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2016年04月29日

「マンション高騰!都心ミニバブル終盤戦へ」週刊東洋経済2016.4.30-5.7号

今週発売の週刊東洋経済2016.4.30-5.7号に、ページ数は少ないがマンション価格に関する記事が掲載された。
記事によると、2015年度は東京都区部での新築マンション平均価格は6,842万円で、2007年のミニバブル期を超えているらしい。
同平均平米単価も100.1万円と100万円を超えているとのこと。
断定してはいないものの、記事は今後さらなる値上がりには懐疑的で、タイトル通り、今回のミニバブルは終盤戦が意識され始めている、と結ばれている。

他にはおおよそ次のようなことが書かれていた。



・大手のマンション事業は好調。千代田区の番長エリアで分譲中のブランズ ザ・ハウス一番町は1戸あたり2〜6億円の超高額物件だが、ほとんど広告も打たず現地看板だけで売れてしまった。

・都心部マンション価格高騰の主因はおそらく各社が言う建設費高騰ではなく、相続税対策など。

・今後の新築マンション価格は、まだしばらく上昇を続けるという見方が多い。

・郊外では地価が安い分、総額に占める建設費の割合が大きく、消費者の購買力を上回りがち。例えば田園都市線沿線は70u弱でも8,000万円を超える。

・今までの販売価格に×を付け、値引き後の価格を記載した「二重価格表示広告」が出始めている。この現象が広がったのはミニバブルが崩壊した2008年ごろで、売れ行き悪化の兆し。

・マンションが買い時かどうかは、住宅ローンの借り時かどうかだ、という見方もあるが、投資用であれば賃料、実需であれば所得が増えない中、低金利だけで高い価格を正当化できる状況は長続きしない。

・価格相場を先導するのは中古市場であることが多い。早く変化が現れる都心6区の中古市場を見ると、今がほぼピーク。

要するに都心の新築は超高額でも好調だが、郊外は厳しく、中古もこれからは下落しそう、といった論調。
確かに港区の新築マンションを見ていても、びっくりするような価格のマンションがそれなりに売れていたりする。

ただその一方で、最近は港区内の新築マンションでも以前ほどの勢いがないように感じる。

例えば先月中旬に販売開始になったBrillia高輪 The Courtは、分譲戸数10戸に対し、今も2戸(うち1戸はキャンセル住戸)が残っているもよう。
立地は良いと思うし、価格も他の新築マンションと比べればそう高いわけでもない気がするが、絶好調という感じではない。

今回の記事にも出ているマジェスタワー六本木は、総戸数83戸に対し、現在12戸が先着順申込受付中となっている。
中には118.90uで4億1,750万円という驚くような高額住戸もあるが、元々賃貸マンションだったものを東急不動産が一棟まるごと取得してリノベーションしたマンションのようで、そのせいか床暖房はLDにしかなかったり、117.14uで2億4,100万円住戸でも洗面台はツーボウルではないなど、あまりグレードが高くない印象。
浴室サイズも1620と、この価格帯のマンションにしては狭い。
海外の投資家が買っていくのかもしれないが、賃貸だった築10年のマンションをこの価格で買う人がどれほどいるのか、甚だ疑問に思う。

プレミスト白金台にいたっては、白金台駅徒歩1分の立地であるにもかかわらず、30戸の分譲戸数に対し、販売開始から1ヶ月経った今も23戸が先着順で販売中となっている。
ほとんど売れていないと言っていいような状況。

中古マンションも、「価格改定」と書かれたチラシを見ることが増えてきたような気がする。
株価も伸び悩み、為替も円高傾向に変わりつつあるような状況だから、この先もマンション価格の上昇が続くとはとても思えないが、しばらく横ばいで行くのか、下落していくのか。
熊本の地震もあったので、改めて高層マンションのリスクや、そもそも地震大国で高額なマンションを購入するのが妥当かどうか、考えなおしている人も多いはず。
相続税対策とか実需以外で買う人も大勢いるが、まずは消費者が今のマンション価格に疑問を持ち、高値で買うのをやめれば、もっと適正な価格に落ち着いていくのではないか。
前回のミニバブルの水準をすでに超えているということで、バブルが大きくなり過ぎないうちに早く潰れてほしい。

  

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posted by さるうさぎ at 10:40 | Comment(2) | TrackBack(0) | 雑誌記事・その他 |edit
この記事へのコメント
いつも参考になる記事をありがとうございます。

株価下落、中古マンション在庫増、中古マンション価格バブル期超え、不動産融資過去最高、GDPマイナス成長、ベア縮小など、危険な兆候が多く見られますが、港区のマンション価格はほほんど下落せず、不気味です。

マイナス金利で不動産価格だけが下支えされてしまい、バブルを増幅させている気がします。
Posted by tono at 2016年05月12日 07:55
tonoさん、はじめまして。コメントありがとうございます。
仰るとおりだと思います。

最近『2020年マンション大崩壊』という本を読みましたが、ますます今はバブルだという思いを強くしました。
何しろ人口はどんどん減っていき、人口に占める高齢者の割合が増えていくわけですからね・・・。

為替も円高が進みそうな感じですし、2020年を待たずして今回のバブルが崩壊しても全然おかしくないと思います。
Posted by さるうさぎ at 2016年05月14日 23:20
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