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2016年08月31日

ザ・パークハウス グラン 麻布仙台坂

ザ・パークハウスグランシリーズというと、今でもザ・パークハウスグラン南青山高樹町の欠陥工事による取り壊しを思い出してしまうが、麻布仙台坂というのは少し気になるエリアではある。
とても手がでないのを承知で、ホームページなどいろいろ見てみた。



【概要】

地上5階、地下2階建ということで、ほぼ低層マンション。
総戸数も11戸と少ない。
しかも11戸のうち2戸は事業協力者住戸と書かれているので、販売されるのは9戸しかない。
それぐらいなら広告とか打たなくても普通に売り切ることができそうなものだが、SUUMOとかあちこちに載っている。

ザ・パークハウス グランシリーズということなので、売主は当然三菱地所レジデンスだと思っていたが、よく見ると売主欄には同社と並んで株式会社オープンハウス・ディベロップメントの名も入っている。
ザ・パークハウスグランシリーズは、三菱地所レジデンスのマンションの中で最高級という位置づけのはずだが、そこに安さを全面に出したオープンハウス・ディベロップメントの名が入っていると、何だかマンションの方向性がちぐはぐな印象を受ける。
施工も戸田建設ということで、高級マンションを手がけている印象はあまりない。

専有面積は120.75u〜133.99uと全体的にやや広めで、一番小さい住戸と一番大きい住戸で面積の差が小さい。
比較的近い家族構成の人が住むだろうから、住みやすいのではないかと思う。
敷地面積は812.32uもあり、単純に総戸数で割り算すると1戸あたりの土地持ち分は約73.8uにもなる。
このあたりは高級な感じがする。

最近の新築分譲マンションとしては珍しく、販売開始の2ヶ月ほど前から予定販売価格も出ていたが、2億4,000万円台〜3億2,000万円台ということなので、平米単価は約200万円〜240万円といったところだろうか。
自分の感覚からするとかなり高額だが、最近の港区の新築マンションとしては、特段高いというような印象ではない。

販売開始は平成28年9月上旬、建物完成が平成29年12月中旬、引き渡しが平成30年2月下旬、にそれぞれ予定されている。

【立地】

ザ・パークハウスグラン 麻布仙台坂という名前の通り、仙台坂に近いところにある。
麻布十番駅からやや南側の二の橋交差点から仙台坂を上がり、仙台坂上交差点の一つ手前の角を80メートルほどいったところが建設地。
最近はあまり仙台坂を通っていないが、いつ通っても警官が一定間隔で立っているような感じで、ややものものしい感じ。
韓国大使館も近くにあり、地図で見ると直線距離で100メートルも離れていないのではと思えるほど。
韓国との間で何かあった時には、大音量の車がやってきたり、騒がしいことになりそう。

最寄り駅は麻布十番駅で徒歩9分。
物件概要欄では、広尾駅も徒歩13分と書かれている。
どちらの駅からも坂を登ることになるので、実際はもう少しかかるかもしれない。
駐車場が総戸数11戸に対し12台分あるということなので、車での移動がメインの人向けだろうか。

広尾駅に行く途中には有栖川宮記念公園がある。
夏は蚊が多く、長居をしたいとは思わないが、池もあり、鬱蒼とした木々もあり、子供を遊ばせられるところもあれば、人があまり通らず思索にふけるのにちょうと良いような所もあり、とても気持ちのいい公園。
個人的には、有栖川公園が近いというのがこのマンションの立地面での唯一の特長だと感じる。

スーパーは近くにスーパーナニワヤがある。
なぜか公式ホームページに載っている地図にはスーパーナニワヤが書かれていないが、精肉、特にローストビーフが有名で、今調べてみたら食べログにも載っていて驚いた。

公式ホームページの地図には、かわりに広尾のナショナル麻布が書かれている。
ここも外国人向けスーパーで面白い。
駐車場があり、車で行きやすいということで地図に載っているのかもしれない。

【間取り】

間取りは、大きくA、B、Cの3種類の広さがあるようで、Aが120.75u、Bが132.93u、Cが133.99u。
それぞれにB1タイプといったような、いくつかのパターンの間取りがあるようだが、間取り図は見た感じ同じで、バルコニー部分が少し違うといった程度で、同じ種類の中では居室部分はほぼおなじ。
全居室3LDKで角住戸。

どのプランもLDとキッチン、さらに主寝室に床暖房が入っている。
最近は床暖房範囲を販売前の時点では間取り図に明示しないケースが多いように思うが、ここはきちんと床暖房範囲が色分けされている。
また、どのプランでも全居室にピクチャーレールが付いている。

洗面台はどのプランも2ボウルで、B、Cのプランではトイレも2つになっている。
浴室サイズはどのプランも1822。

このあたりは比較的高級感のある印象だが、間取りで残念な部分は寝室の窓が小さいこと。
どのプランも、LD部分は比較的開口部が大きいが、特にAタイプとBタイプで寝室の窓が小さい。
どういう事情があるのかよく分からないが、この窓の小ささは残念。

A、Bタイプは玄関の一番近くにLDがあり、寝室へは玄関を入ってさらにドアを1枚開けないと行けないようになっている。
来客の多い人に適したプランという感じ。
Cタイプは逆にLD部分が一番奥になっていて、各寝室の前を通ってLDに行くようになっている。
どの間取りも柱部分が居室内に食い込んでいて、間取り図としては隅がでこぼこしていたりするが、変な間取りという感じではない。

【周辺相場】

ザ・パークハウス グラン 麻布仙台坂の3軒となりにある、ハイネス南麻布というマンションがリーマン・ショック直前に84.49uで5,980万円の価格で売りに出ていた。
昭和48年築のマンションだから安いのは当然だが、それにしても随分安い。
最近高額な価格で売り出されている新築マンションも、40年近く経てばこのぐらいの価格になるのだろうか。

ザ・パークハウス グラン 麻布仙台坂から、さらに仙台坂と反対方向に行ったところにあるパークナード南麻布は、4階建てで総戸数20戸なので規模の面で近い。
築年月も平成26年3月なので比較的最近のマンションだが、分譲時価格は坪単価で約330万円〜445万円、平均すると386万円程度(=u単価117万円)だったようだ。
つい最近も中古で2物件取引があったようだが、その坪単価も上記の範囲におさまっている。
駅からさらに遠い立地なので単純比較できないものの、今回のザ・パークハウスグラン麻布仙台坂よりもかなり安い。

【所感】

大規模なわけでもないのに、売主が三菱地所レジデンスとオープンハウス・ディベロップメントの2社になっているのがよくわからない。
オープンハウス・ディベロップメントが土地を仕入れたが、立地的に高級路線でいかないと売れないと判断して三菱地所レジデンスに声をかけた、という感じだろうか。
元々南青山の取り壊しでイメージの良くないザ・パークハウスグランシリーズのイメージがまた少し悪くなる気がする。

そのあたりを脇において見ると、この価格で駅から徒歩9分、それも坂の上ということで、車での移動が中心の人向けなのは間違いない。
これがもっと閑静な場所ならいいのだろうけれど、韓国大使館が近くにあるので、日韓の状況次第でマンションの近くが騒がしくなる。

わざわざマンション価格が高いこの時期に、このマンションを買う理由はないのではないか、という印象。



ザ・パークハウス グラン 麻布仙台坂 所在地(中央赤の目印)
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posted by さるうさぎ at 23:32 | Comment(5) | TrackBack(0) | 麻布十番の物件 |edit
この記事へのコメント
はじめまして。
マンションを探しはじめの初心者です。
恵比寿駅へのアクセスが便利な一人暮らし用マンションをと探しているのですが、なかなか難しく悩んでいます。しかも本当に高いんですよね。
港区在住であり、物件にもお詳しそうなのでよかったらアドバイスお願いします。

ネットで探しているのですが、確認すべきポイント、又、港区初心者なので、立地や住みやすい場所等お願いします。

そもそも、今が一番高いのでしょうか?少し待った方がいいのか悩みます。
高いですよね。
Posted by at 2016年10月15日 00:40
はじめまして。コメントありがとうございます。

港区内で恵比寿駅へのアクセスが便利、という条件でぱっと思いつくのは、白金高輪駅から都道305号線で恵比寿駅へ向かうあたりでしょうか。
白金高輪駅周辺はタワーマンション以外は比較的区内でもマンション価格が安いですし、生活利便性も高いので、一人暮らしには良いと思います。
ただし恵比寿駅には都バスか自転車か徒歩(若干遠いですが)では行きやすいものの、電車だと乗り換えが必要なのでやや不便かもしれません。

電車でのアクセスということになると山手線沿いということになるので、港区内だと品川、田町、浜松町、新橋といった駅がありますが、今後の再開発が期待される品川か泉岳寺あたりが良いかもしれません。
特に泉岳寺周辺は、たぶん港区の山手線内側エリアではもっともマンションが安いエリアの一つだと思います。
(山手線新駅決定で少し価格も上がっているかもしれませんが・・・)

立地は、とにかく駅に近いマンションが良いと思います。
何かと便利ですし、何か事情があって売却、賃貸することになった際にも間違いなく有利です。

ただ駅近だと幹線道路沿いになることが多く、道路が近いと超高層階はわかりませんが低層階だと直接道路に面していなくても網戸がすぐ真っ黒になります。
駅近でありながら少し幹線道路から離れた静かな場所だと個人的には最高だと思います(何を重視するかによりますが)。

具体的な例を挙げると、白金高輪駅直結の高輪支所5階を出たところ(松が丘地区)は高台で、道路からは離れていて閑静な非常に良い住宅街です。
支所には図書館もあり、比較的近いところに数年前広くなった(といっても狭いですが)公園もあり、スーパーもまあまあ近くにあるので、とても良い住環境だと思います。
ただ、ここは分譲マンションがほとんどありません。
賃貸住宅は少しあるはずなので、もし空きがあればそういったところにまずは住んで、それからその近辺で購入を検討するか、もう少し違うところにするか考えても良いのではと思います。
とにかく今は新築も中古もマンション価格が非常に高いので・・・。
よほど立地や仕様などが気に入ったものがあるなら別ですが、そうでなければ急がないほうが良いと思います。

山手線の新駅ができる泉岳寺周辺は、もしかしたら新駅や再開発完了後に今より値上がりしているかもしれませんので、今のうちに買っておくという考えもありますが、白金高輪駅周辺は駅ができた直後よりも、クイーンズ伊勢丹などが入るアエルシティの開発完了後の方が値上がりしているので、焦らなくても良いかもしれません。
Posted by さるうさぎ at 2016年10月16日 00:49
あけましておめでとうございます。
いつも楽しく拝見させていただいております。
私も港区が好きで近い将来港区のマンションを購入したいという目標があるため、いつもこちらのブログを見ながらやる気を奮い立たせております。
不動産の価値をしっかりとした目で精査されており不動産素人の私には大変参考になります。本当に素敵なブログありがとうございます。
日頃の感謝をお伝えしたくてコメントさせていただきました。
Posted by 港区大好き at 2017年01月21日 18:45
港区大好きさん、はじめまして。
大変嬉しいコメントをお寄せ頂き、ありがとうございます。

私自身、港区でマンションを購入して住んでいると言うだけで不動産の素人ですが、そのように言っていただけると大変光栄です。

最近は港区のマンションは高すぎて、検討するのも馬鹿馬鹿しいぐらいなのでブログの更新も滞ってしまっていますが、私も近い将来港区内でより広い物件が購入できるよう、やる気を出してみたいと思います。

ありがとうございました。
Posted by さるうさぎ at 2017年01月23日 01:20
初めまして結構前から参考にさせていただいてました。
私の郷里が岩手でしてなんとなく南部とか仙台とか盛岡とかつくところに住みたいと思っておりました。狙っているところは有栖川ヒルズかザハウス南麻布です。また築30年近くのマンションをリフォームして住むのもよいかなと思っております。田舎者はやっぱりビルの高層群の夜景より森の木々を見ながらの生活がしっくりきます。今後とも宜しくお願いします。
Posted by steinway at 2018年08月10日 01:33
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