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2016年05月31日

パークコート浜離宮ザ タワー

最近は港区内もあちこちでタワーマンションができているが、浜離宮でタワーと言うと、東京ツインパークスしか思いつかない。
そこに新たなタワーマンションができるということで、個人的にはタワーマンションは好きではないものの、大規模だしとりあえずホームページだけでも見てみよう、と思って少し見てみた。

【概要】

三井のパークコートシリーズということで、売り主は三井不動産レジデンシャル。
施工は清水建設なので、超一流企業によるプロジェクト。

敷地面積5162.36u、建築面積も3136.92uと広く、総戸数も565戸とかなり多い。
階数は地上37階地下1階。

専有面積は30.02u〜124.56uとなっているが、第一期の予告広告の物件概要欄に書かれていて、全565戸がこのレンジにおさまっているのかどうかは不明。
大規模なタワーマンションとしては、専有面積は小さめな印象。
200uとかそういう大型住戸を設けてしまうと、高額になりすぎて厳しいという判断なのかもしれない。
間取りとしてはワンルームから3LDKとなっている。

スケジュールについては、第一期販売開始が2016年11月上旬予定で、竣工は2019年3月下旬予定、入居は2019年7月下旬予定。
販売も竣工もずいぶん先な印象だが、これだけ戸数が多いとそれぐらい早めに進めていかないといけないのだろう。



駐車場は機械式が188台、平面が9台、駐輪場は620台、バイク置き場が40台。
そのほか、エレベータが7基と書かれている。
エレベータは多すぎても維持管理費がかさむし、少ないと朝の通勤時はなかなかエレベータが来ないということになるが、7基が妥当なのかどうかはよくわからない。
総戸数574戸の高輪ザ・レジデンスは8基、グローバルフロントタワーは総戸数883戸でエレベータ10基、芝浦アイランドグローヴタワーは総戸数833戸で9基、と様々。
パークコート浜離宮ザ タワーのエレベータ7基のうち1基が貨物用、3基が低層階用で残り3基が高層階用だとすると、ややエレベータは少ないように感じる。

【立地】

JR浜松町駅、都営大江戸線の大門駅から徒歩5分、そのほか汐留駅徒歩6分、御成門駅徒歩8分、新橋駅徒歩12分と、多くの駅名が列挙されている。
路線としては山手線、大江戸線、三田線、浅草線、銀座線が徒歩圏にあるわけで、そう考えると非常に交通アクセスが良いように感じる。

一方、地図で見ると、パークコート浜離宮ザ タワーの敷地は山手線の線路のすぐ西側で、一方通行の道路一本を隔てるだけ。
浜離宮が見えるであろう東向き住戸(=線路側)では、窓をあけるとけっこう電車の音がうるさいのではと思う。
首都高も近いので、空気も良くないと思われる。

パークコート浜離宮ザ タワーのすぐ南側には区の認可保育園である神明保育園がある。
港区は都内の他区に比べれば保育園は激戦ではないと思うが、神明保育園は場所の問題なのか、運営が区ではなく民間(日本保育サービス)だからなのか、今でも2歳児以上は定員に空きがある。
区の保育士がやっている認可保育園と違って英語教室が毎週行われていたり、設備面でも常設のプールがあったり、比較的新しい保育園ということもあるが、なかなか良い気がする。

そのとなりには神明いきいきプラザがあり、これはこれで高齢者向けにはいろいろ手厚いサービスや各種教室、トレーニングルームなどがあったりして、自分が高齢者なら入り浸りそうなほど。
港区役所の本拠が近いからか、オフィス街に混じってこのあたりは港区の施設がけっこうある。

飲食店も多い印象だが、スーパーに関してはかなり少ない。
線路をくぐって汐留寄りにいったところにマルエツプチがあり、これはパークコート浜離宮ザ タワーから4〜5分かと思うが、それ以外にはスーパーと言えるようなお店はあまりなさそう。

個人的に一番気になるのは地盤。
港区液状化マップを見ると、パークコート浜離宮ザ タワーの敷地は3段階のうちの真ん中「液状化の可能性がある地点が含まれるメッシュ」に色分けされている。
その区分自体は港区の半分ぐらいを占めているので、特段液状化しやすいわけではないのだろうが、パークコート浜離宮ザ タワーの周辺は「液状化の可能性が高い地点が含まれるメッシュ」に色分けされている。
周辺がもし液状化すれば、生活に影響が出る可能性は高いと思う。

【間取り】

ホームページでは44.74uから124.56uまで、5種類の間取り図が公開されている。
44.74u以外の4種類は、タワーマンションでよくあるワイドスパン型の間取りで、リビングと各寝室が横並びになっている。
寝室と寝室は間仕切りのみで区切られており、間にクローゼットがあるとかそういうプライバシーへの配慮はなさそう。
床暖房はすべての間取りでLD部分のみ。
これもグレードが低く感じる。
コスト高の影響か、ごく一部の超高額マンションを除いて最近は床暖房がLDのみの物件が多いから、仕方がないと言えなくもないが、ともかくキッチンにぐらい床暖房を付けてもいいのでは、と思う。

タワーマンションではよく三角形の部屋があったりするが、そういう変な間取りはなく、どの間取りも玄関を開けただけで部屋の中まで丸見え、ということもないようになっているし、普通に使いやすそうに見える。
柱もうまくバルコニー側に出ていたりして、部屋はどれもきれいな形をしている。

【周辺相場】

周辺で比較するとなると、東京ツインパークスということになると思うが、マンション価格をいろいろ掲載しているマンションマーケットのWebサイトによると、東京ツインパークスの現在の中古相場は平米単価117万円ということらしい。
売出例として、24階の65.59uが9,850万円、11階の88.81uが1億2,300万円、28階の91.16uが1億3,800万円、などと掲載されている。

【所感】

周りはオフィスばかりで、あまり人が住むイメージでもないが、かえって住んでいる人が少なくて土日は静かで良い、という面もあるのかもしれない。
保育園がすぐそばにあるし、芝公園やみなと図書館なども徒歩圏にあるので、子育て世帯でもそれなりに住みやすいかもしれないが、日常の買い物はやや不便だし、空気もよくなさそう。

竣工、入居は2019年予定ということで、東京オリンピックの前年。
オリンピック開催前年は建設ラッシュとかで好景気になるイメージだが、東京オリンピックもそうなると見越して、今のうちに契約して完成後すぐ売却、というキャピタルゲイン目的の購入も多そう。
そこで売り逃すと、オリンピック後は不動産価格も下落して新築時価格を下回る気がしてならない。
(本来は建物の減価償却で年数が経つごとに価格は下落して当然だが、最近は中古価格が分譲時価格を上回って当然、みたいな感じになっている気がする。)

ホームページでは、再開発地区であることや、羽田へのアクセスが良いことがアピールされているが、その基準で行くと泉岳寺周辺の方が期待大だと思う。 浜離宮の眺望は素晴らしいのかもしれないが、個人的には眺望は優先順位としてかなり低い。 港区内の他のエリアと比べて安価に発売されるのであればいいかもしれないが、そうではないのなら、中古のタワーマンションで良い気がする。



パークコート浜離宮ザ タワー 所在地(中央黄色の目印)
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posted by さるうさぎ at 23:44 | Comment(0) | TrackBack(0) | 新橋・汐留・芝の物件 |edit
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