラウド高輪三丁目がある。
名前の通り場所は高輪3丁目だが、品川駅徒歩8分、総戸数13戸で、駅からの距離と規模はBrillia 高輪 The Courtと似ている。
専有面積81.32〜114.24uに対し、販売価格は8,780万円〜2億780万円だった。
今ほどマンション相場が高くなかった2013年春頃の分譲なので、Brillia 高輪 The Courtはこれより高くなるだろう。

【所感】

単純に敷地面積を総戸数で割って土地の持分を計算すると約57uで、この土地代だけでも相当高額になりそう。
全戸億ションは間違いなく、100uで2億円強とか、そのぐらいだろうか。
最近は50u台の中古タワーマンション住戸が1億円超えで売られているのを見かけたりするし、日銀のマイナス金利で住宅ローン金利も下がるだろうし、実際の分譲価格はもっと高くなるかもしれない。

自分にはとても買えないマンションであることは明白だが、仮に買えるだけの資力があったとしても、総戸数が15戸というのは少なすぎるような気がするが、どうなのだろうか。
管理組合の役員が5人だとすると、3年に一度は役員をやることになる。
大規模修繕の前後だけ5人ぐらいにして、ほかの年は4人ぐらいにしてもいいのかもしれないが、いずれにしても頻繁に役員をやることになる。
変わった住人がいた場合に被る影響も大きくなるだろう。
総戸数がここまで少ないと、ちょっと躊躇してしまう。

もう少し総戸数の大きいマンションがあれば良いと思うが、高層は建てられないエリアのはずなので、どうしても小規模になってしまうのだろう。
それを考えると、同じ高輪4丁目で3年前に分譲されたオープンレジデンシア高輪プレイスは、総戸数も少なくないし(A棟B棟合計で70戸)、価格もかなり安く(平米単価約80万円)、相当なお買得物件だった。
そんなマンションはしばらく出てこないだろうが、もし再びそんな物件が出てきたらぜひ検討してみたい。



Brillia 高輪 The Court 所在地(左下隅の黄色の目印)
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posted by さるうさぎ at 23:59 | Comment(2) | TrackBack(0) | 品川の物件 |edit
この記事へのコメント
佐藤秀はバブル期を代表する超高級マンションドムスシリーズの施工で有名ですが、一時経営危機で民事再生になってました。
Posted by 元港区勤務 at 2016年02月01日 20:40
元港区勤務さん、こんにちは。
ドムスシリーズを施工していたところだったんですね・・・。
全然知りませんでした。
お教えいただき、ありがとうございます。
Posted by さるうさぎ at 2016年02月01日 22:57
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