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2016年06月30日

パークコート青山 ザ タワー

SUUMOか何かのサイトで、パークコート青山 ザ タワーの予告広告を見かけた。
港区の青山エリアでの分譲タワーマンションは多くない。
どんなタワーができるのだろうか、とちょっと気になった。

【概要】

地上26階建て、総戸数163戸の高層マンション。
総戸数のうち64戸は事業協力者販売住戸とのことで、一般販売住戸は99戸となっている。

ホームページには外観イメージ図が載っているが、かなり変わった形をしている。
言葉では説明しづらいが、角を曲線にして、さらに真っ直ぐな部分をぐにゃっと曲げた、そんな形をしたマンションが2つくっついたような形に見える。
わりと奇抜に感じるが、その奇抜さを前向きなイメージにしようとしているのか、ホームページでは「世界は曲線でできている」という見出しから始まるポエムのような文章が、トップの次のページに書かれている。
ただ、上空写真に完成イメージを合成した写真では、さほど不自然さは感じない。

専有面積は70.07u〜234.04uと広め。
珍しいことに、バルコニー面積は無しになっている。

竣工は2018年3月下旬、入居は2018年4月下旬。
販売予定は2016年10月上旬とのこと。



駐車場は機械式が84台、平面式が11台(うち来客用2台、身障者用1台)。
最近の分譲マンションとしては駐車場は多いほうかもしれない。
エレベータは4基と書かれている。

パークコートシリーズということで、三井不動産レジデンシャルも売主だが、その他にIconique特定目的会社という会社も売主のようで、「本物件は、売主:三井不動産レジデンシャル株式会社、Iconique特定目的会社が共同住宅を建設し分譲する事業です」と物件概要欄に書かれている。
施工は大林組。

【立地】

最寄り駅は東京メトロ銀座線・半蔵門線・都営大江戸線の青山一丁目駅で、徒歩3分。
東京メトロ千代田線の乃木坂駅も徒歩7分と書かれている。

パークコート青山 ザ タワー自体は交通量の多い都道319号線沿いの立地。
おそらくマンションエントランス前は車の音でかなり騒々しいのではないかと思う。
一方で、目の前には青山公園、すぐ南側には青山霊園、北側には赤坂御用地や神宮外苑があり、緑の多いエリアでもある。

オフィスが多いエリアでもあるので、飲食店も多い。
ただ、スーパーは少なく、おそらく数年前にできた、まいばすけっとぐらいしかないのではないか。
それ以外となると、外苑前の成城石井やピーコックに行くことになりそう。
まいばすけっとは道路を歩道橋で渡ってすぐなので近い。
まいばすけっとと同じ建物には港区立赤坂図書館もあって便利。

【間取り】

ホームページには間取り図が6種類載っているが、どの間取りも開口部が扇状というか、直線ではなく円弧になっているので、きちんとした四角形の部屋がほとんどない。
見ているだけでなんだか気持ち悪くなってきそうなものもある。

120.70uの間取りからトイレが2つになっていて、一番広い234.04uの間取りではトイレが3つもある。
それより少し小さい182.21uの間取りは、トイレは2つだが浴室が2つもある。

床暖房範囲はいずれの間取り図にも書かれておらず、まだ決まっていないのかもしれない。

物件概要でバルコニー面積が無しになっているが、間取り図を見ると曲線部分がバルコニーになっているように見える。
ただ、よく見るとその部分は「Emergency Exit Path」、要は避難経路として存在しているだけのようで、室内から出る部分も「上部換気窓 下部避難扉(常時閉)」と書かれており、本当に緊急時にしか出られないスペースのようだ。
外観イメージ図では、その「Emergency Exit Path」の柵の高さが低いように見え、室内からの避難扉が下部にあるとなると、子供が誤ってそこから外に出て事故が起きないか心配。

【共用施設など】

ホームページには、プール、スカイラウンジ、スクリーニングルーム(シアタールームのようなものかと思うが、イメージズを見てもなんだか全然分からない)、プライベートガーデン、などのイメージ図が紹介されている。
マンションでプールというと、森ビルのヒルズ系マンションには付いているイメージだが、それ以外の区内タワーマンションではあまり見ない(ワールドシティタワーズにはあるようだが)。
超高額物件でないと採算が合わないだろうから、パークコート青山 ザ タワーが極めて高額物件になるだろうことが想像できる。

【周辺相場】

パークコート青山 ザ タワーの南西方向に、乃木坂パークハウスがある。
ここもやや平べったい感じの変わった外観で、25階建なのでパークコート青山 ザ タワーに似ている部分がある。
総戸数は42戸なので全然違うが、リーマンショック直前の分譲だったので、マンション価格が高い時期の販売という意味でも共通している。
その乃木坂パークハウス、今外から見ると特段高級マンションという感じでもないが、分譲価格は88.31uで15,170万円〜17,960万円、176.87uで36,700万円〜48,800万円と極めて高額だった。
規模や共用設備などの面でより上回るパークコート青山 ザ タワーは、それよりも高額になるのは間違いないと思う。

【所感】

敷地自体が変わった形をしているので仕方ない面もあると思うが、間取りはとても変わっていて、建物の外観を優先させたようなマンション。
それでいてプールがあるなど設備は豪華で、なんだかバブルっぽいマンションだと感じる。
青山エリアの中では立地も特段良いわけではないし、そんなに買う人がいるのかな、と疑問に感じる(価格次第だろうけれど)。
売主にSPCが入っているのも、三井不動産レジデンシャル単独だとリスクが高すぎるということで、どこかのファンドとかと組んだということではないだろうか。

いずれにしても、価格がどれぐらい高額になるのか、そこはちょっとどのくらいバブルが膨らんでいるのかという意味で興味がある。



パークコート青山 ザ タワー 所在地(中央黄色の目印)
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posted by さるうさぎ at 23:56 | Comment(4) | TrackBack(0) | 青山・赤坂の物件 |edit
この記事へのコメント
この界隈だと賃貸物件になりますが同じ三井系の「パークアクシス青山1丁目タワー」の存在感が凄いですね。
青山ザタワー、さるうさぎさんのことですからオフィシャルサイトなども確りとチェックされたと思いますが、AOYAMA FLARE、世界は曲線で〜というキャッチコピー、どう思われました?私にはどこが「売り」なのかがよくわかりませんでした。
現在、低層階が姿を現しているあの特徴的なデザインだとすれば、個人的には将来の資産価値に大きな不安を残すような気がします。パークアクシス〜より20階も低いですし、青山霊園は大きな緑地帯ですけど、お墓ですから立地も厳しい気がします。檜町のタワーと檜町公園のパークマンション(何と55億でPHが成約したそうですが…)はミッドタウンという比類ない存在に沿うということで価値があるということなのでしょうが、ここも同じ坪単価にしたら上層階は売れるのでしょうか?
Posted by 通行人 at 2016年11月21日 13:53
通行人さん、こんにちは。コメントありがとうございます。

私も青山ザ タワーのコピーには全く魅力を感じませんでした。
随分奇抜だな、という印象です。

パークアクシス青山1丁目タワーはいいですよね。
図書館が入ったり、まいばすけっとができたりで便利だなと思います。

最近は私の感覚で言えば完全にバブルという感じで、よくもまあ、こんな価格で・・・というものばかりですが、最近の新築マンションは野村不動産でさえけっこう苦戦している感じですから、青山ザ タワーも価格を安めにしないと厳しいのではないでしょうか。
Posted by さるうさぎ at 2016年11月22日 21:39
15億のPH、成約済のようですから、世の中わからないものですね。
http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2016/1018/download/sumai/20161018.pdf#search='%EF%BC%A9%EF%BD%83%EF%BD%8F%EF%BD%8E%EF%BD%89%EF%BD%91%EF%BD%95%EF%BD%85%E7%89%B9%E5%AE%9A%E7%9B%AE%E7%9A%84%E4%BC%9A%E7%A4%BE'

第一期は完売だそうですから。

最近、一番驚いたのがパークマンション檜町公園のPHが60億と噂になっていたのが、55億で売れたことですね。

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-kodawari/item/2748-55

15億では超都心に豪邸は建たないけれど、55億あれば十分だと思います(土地取得が難しいのでしょうが…)。
将来の転売も不可能に近い気がしますしね。
もっとも、買ったのは香港人のようですが、かの地では坪単価にして2000万など常識で一等物件は3000万以上になるらしいので、香港より安いということなのかも知れませんけど。

話を本物件に戻すと、最上階にプール、その下のスカイラウンジとか、映画かドラマのロケには絶好かも知れませんけどねえ。
三井のブランド力ってそんなに凄いんですかね?
Posted by 通行人 at 2016年11月25日 17:31
通行人さん、こんにちは。
また色々と教えて頂き、ありがとうございます。

15億のペントハウスが成約ですか。
よく買うなあ、と思いますが、これもアジア系富裕層なんですかね?
私だったらお金が有り余っていたとしても買わない気がします。

第一期完売とは言っても、「完売」に見えるように販売戸数を絞っているということはないでしょうか?
今公式サイトの物件概要ページを見たら、第一期第二次として25戸が販売対象になっているようですから、実質これが第一期での売れ残りなのでは・・・?という気がします。
まあそれでも全然売れていないということでもないんでしょうから、そこは三井のブランド力なのか・・・。
私には全然わかりません。

それにしても、第一期第二次の販売価格は80.15平米(3戸)〜115.41平米(1戸)に対して19880万円(1戸)〜40850万円(1戸)ということで、最上階だけでなく全体としてめちゃくちゃ高いですね。
80uってごく普通の広さというか、一人で住むにしても贅沢というほどの広さではないと思いますが、それに2億円出すってどういう感覚なのかな、と思ってしまいます。
しかもプールとかがあるせいか、管理費も高いですね。
修繕積立金だけはやたら安めに抑えられていますが、数年後には相当上げざるをえないでしょうね。

プールにスカイラウンジ・・・マンションには全然いりませんね。
プールに入りたければスポーツセンターにでも行けばいいですし。
スカイラウンジは、人を頻繁に呼ぶ人とかが欲しがるんですかね?
私は全然欲しいとは思いません。
普通に仕事をしているなら、普段は普通のマンションとかに住んで、休暇時とか週末とかに高級ホテルに泊まったりするほうがよほど良い気がします。

今日の毎日新聞に、スキー場近くでバブル期に分譲されたプール付きの億ションの話が載っていましたが、大した規模でもないマンションにプールが付き始めるのがバブルの特徴なのかなと思いましたね。

しかし、パークマンション檜町公園で55億円が成約ですか。
おっしゃる通り、55億円あれば都心でも相当な豪邸が建てられそうですね。
記載いただいたリンク先も拝見しましたが、バブル期最高峰シリーズのドムスの最高額物件をも超えているんですね。

ここに来て再び円安・株高基調になっていますが、これ以上バブルが膨らむと、弾けるのも激しくなるのではと心配です。
Posted by さるうさぎ at 2016年11月26日 23:03
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