パークコート青山 ザ タワー

SUUMOか何かのサイトで、パークコート青山 ザ タワーの予告広告を見かけた。
港区の青山エリアでの分譲タワーマンションは多くない。
どんなタワーができるのだろうか、とちょっと気になった。

【概要】

地上26階建て、総戸数163戸の高層マンション。
総戸数のうち64戸は事業協力者販売住戸とのことで、一般販売住戸は99戸となっている。

ホームページには外観イメージ図が載っているが、かなり変わった形をしている。
言葉では説明しづらいが、角を曲線にして、さらに真っ直ぐな部分をぐにゃっと曲げた、そんな形をしたマンションが2つくっついたような形に見える。
わりと奇抜に感じるが、その奇抜さを前向きなイメージにしようとしているのか、ホームページでは「世界は曲線でできている」という見出しから始まるポエムのような文章が、トップの次のページに書かれている。
ただ、上空写真に完成イメージを合成した写真では、さほど不自然さは感じない。

専有面積は70.07�u〜234.04�uと広め。
珍しいことに、バルコニー面積は無しになっている。

竣工は2018年3月下旬、入居は2018年4月下旬。
販売予定は2016年10月上旬とのこと。

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パークコート赤坂檜町ザ タワー

数週間前に、縦に長細い変わった封筒で簡単な資料が送られてきた。
その時点ではマンション名も決まっておらず、間取り図もなかったので、ろくに見ずに忘れていた。
数日前にまたＤＭが送られて来て、6月中旬に資料を送付するというだけの内容だったが、「パークコート赤坂檜町ザ タワー」というマンション名も記載されている。
公式ホームページには間取りなども載っているのかなと思って見てみると、8種類も掲載されている。

【概要】
三井不動産レジデンシャルが売主のタワーマンション。
44階建て、総戸数322戸という大規模マンションだが、販売されるのはこのうち163戸で、残りの内訳は事業協力者住戸が34戸、地権者住戸が125戸。
タワーマンションで総戸数のほぼ半分が非分譲というのは珍しい。
地権者住戸が125戸というのも、地権者が125人いるわけではもちろんないだろうから、それだけ土地が高いということか。

専有面積は57.61�u〜203.96�uで、間取りとしては1LDK〜3LDK。
価格は現時点では未定。

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フォレセーヌ赤坂檜坂

最近は首都圏で新築分譲マンションの発売戸数が大きく減少しているといったニュースもあるが、港区の新築マンションもこの数ヶ月は新しいものが全然発表されていない。
そんな中で久しぶりに「フォレセーヌ赤坂檜坂」の資料請求が始まっているのを見つけ、資料請求したところ送られて来た。
時期的に新築マンションの価格は軒並み高いし、立地を考えると一番狭い部屋でもとても買えなさそうだが、送られて来た資料は普通ならモデルルームに行かないともらえないようなしっかりした間取りのパンフレットで、見ているだけでも面白かった。

【概要】
フォレセーヌというのは森トラストのマンションブランドで、港区内にもフォレセーヌ赤坂氷川町、フォレセーヌ赤坂丹後町といった分譲マンションのほか、自分は知らなかったが高級賃貸でフォレセーヌ霊南坂レジデンスというのもあるらしい。
港区内では赤坂エリアに多い印象。

施工は前田建設工業、設計・監理は日建ハウジングシステム、監理会社は東洋グリーン建物、販売代理が三菱地所レジデンスとなっている。
東洋グリーン建物というのは聞いたことがないが、調べてみるとフォレセーヌ株式会社の100%子会社。
フォレセーヌ株式会社という会社があるのも知らなかったが、元々大京と森トラストが2001年に出資比率50%ずつで設立した会社ということだった。
2005年には森トラストが株式を取得して約80%の出資比率になったようで、現在フォレセーヌ株式会社のホームページでは、主要株主欄に森トラストの名前のみ書かれている。

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南青山欠陥億ションが建替、三菱地所レジ担当役員は退任へ

今週月曜日、Yahoo!Japanトップ画面のニュースに、「南青山　欠陥億ション建て替え」という見出しが出た。
どこが出したニュースかと思えば、ブルームバーグ配信の記事だった（その後NHK、TBS、日経BP社のケンプラッツでも報じられた）。
その記事によれば、建替えには3〜4年かかり、その費用は鹿島建設が負担する、とのこと。
不具合を是正するとなると1年程度かかる、ということが以前報じられていたが、さすがに6,000箇所も問題があって、それらについてコンクリートを壊し、内装を水浸しにして修正する、というのは無理があったのだろう。
ケンプラッツの記事によれば、「三菱地所広報部の担当者は、『当初は不具合の是正後に引き渡すことも考えられたが、建て替えを希望する契約者が多かったことを重く見た』と話す」とのこと。

インターネット掲示板では、ザ・パークハウスグラン南青山高樹町はそもそも超高級マンションの外観ではないとか、端の方の住戸から駐車場に辿り着くまでに一体何回エレベータを乗り継いで何分ぐらいかかるのか、といった意見も投稿されていた。
まったく同じ設計で作り直すのか、設計からやり直すのか、少し気になったが、これもケンプラッツの記事では「三菱地所広報部は、『基本的に、建設中だったものと同じ設計での建て替えを目指す』と話している」ということで、同じものを3〜4年かけて作り直すもよう。

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ザ・パークハウスグラン南青山高樹町が工事不具合で契約解除

以前当ブログに記載したザ・パークハウスグラン南青山高樹町記事に対し、
「コア抜きが発覚したとのことで大騒ぎになっています。引き渡しも相当遅れるとのこと。」
というコメントが昨年12月に寄せられ、そこで初めて問題が起きていることを知った。

その後も気になってマンション掲示板を時々見ていたが、今日になってフジテレビがスーパーニュースでこの問題を報じたことを知り、驚愕した。
次のWebサイトに報道内容が記載されている。

超高級物件で工事不具合・マンションに入居できない

「水道管などを設置するための穴が開いていなかった不具合が発覚」し、「不具合を直す工事には１年程度かかる可能性が浮上」。
「三菱地所レジデンスは契約解除」し、「購入者に手付金を返し違約金を支払う」とのこと。

過去にもヒューザー物件の耐震偽装問題が発覚し、大きく報じられたことがあったが、工事ミスで引き渡しができなくなり、売主側から契約解除というのは自分は聞いたことがない。
それも、三菱地所系列の三菱地所レジデンスが手がける、最高級マンションブランドのザ・パークハウスグランシリーズで、施工は鹿島建設。
本当に信じられない。

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プレミスト南青山

ついこの間不動産サイトで見かけて資料請求をしたばかりのような気でいたが、早くも第二期（最終期）登録受付開始のパンフレットがきた。
登録受付日時が10月26日 10時〜11月4日 12時とのこと。

【概要】
大和ハウスが分譲主のプレミストシリーズ。
大和ハウスというと、D'グランセ（たとえばD'グランセ三田聖坂や、D'グランセ白金、D'グランセ西麻布バイヴァリー）とか、D'シリーズというイメージがあるが、最近港区で分譲されているプレミスト赤坂檜町公園もプレミストブランド。
今回のプレミスト南青山については、販売代理で三井不動産レジデンシャルの名前も書かれている。
施工は清水建設。

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パークマンション赤坂氷川坂

三井不動産レジデンシャルの中でも最高級マンションブランド「パークマンション」シリーズ、その最新物件が「パークマンション赤坂氷川坂」。
最近は野村不動産のプラウドが最も勢いがあるように感じるが、パークマンションも超高級マンションの一つなので、手が届かないとは知りつつ、気になって少し前に送られてきた資料を見てみた。

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プラウド赤坂氷川町

たまたまインターネットで港区で売り出されている中古マンションを色々見ていたら、プラウド赤坂氷川町が出ているのを発見した。
あまり売りに出るのを見たことがないような気がして少し詳細情報を見てみたが、専用庭（プライベートガーデン）がとても良く見え、少し見入ってしまった。

【概要】
野村不動産のプラウドシリーズで、施工は鹿島建設。
立地も売主も施工も、名前だけ見れば超一流という印象を受ける。
総戸数は15戸しかないようで、希少性も高い。
そういったこともあり、今回売りに出ている住戸も価格は高額で、専有面積105.66�uに対し、販売価格は2億1,000万円となっている。
建物は2007年2月築のRC造、地上6階・地下2階建で、今回売られているのはその1階住戸。

専有面積もやや広めではあるが、専用庭（物件紹介ページでは「プライベートガーデン」という記載
が約24.1帖ある。
総戸数も少ないので、維持費がかなり高額になるのではと思ったが、意外なことに管理費は月額52,557円で、全く安くはないが、そこまで高くはない。
（100�u越えで総戸数が少ないマンションだと、管理費だけで月額10万円前後というのも見かける。）
修繕積立金も月額7,060円と安い。
これは総戸数からするとちょっと安すぎて逆に不安でもある。
ただし、駐車場専用使用権がついており、その使用料は月額48,000円となっている。
専用使用権ということは、車を持っていなくても駐車場代を払わなければいけないはずなので、結局トータルの維持費は月10万円を超える。
また、維持費としてはこれらの他に専用庭使用料（月額2,840円）、専用トランクルーム使用料（月額2,010円）も発生する。

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サンウッド赤坂氷川

以前からチラシか何かで目にしていたマンションだが、最近入っていた新聞折り込みチラシの空撮写真を見たら、なんだかとても良い場所に見えて少し驚いた。
あまり注目していなかったマンションだが、少し気になって見てみた。

【概要】
総戸数30戸、専有面積は59.01�u〜80.02�uという規模なので、いわゆるコンパクトマンションよりも少し広いというぐらいの規模だと思う。
これだけだとあまりぱっとしない印象だが、免震構造であることと、2つの住戸をあわせて1つの住戸にできるプラン（住戸連結プラン）が用意されている点で、特長のあるマンションになっている。

建物完成は2013年10月中旬、入居が同11月中旬。
販売時期は今年の10月下旬ということもあり、まだ予定販売価格帯など価格に関する情報はない。
専有面積は（連結プランを度外視すれば）広くないし、駐車場が12台分ということからも、超高級マンションという感じではないが、立地的には高額になりそうな気もする。

分譲主は株式会社サンウッド。
港区内では同じサンウッドシリーズでサンウッド西麻布、サンウッド白金三光坂などを手がけているほか、赤坂タワーレジデンス Top of the Hillの売主（のうちの1社）でもある。
同社についてはあまり知らなかったが、森ビルの資本が入っているようだ。
インターネットで調べてみると、サンウッドのマンションは管理が森ビルになって、それがイマイチだという声もあったが、今回のサンウッド赤坂氷川の管理会社は東急コミュニティーとなっている。
施工は松井建設。

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オープンレジデンシア南青山ウエストテラス

建設地の前を何度か通りかかることがあり、少し気になっていたマンション。
チラシが何度か新聞に入っていたが、どうせ販売はまだ先だろうと思っていたら、すでに第一期の販売が始まり、先着順で残った住戸が1戸売られているのみ。
改めてチラシなどをじっくり見てみた。

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ザ・パークハウス南青山常磐松

ここにきて港区内の新築マンションの予告広告が増えてきた。
このザ・パークハウス南青山常磐松もその一つ。
少し前に資料請求したら簡単なパンフレットが届いた。
ザ・パークハウスシリーズが最近多いなと思いつつ、どんなものかと資料を見てみた。

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プレミスト赤坂檜町公園

少し前にSUUMOから資料請求したプレミスト赤坂檜町公園のDMが送られてきた。
封筒が折りたたみ式になっていて、開くと封筒自体も一つのチラシのようになっているという、少し凝ったDM。
凝っているのはいいのだが、物件概要欄に記載されている「同封のアンケートハガキ」が入っていなかった。
たまたま自分にだけ入っていなかったのかもしれないが、いろいろな意味で普通のDMとは少し違っていた。
専有面積は70�u台中心ということなので、少し気になって見てみた。

【概要】
平成25年（2013年）3月上旬完成予定の新築マンション。
RC造地上7階地下2階建て、総戸数は75戸（他に管理員室1戸）、専有面積は40.25�u〜94.00�uとなっている。
売主は大和ハウス工業（の東京支社マンション事業部）、販売代理で三菱地所レジデンスと日本住宅流通が名を連ねている。
施工・設計は清水建設。

大和ハウス工業と言えば、つい先月日経新聞朝刊「私の履歴書」に樋口会長が執筆していたのが記憶に新しいが、不動産業界では非常に有名な企業。
それなのに、同封の資料は全体の半分を会社紹介のような内容にあてている。
マンション事業ではあまり知名度が高くないということなのだろうか。
確かに、港区ではプレミストシリーズは聞いたことがないような気がする。

同社はD'グランセシリーズも手がけているようで、港区内にD'グランセ三田聖坂があるが、あとは個人的には港区から少しだけ外側のD'グランセ島津山を見に行ったことがあるぐらいで、それ以外はあまり聞かない。
今回のプレミスト赤坂檜町公園は総戸数75戸ということで、D'グランセ三田聖坂よりも規模が大きいから、もしかしたら港区での同社の最大規模マンションということなのかもしれない。

資料では会社概要の他はほとんどが六本木・赤坂の説明にあてられ、プレミスト赤坂檜町公園そのものの仕様や特徴は見開き1ページ分だけ。
そこに書かれていることとしては、24時間有人管理（仮眠あり）、ハイルーフ対応地下循環式駐車場、防犯カメラ・防犯センサー・24時間遠隔管理システム、ホテルライクな内廊下、エレベータ2基、ペットグルーミングスペース、フレキシブルな空間対応・メニュープランなど。
また、専有面積については70�u台が中心（全75戸のうち22戸）とも書かれている。

現時点ではまだ予告広告（販売開始は5月下旬予定）ということで、価格や管理費などは未定。

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赤坂タワーレジデンス トップ オブ ザ ヒルの相場情報（2012年3月）

今朝の新聞折り込みチラシは、時期的に不動産取引が活発な3月だからか、不動産のチラシ、特に中古マンションの広告がいつもより少し多めだったような気がする。
その中で特に目立ったのは、赤坂タワーレジデンス トップ・オブ・ザ・ヒルの売り出し。
東急リバブルとサンウッドのチラシで、それぞれ赤坂タワーレジデンスが複数物件紹介されていた。
その数は合計で9戸（重複を排除した戸数）。

総戸数は521戸だから、9戸といっても全体の約1.8%に過ぎないが、同じマンションでこれだけの戸数が売り出されるとなると、現時点でのそのマンションの相場も見えてくる。
しかも、赤坂タワーレジデンス トップ オブ ザ ヒルは、新築完成直後にも20戸以上が仲介で売り出されていたりしたので、3年半経って相場がどうなったのかも興味深いところ。
過去の情報も含めて少し調べてみた。

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ラヴォーグ南青山

土曜日の新聞に入っていた東急リバブルの折り込みチラシに、ラヴォーグ南青山というマンションが載っていた。
あまり聞き覚えのないマンション名だけれど、間取りが面白いのでちょっと調べてみたら、ある方面では少し名の知られたマンションであることが分かった。

【概要】
平成15年10月築、13階建てで総戸数は57,8戸のようだ（チラシには総戸数の記載がなく、インターネットで調べると57戸とするものもあれば58戸というのもある）。
新築分譲時の売主はプロパストで、施工は三平建設（これもインターネットで出てきた情報）。
プロパストと聞くと、三都（ト）物語と揶揄されていたのを思い出す。
リーマンショック後に経営が危ないと噂された不動産会社の代表格というイメージだが、今どうなっているのか調べてみると、民事再生を申し立てたが株式の上場は維持しているようで、非常にまれなケースのようだ。

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ミッドガーデン赤坂氷川

少し前にリクルートのSUUMOに掲載されていたので資料請求をしたが、「プロジェクトを立ち上げたばかりなので、今後最新情報・資料を案内する」という内容のメールが送られてきた。
まあ気長に待つかと思っていたら、先週金曜日の日経新聞折り込み広告（日経便）でミッドガーデン赤坂氷川の簡単な資料が入っていた。
資料請求した人には何も送らず、日経新聞で資料をばらまくのはどうなんだろう、という気がしないでもないが、資料の中身は物件概要と間取り図、立地を説明した資料だけで、元々物件ホームページに掲載されているもの。
今日になってまたメールが来て、事前案内会が10月29日から、ということなので詳細資料はしばらく来なさそうだ。

【概要】
総戸数135戸とそれなりの規模の新築マンション。
平成25年2月下旬竣工、同3月下旬入居予定というスケジュール。
売り主は東急不動産、モリモト、近鉄不動産で、販売代理がモリモト、東急リバブルとなっている。

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南青山マスターズハウス

青山霊園のすぐ隣でマンション工事が始まっていて、なんていう名前のマンションなのかなと思っていたら、1月下旬頃から日経新聞に「マスターズハウス南青山」の名称でシリーズ広告が出始めた。
今ではインターネットの広告もバンバン出ているけれど、資料は請求しても全然送られてこなかった。
その資料がようやく今日届いた。

　　　　

【概要】　
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シャトー東洋南青山

数日前に、三井不動産販売からシャトー東洋南青山の広告が送られてきた。
今までも何度かチラシで見かけたことがあるような気もするが、あまり注目していなかった。
今回の物件は価格がそこまで高くなく、間取り図も悪くなく、何となくひかれたのでちょっと見てみた。

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ザ・パームス南青山

今朝の新聞折り込み広告は、大量の物件をリストアップしているものが多かった。
ざっと見ていたら、南青山で145.18�uのマンションが1億1,980万円なんて書いてある。
広さ、場所の割に安い。築後10年なので、そう古いわけでもない。
詳細をインターネットで調べてみたら、安い理由が何となく見えてきた。

【概要】　
平成11年3月築の5階建てマンションで、総戸数は13戸。
チラシに載っているのは2階の145.18�u住戸、価格が1億1,980万円だから、平米単価83万円、坪単価273万円。
なぜこんなに安いのか？
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南青山グリーンヒルハウス

昨日の新聞朝刊に入っていたチラシ（三井のリアルプラン）に、南青山グリーンヒルハウスなる物件が載っていた。メゾネットタイプなので、間取り図をぱっと見るとまるで戸建てのようにも見える。それも普通のメゾネットとは違って屋上まである、かなり珍しいマンション。

【概要】　
南青山グリーンヒルハウスは昭和58年12月築、総戸数10戸の低層・小規模マンション。チラシで紹介されていたのはその2・3階部分、127.82�uの住戸。価格は9,000万円。単価を計算すると、坪単価233万円、平米単価70万円となり、築年月が古いとはいえ、南青山のマンションとしてはかなり安いように感じられる。

旧分譲は興和不動産、施工は豊建工という会社。管理費は月額27,200円（管理方式は全面委託の巡回）、修繕積立金は月額27,300円。その他ルーフバルコニー専用使用料が月額700円とのこと。

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苦戦する10億越え超高級マンション

今朝の新聞折り込み広告に、フォレセーヌ赤坂丹後町のチラシが入っていた。ん？けっこう前に聞いたことがある名前だな・・・と思って自分のブログを見返してみると、去年の1月下旬時点で申し込み受付中というチラシがきていた（「フォレセーヌ赤坂丹後町」参照）。

今回のチラシを見てみると、竣工は平成21年2月で、完成済み。入居時期も「即入居可」と書いてある。総戸数は19戸と少ないが、販売戸数を見てみると・・・なんと14戸！19戸に対して14戸売れ残っているわけだから、売れ残り率は74％。よく、契約率70％という数字が、分譲マンションの販売好不調のしきい値として使われるが、売れ残り率70％越えとは・・・。しかも販売を開始してから、少なくとも1年4ヶ月も経っている。誰がどう見ても、大失敗プロジェクトだ。

販売住戸の専有面積は、117.54�u〜396.65�u、販売価格は1億5,800万円〜13億9,500万円。昨年1月のチラシでも、396.65�uの住戸は13億9,500万円だったから、表向きはまったく値下げされていない。

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