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2016年02月29日

プレミスト白金台

白金台は港区の中でも住みやすそうなエリアの一つだと思う。
安いマンションが出れば買いたいなとは思うが、最近はマンション価格が高騰していることもあり、買えそうな物件は見当たらない。
分かってはいるものの、駅近ということで資料を取り寄せた。

【概要】

なぜか送られてきた資料には物件概要がどこにも書かれていない。
公式ホームページを見ると、総戸数は33戸で、そのうち3戸が非分譲。
専有面積は75.24u〜90.24uで間取りは2LDK・3LDKということなので、ファミリータイプ中心だがやや狭めな印象。
建物はRC造地上12階建ということなので、1階には住戸がなく、2〜12階に各フロア3戸ずつ、といった感じだろうか。
1フロアあたりの住戸も少なく、やや細長いマンションになるのかなと思う。
そう思われるのを避けるためなのか、建物全体が分かる外観パースはホームページにも資料にも載っていない。



プレミスト白金台の大きな特徴として、土地権利が所有権ではなく普通借地であることが挙げられる。
定期借地権のマンションはよく見かけるが、普通借地権は最近では珍しい。
「借地期間は平成69年1月31日までで更新の場合は期間を40年とします」と書かれている。
これが更新は一度切り、という意味なのかどうかよく分からないが、少なくとも2097年1月末までは更新できるということで、あまり問題にはならなそう。
販売価格も未定だが、地代も未定となっている。

駐車場は平置き6台で、総戸数に対して少なめ。
駐輪場も16台分しかない。
駅に近いから駐車場が少ないのはありだと思うし、機械式の駐車場がたくさんあるよりは維持費も安くて良いと思うが、駐輪場はどう考えても不足するのではないだろうか。
子供が2人いる家族なら、一家で3〜4台駐輪場を使うことも普通にあると思うが・・・。

プレミストシリーズということで、分譲主は大和ハウス工業。
販売代理が三井不動産レジデンシャルとなっている。
施工はフジタ。

【立地】

白金台駅すぐそばで、目黒通り沿いの立地。
物件概要の交通欄では、白金台駅徒歩1分、目黒駅徒歩14分と書かれている。
送られてきた資料では、プレミスト白金台から白金台駅までの経路として、目黒通りを渡って2番出口に行くルートが書かれているが、目黒通りを渡らず1番出口に行っても距離はほとんど変わらない気がする(ただし1番出口は階段・エスカレータのみでエレベータがない)。
ともかく駅に近い。

1番出口をさらに少し先に行ったところにはドン・キホーテが昨年でき、それ以前の東急ストアだった頃よりも人出は増えている気がする。
そのさらに目黒側にはいなげやがあり、これまたよく賑わっている。
鮮魚やステーキなどの試食販売もよくやっており、かなり活気があるように感じる。
同じ並びに100円ショップのキャンドゥ、ツルハドラッグなどもあり、日常の買い物にはかなり便利。
目黒駅まで行けばユニクロや書店などもある。

プレミスト白金台の前面道路である目黒通りはそういった感じで車通も多いし、人通りもそれなりに多いが、目黒通りと反対側は瑞聖寺の広大な敷地で、Google Mapの航空写真で見るとかなり緑豊かな感じ。
敷地の周りは塀で覆われていて、歩いていても中がどうなっているのか見えないが、その瑞聖寺の敷地の緑を堪能することができる、というのがプレミスト白金台の最大のポイントかもしれない。
ホームページの図を見ると、どの住戸も南側に開口部があるようなので、2階はどうかわからないが3,4階以上の住戸なら眺望も良いのではないかと思う。

一方、東側のマンション(朝日白金台マンション、14階建だが目黒通りから見ると10階建)との間には全然余裕が無いように見える。
ホームページ掲載の「現地周辺概念図」を見ると、東側マンションとは柱1〜2本分ぐらいしか間隔がなさそう。
東側の眺望、日照は絶望的だろう(そもそも東側住戸の間取り図がないので、窓があるかどうかも分からない)。
西側にもクラッシィ白金台シティハウス(14階建)がある。

【間取り】

資料にはAタイプ(西側角部屋、90.06u、3LDK)とBタイプ(中住戸、75.24u、2LDK)の間取り図が同封されている。
どちらも開口部が狭い、やや細長い間取り。

Aタイプは、3部屋ある洋室がすべて少しずつ離れている(部屋と部屋の間にクローゼットが置かれている)点で、プライバシーへの配慮がされていて良いと思う。
浴室がバルコニーに面して置かれているのも、変わった配置だが換気の面では良いと思う。
一方で、5.0帖の洋室には小さい窓が一つあるだけだったり、全体的に窓が少ない。
主寝室のすぐとなりに洗濯機置き場のある洗面所と浴室があるので、夜中に洗濯機を自動乾燥で回したり、家族が遅くに風呂に入ったりするとうるさそう。

Bタイプはどの部屋もきれいな形をしていて、デッドスペースも少ないので良い気もするが、6.0帖の洋室には窓が一つもなく、子供部屋として使うには閉塞感がある。
窓も南側にしかなく、風通しも期待できない。
一人暮らしかDINKS向けだろうか。
エレベータと隣接しているので、エレベータの音がうるさかったりしないのか、少し気になる。

どちらの間取りでも、床暖房はLD部分のみ。
最近のマンションとしてはグレードが低く感じる。

キッチンのガスコンロは、間取り図を見る限り四ツ口のようで、これも最近のマンションではあまり見ない。

【周辺相場】

日経新聞電子版で、マンションマーケットという便利なWebサイトがあるのを知った。
それによると、東側の朝日白金台マンション(2000年11月築)の現在の相場は平米単価87万円、坪単価289万円で、わりと安く感じる。
朝日白金台マンションも旧法借地権(一部所有権の住戸もあるようだが)のマンションなので、その点ではプレミスト白金台と似ている。

西側のクラッシィ白金台シティハウス(2002年7月築)も借地権のマンション。
これも現在の相場は平米単価100万円、坪単価331万円となっており、そう高くない。
どうもマンション掲示板によると、これらはすべて同じ瑞聖寺の敷地のようだ。

最近分譲されたマンションでは、プラウド白金台三丁目(2015年築、定期借地権)があるが、分譲時価格は坪単価で400万円台前半〜500万円台前半だった。
ここは目黒通りから離れていて、かなり静かな場所にあるので、プレミスト白金台より立地は遥かに良いように個人的には思うが、未だに反対運動のビラが目の前にたくさん貼られていて、否が応でも通行人の目に入る。

【所感】

プレミスト白金台自体は、目黒通り沿いではあるものの白金台駅徒歩1分ということで、DINKS向け、あるいは投資物件として良いのではと感じる。
ただ、駐車場も駐輪場も少ないし、間取りも高級感はないし、エレベータも1基しかないし、高級マンションという感じはしない。
ホームページには価格は出ていないが、マンション掲示板では70u(75.24uのBタイプか)の一番安い部屋で1億3,000万円、という情報が書かれている。
もしそれが本当なら、あまりに高いと言わざるをえない。
これが2000年代前半の分譲なら、その半額程度の価格だったのではないかと思う。
両隣のマンションの今の相場と比べても高すぎる。

また、販売体制の面でも気になることがあった。
送られてきた封筒には物件概要に相当する情報が入っておらず、その代わりパンフレットは頼んでもいないのに全く同じものが2部入っていた。
マンション掲示板でも「名乗ることすら出来ない営業が電話かけて」くるとか書かれている。

プレミスト白金台公式ホームページでも、「平成28年2月10日まで公開しておりましたホームページにおいて、販売時期を平成28年2月上旬としておりましたが、平成28年3月中旬に変更させていただきます。」という訂正がなされているが、普通はもっと早く表記を変更するものではないか。

両隣のマンションも借地権なので、わざわざプレミスト白金台を買わなくても、それらのマンションを割安な時期に買えば良いのではないか、と思ってしまう。



プレミスト白金台 所在地(中央紫の目印)
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posted by さるうさぎ at 23:42 | Comment(0) | TrackBack(0) | 白金・高輪の物件 |edit
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