写真を見る限り、総戸数も多くはなさそう。
何かあったのか、あるいは売り主が全部同じで一挙に売りに出してきたのか。
【概要】
チラシを見ると、築年月は平成１１年３月で、元々の分譲会社は藤和不動産他。
施工はフジタ。鉄骨鉄筋コンクリート造の１４階建てとのこと。
チラシには書いていないが、ネットで調べると総戸数は２５戸のようだ。
以前東高ペアシティミューゼ高輪でも、総戸数１０戸中３戸が同時に売りに出て
いたけど、なぜこのようなことが起きるのか。気になるところだ。
売りに出ている３住戸は、70.75平米で6,480万円の住戸が一つ（３階）と、
67.79平米で6,980万円の住戸が二つ（８階と１０階）。
6,980万円の住戸は、どちらも方位・間取りともまったく同じ。
所在階だけが違うわけだけど、それで価格が同じというのは珍しい。
３階の部屋は平米単価にすると92万円、坪単価で303万円と、
広さ、築年月、立地を考えるとかなり割安。
管理費は３階住戸が15,500円、８階・１０階住戸はどちらも14,900円。
修繕積立金は３階が9,280万円、８・１０階は8,900円。
【立地】
住所は南麻布一丁目、麻布十番駅から徒歩３分。
大通りから仙台坂方面に少し入った、マンションが建ち並ぶ一帯。
南麻布というと高台のイメージもあるけど、このマンションのすぐ近くの
交差点「仙台坂下」の名前の通り、坂の下で高台ではない。
むしろ古川の近くで、大雨の時は浸水の心配が必要なエリアかもしれない
（以前台風で麻布十番のあたりが浸水したことがあった）。
仙台坂の方に１，２分歩くとスーパーナニワヤがあるし、
麻布十番商店街の方に歩いていくとコンビニや飲食店などがたくさんあり
生活するにはかなり便利な場所。
坂の上に韓国大使館があるからか、大通りとぶつかる二の橋の交差点では
しょっちゅう警察の機動隊のような人たちが可動式バリケードのような
白い柵を作って警戒している。
仙台坂も上がる途中では歩哨のごとく警官が立っていたりする。
治安が悪いと言うことはないけれど、ものものしい感じがしないでもない。
【間取り】
３階の間取りと、８・１０階の間取りは、３階の住戸だけ洋室が１室多く３ＬＤＫで、
８・１０階は２ＬＤＫという違いはあるけれど、左右を逆にすればかなり似ている。
専有部分の北端が玄関で、ＬＤに向かって南に廊下が延びている。
廊下の片側に洋室、反対側に洗面所、トイレ、浴室があり、
最南部にＬＤとキッチンという作り。
いわゆる田の字型の間取りに近い。
３住戸とも三方角部屋で、３階住戸は南・西・北、８・１０階住戸は
東・南・北に開口部がある。
チラシにも、３階住戸については陽当たり・通風良好とあり、
８・１０階住戸については陽当たり・眺望・通風良好と書いてある。
日が当たって風通しが良いというのは非常に良い。
【周辺相場】
道を挟んだ斜向かいに、パークハウス麻布十番アーバンス（新築）がある。
数ヶ月前にキャンセル住戸のお知らせがＤＭで来たときは、
41.07平米の住戸が4,870万円だった。他に分譲された住戸の中では、
63.84平米で8,940万円というのが一番高額だったようだ。
やはり新築だとこのぐらいはするエリア。
ただ、中古だと平米単価100万円前後の物件が目につく。
麻布山入り口の交差点すぐそばにあるグランパレス南麻布仙台坂は、
平成７年築で、60.73平米の住戸が6,250万円で2月に売りに出ていた。
決して安いエリアではないけれど、川にも近く、高級な一帯という
わけでもない。
【所感】
割安な価格で３住戸同時に売られているのが気になる。
道の両側にマンションやビルが建っていて、ちょっと薄暗いイメージ
なのも個人的にはネック。
ただ特に問題があるわけでもないとすると、この場所でここまで
安くなったというのは驚きだ。
何となく、港区の中ではまず港南エリア、次に芝浦エリアと埋め立てゾーンで
値下がりが始まって、それが徐々に山手線の内側エリアに南側
（品川駅付近の第一京浜沿いあたり）から北に波及してきている気がする。
本当に高級な住宅街で値下がりが顕著になるのはまだ先（あるいはそんな日は来ない？）かもしれないけれど、いよいよ相場の下落を実感できるようになってきた。
そろそろ具体的にどのマンションを狙うか絞り込まないとな。
藤和シティホームズ南麻布 所在地（黄色の目印）
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タグ：中古マンション
