賃貸で大量募集しているザ・パークハウス西麻布レジデンス

昨日の新聞朝刊折り込み広告で入っていたケン・コーポレーションのチラシを見て驚いた。
ザ・パークハウス西麻布レジデンスのチラシだったが、中古マンションとしての販売ではなく、賃貸募集のチラシで、しかも募集住戸24戸の賃料一覧が掲載されていた。
同一のタワーマンションで、数戸程度の賃貸住戸が一緒に掲載されているチラシは何度か見たことがあるが、総戸数190戸のマンションで、24戸も賃貸募集が出ているというのはちょっと見たことが無い。

チラシ以外にもザ・パークハウス西麻布レジデンスで賃貸募集中の住戸があるのでは、と思ってYahoo!不動産で調べてみると、明らかにケンのチラシに載っているのとは違う住戸が14戸もあった。
中には既に成約しているものもあるかもしれないが、少なくとも38戸が今年の10月賃貸で募集されていたということだろう。

総戸数の1/5が貸し出されているというのは、ある程度年数の経ったマンションであれば全く珍しくないと思うが、今年の5月に完成し、9月頃入居が始まったばかりのマンションで、いきなり1/5が賃貸に出るというのは、かなり多い気がする。
他にも賃貸募集住戸や、あるいは既に賃貸で成約している住戸もあるだろうから、実際にはさらに多いはず。
賃貸だけで無く、転売目的で保有されている住戸もあわえて考えると、かなりの数が投資目的で購入されたのではないか。

続きを読む

中古で売りに出たパークホームズ南麻布ザ・レジデンス

今朝の新聞折り込み広告に、三井のリハウスのチラシでパークホームズ南麻布ザ・レジデンスの中古物件・賃貸物件のみを掲載した物があった。
パークホームズ南麻布ザレジデンスと言えば、今年の10月に完成したばかり（今回のチラシでは平成25年9月築となっているが、分譲時の公式ホームページでは同10月下旬竣工予定となっていた）で、今頃入居が始まったばかりの新築物件。
総戸数は336戸と非常に多く、その規模のマンションで引き渡し後すぐに売りに出たり、賃貸に出たりすること自体は珍しいことではない。
どのくらいの比率かはまちまちだろうけれど、ある程度の規模の新築マンションであれば、投資用というか、分譲時より高く売ってキャピタルゲインを稼ごうとする人はある程度いるとは思う。
ただ、今回のチラシに掲載されている物件価格については、かなり高額で驚いてしまった。

続きを読む

グランスイート広尾

だいぶ前から予告広告は出ていた気がするが、昨日プレミアム住戸第一期登録受付のお知らせが新聞折り込み広告で入っていた。
価格さえ安ければ・・・と思っていたがそんなわけもなく、プレミアム住戸だからか、かなり高額。

【概要】
売主は丸紅、施工主は前田建設工業の新築マンション。
竣工時期は平成26年3月下旬、入居は平成26年4月下旬で、プレミアム住戸第一期の登録受付が10月5日（土）とのこと。
数ヶ月前に送られてきた資料では、8月上旬販売開始予定となっていたので、当初予定より後ろ倒しになっている。

続きを読む

パークナード南麻布

パークナード元麻布と一緒に数ヶ月前に資料請求したきり忘れかけていたが、最近新聞折り込み広告で名前を見かけて思い出した。
総戸数も少なく、立地もなかなか良いので、かなり高額になるだろうから自分にはあまり関係のないマンションだと思うが、一応見てみた。

【概要】
パークナードというのはあまり個人的には聞き慣れないマンション名だが、売主はパナホーム株式会社とのこと。
施工は多田建設で、販売代理として住友不動産の名前も入っている。

地上4階、地下1階建で、総戸数は20戸。
専有面積は55.82〜83.01�uとなっている。

現時点でのホームページ上のスケジュールでは、建物竣工が平成26年2月下旬予定、入居が同3月下旬予定で、販売開始は平成25年8月上旬となっている。
建物完成時期に対して、販売開始が少し遅いように感じるが、総戸数が少ないので、時間をかけなくても売り切れるということなのかもしれない。
あるいは、販売期間を短くしてコストを抑え、物件価格を低く抑えようとしているのかもしれない。

続きを読む

ザ・パークハウスグラン南青山高樹町（旧称：南青山高樹町プロジェクト（仮称））

少し前に不動産サイトで見かけて資料請求したところ、この週末に届いた。
元々12月中旬に資料発送予定となっていたのが、「12月下旬へと変更させて頂きます」という発想遅延のお詫びがメールで送られてきていたもので、出だしからなんだかドタバタした感じだなと思っていたら、資料の中身も他では見られないほど訂正が多い。
資料の外装部分は非常に高級感を醸し出すような素材でできていたが、外見だけ良くて中身は間違いだらけというのはどうなんだろう、と思いつつ資料を見てみた。

続きを読む

ウェリス有栖川

三菱地所のメールマガジンで案内が来ていたので、資料請求したところ、数日前に届いた。
まだ予告広告で価格は未定だが、有栖川宮記念公園の近くということで、かなり高額になりそう。

【概要】
NTT都市開発のウェリスシリーズ。
メールが三菱地所から来たのは、同社が販売代理であるためのようだ。
施工は清水建設。

総戸数57戸、5階建の低層マンション。
住戸数は多くないが、敷地面積は2,886.73�u（873.24坪）と広いので、土地部分だけでもかなり高そう。
加えて建物も免震構造で、清水建設施工ということだから、物件価格はかなり高額になると思われる。
専有面積は56.18�u〜247.41�uと幅があるが、200�u越え住戸があることからも、かなり高額なマンションになるであろうことが推測できる。

よくこれだけまとまった土地が出たものだと思ったが、Google Mapで見ると、元々は有栖川レジデンスキシハウスという賃貸マンションだったもよう。

竣工予定時期は平成25年9月末日、入居が同年11月末日予定とのこと。
販売予定時期は今年の11月中旬。

続きを読む

ザ・パークハウス西麻布レジデンス

たまたまどこかの不動産サイトで見かけたので、資料請求をしたら早速簡単なパンフレットが届いた。
見てみると、よく自転車で通る道沿いで建設が進められているマンションだった。

【概要】
三菱地所レジデンスのザ・パークハウスシリーズで、建設は戸田建設。
建物完成が平成26年5月下旬で、引き渡しは同8月下旬予定、販売開始が平成24年9月上旬予定、となっている。
販売開始から引き渡しまでほぼ丸2年。
総戸数は190戸と、多いことは多いがものすごく多いというほどでもないのに、ずいぶん早い段階から売り出すのだなと少し驚いたが、早く売り出した方が良い（早く売り出さないとマズイ）という判断なのだろう。

建物については、鉄筋コンクリート造一部鉄骨構造地下1階建て地上24階塔屋2階建て、となっている。
塔屋2階建て、というのはあまり目にしない気がするが、調べてみるとマンション屋上から付きだした部分で、居室ではなく機械室や階段室といったものらしい。
なお、パンフレットによると、西麻布地区（西麻布1〜4丁目）において、1970年1月以降、19階建て以上の物件は今回のザ・パークハウス西麻布レジデンスだけとのこと。

専有面積は42.01〜124.47�u。
駐車場は87台で、駐輪場は210台と書かれている。
そのほかトランクルームが100区画あるらしい。

まだ予告広告ということもあり、金額的なところはすべて未定となっている。

続きを読む

パークホームズ南麻布ザ レジデンス

少し前にリクルートのSUUMOからのメールで存在を知り、資料請求したら二度に分けて資料が届いた。
敷地が広く大規模なマンションなので、ちょっと気になって見てみた。

【概要】
三井不動産レジデンシャルが売主・事業主の新築マンション。
施工は清水建設。
建物完成が平成25年10月下旬、入居が同11月下旬となっている。
時期的には少し中途半場な気もするが、もしかしたら震災の影響か何かで時期をずらしたのかもしれない。

敷地面積が5,571.93�uで、そこに建築面積が2,848.47�u、地上14階建てのマンションを建てるという計画。
総戸数は336戸と、港区内のマンションとしては（タワーマンションを除けば）かなり大規模。
専有面積は41.35�u〜83.62�uと、やや小ぶりな印象。

価格について物件概要欄には書かれていないが、同封の間取り図には予定販売価格が記載されており、48.28�uが3,700万円台〜、58.08�uが4,400万円台〜、65.62�uが5,200万円台〜、71.85�uが5,600万円台〜、72.50�uが6,000万円台〜、73.43�uが6,100万円台〜、77.27�uが6,600万円台〜、83.62�uが7,200万円台〜となっている。
いずれも平米単価で90万円を下回っており、価格だけ見れば比較的手が届きやすくも感じる。

ただし、一番のポイントは、敷地権利が一般定期借地権であること。
借地権の存続期間は、建物の取り壊し期間も含めて2064年9月14日までとあるので、入居後住み続けられるのは50年程度と思われる。
毎月の地代や、解体準備積立金などは未定となっている。

続きを読む

西麻布フォレストプラザ

昨日の新聞折り込み広告で、西麻布フォレストプラザのチラシが入っていた。
聞いたことがない名前だが、中古マンションなのに販売戸数が9戸と書いてある。
チラシ発行元（仲介）はケン・コーポレーション。
最近よくある、賃貸マンションのがまるごと売られ、その後分譲されるパターンと思われる。

続きを読む

サンウッド西麻布

以前から予告広告が入っていたサンウッド西麻布だが、この前の新聞の折り込みチラシでは予定販売価格帯も少し書かれていた。
立地は最近港区内で出ている新築マンションの中では良い方だと思うので、少し見てみた。

続きを読む

フランス大使館跡地「プラウド南麻布」（南麻布プロジェクト）

今朝の日経新聞の中に、「日経便」の封筒が入っていた。
「貴方が南麻布の森を手に入れたら」という見出しで、「フランス大使館跡地『南麻布プロジェクト』商品企画アンケート」と書かれている。
午後には郵送でも同じものが送られてきた。

続きを読む

サンクタス有栖川

この3連休中に2回、三井のリアルプランから全く同じチラシが入ってきた。
片側はSAION桜坂で、反対面がこのサンクタス有栖川。
あまり聞かないマンション名だけれど、名前からして有栖川宮公園近くであることは容易に想像が付き、非常に興味をそそられた。

続きを読む

グランドメゾン西麻布

チラシで入ってきたのはもうけっこう前だけれど、積水ハウスが分譲する「グランドメゾン西麻布」について。

グランドメゾンと言えば、一昨年から「グランドメゾン白金台」が販売されているが、完成から1年以上経った今も、総戸数の約2割に当たる6戸が先着順で販売されている。
体力のない不動産会社なら、完成を過ぎても売れていない住戸は、大々的な値引を告知してでも売り切らなければいけないところだろうけれど、やはり大手は違う。

このグランドメゾン西麻布も同様に強気の価格設定でくるのかどうか、それは分からないけれど、マンションそのものは白金台とは大きく異なるようだ。

続きを読む

パークマンション南麻布

今までチラシでは全然見たことがない高級マンションが、今日の新聞チラシに載っていた。
しかも2戸同時に売り出されていてる。
パークマンションといえば、三井のマンションの中でも最高級。
最近ではパークマンション三田日向坂が分譲されているけれど、南麻布にもあるとは知らなかった。

続きを読む

西麻布パーク・マンション

先週の週末入ってきたチラシの中で、西麻布パーク・マンションのチラシ（発行元は三井のリアルプラン）が目をひいた。
総戸数が少ないため、チラシで見かけるのが恐らく初めて、ということもあるけれど、ものすごく広い専用庭付きの間取りであることが魅力的に見える。
こんなに広い専用庭は見たことがない。

【概要】　
続きを読む

広尾ガーデンヒルズが競売に！

この1年は、港区など都心の築浅マンションが競売で目についたけれど、今年最後に公開された東京地方裁判所の競売物件には、なんと広尾ガーデンヒルズが載っていた。

事件番号：平成21年(ケ)第2435号、専有面積106.51�uで売却基準価額1億80万円。
最寄り駅が広尾駅で徒歩2分、築年月が昭和60年1月、総戸数162戸とあるので、気になって東京地裁の不動産競売物件情報のサイトを見てみたら、やはり広尾ガーデンヒルズだった。

ちょうど2年ほど前に出版された『東京のどこに住むのが幸せか』には、広尾ガーデンヒルズは超人気物件で、地元の不動産屋で購入予約者リストが途切れることがないほど、と書いてあった。
実際、3〜4年程前までは自宅に入るチラシに広尾ガーデンヒルズは全然載っておらず、ごく稀に載ると「おっ」と思ったものだった。
それが、去年頃から毎週のようにチラシに載るようになり、とうとう競売にまで出るようになってしまった。

続きを読む

ウォール西麻布

下半期に入って最初の土曜日である今日は、なかなか不動産のチラシが多かった。
土地や戸建てでかなり割安なものや、あまり見ないマンションが載っていて、興味深い。
このウォール西麻布も初めて聞いた気がする。

【概要】　
平成5年3月築、6階建てで総戸数は7戸という小規模なマンション。
道理で聞いたことがないわけだ。
グーグルで検索してみると、住所がウォール西麻布になっているお店やレストランが出てくる。
1階が店舗、地下がイタリアンレストランになっているようだ。

今回販売されているのは、2階にある99.02�uの住戸で、8,980万円。
6階に対し7戸しかないということもあり、2階は1フロア1住戸になっている。

管理費は月額41,000円（修繕積立金も含むとのこと）、管理形態は自主管理。
駐車場もあるようで、使用料が月額35,000円。
その他、町内会費が月100円と書いてある。

続きを読む

広尾ガーデンフォレスト 完成後販売戸数が増加

昨日か今日か、新聞に入っていた広尾ガーデンフォレストのチラシを見ていたら、いつの間にか販売戸数が12戸になっている。

先週のチラシでは、販売個数が8戸となっていた。
ホームページを見てみると、こちらはまだ8戸のまま。
最近になって4戸キャンセルになって、販売戸数12戸になったのだろうか。

続きを読む

パークハウス麻布笄町

昨日土曜日の新聞チラシに載っていた。
麻布にはパークハウスがたくさんあるので、今までにチラシで見たことがあるかどうか、記憶が定かではないけれど、今までの感覚からするとかなり安く見える。

【概要】　
平成14年6月築、7階建てで総戸数は30戸。チラシに載っていたのは、その3階にある77.08�uの住戸。価格は9,000万円ちょうど。平米単価で117万円、坪単価は386万円。

三井のリアルプランのチラシだったので、旧分譲も三井かと思ったら三菱地所だった。三井も三菱も、マンションのブランドに「パーク」を冠しているので、パークマンションとかパークハウスとか聞く度に、どっちのブランドだったか分からなくなる。

設計と施工は戸田建設とのこと。

管理費は月額19,100円、修繕積立金は月額7,700円。場所、総戸数、三菱地所旧分譲ということを考えると、まあ妥当な金額だろうか。

ただ、それ以外にインターネット使用料が月額3,045円、ホームセキュリティ費用が月額3,255円、ポーチ使用料が月額100円とある。インターネットはまあいいとしても、ホームセキュリティは管理費に組み込まれていてもいいと思う。

続きを読む

元麻布ウエストパーク・マンション

昨日入ってきたチラシで、もう一つ興味をひいたのが元麻布ウエストパーク・マンション。100�u越えの広さ、元麻布3丁目の立地でありながら、坪単価366万円と比較的安い。

【概要】　
昭和61年9月築、3階建てで総戸数6戸という小規模マンション。売りに出ているのはその3階、124.74�uで1億3,800万円の住戸。平米単価は111万円、坪単価は前述の通り366万円で、かなり安い水準に見える。

価格だけでなく、管理費、修繕積立金も安い。管理費が月額14,840円、修繕積立金に至ってはなんと月額1,060円！ゼロが一つ足りないのではと思ってしまう。ただよく見ると、敷地内駐車場の専用使用権が付いていて、その使用料が月額55,000円とのこと。ただ、駐車場料金を含めても、他のマンションでこれだけ広ければ、もう少し月々の費用はかかってくると思う。

価格も目が飛び出るほどの高さではないし、維持費もそう高くないし（本当に維持できるだけの費用なのかは不明だが）、なかなかいいな〜と思って見ていると、物件概要末尾に一言「エレベーターなし」。これが安い理由の一つと思われる。

続きを読む