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2016年08月31日

ザ・パークハウス グラン 麻布仙台坂

ザ・パークハウスグランシリーズというと、今でもザ・パークハウスグラン南青山高樹町の欠陥工事による取り壊しを思い出してしまうが、麻布仙台坂というのは少し気になるエリアではある。
とても手がでないのを承知で、ホームページなどいろいろ見てみた。



【概要】

地上5階、地下2階建ということで、ほぼ低層マンション。
総戸数も11戸と少ない。
しかも11戸のうち2戸は事業協力者住戸と書かれているので、販売されるのは9戸しかない。
それぐらいなら広告とか打たなくても普通に売り切ることができそうなものだが、SUUMOとかあちこちに載っている。

ザ・パークハウス グランシリーズということなので、売主は当然三菱地所レジデンスだと思っていたが、よく見ると売主欄には同社と並んで株式会社オープンハウス・ディベロップメントの名も入っている。
ザ・パークハウスグランシリーズは、三菱地所レジデンスのマンションの中で最高級という位置づけのはずだが、そこに安さを全面に出したオープンハウス・ディベロップメントの名が入っていると、何だかマンションの方向性がちぐはぐな印象を受ける。
施工も戸田建設ということで、高級マンションを手がけている印象はあまりない。

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2013年07月30日

パークナード元麻布

パークナード南麻布とほぼ同時に予告広告が出ていたが、販売はパークナード元麻布の方が先のようで、少し前に第一期の価格表が郵送されてきた。
第一期の登録・抽選は既に(7/20〜21に)行われているが、現時点で第一期3戸先着順受付中となっている。

【概要】
パナホームが分譲主の新築マンション。
総戸数23戸、地上4階・地下1階建なので、低層マンションということになる。
竣工は平成26年2月下旬予定、入居は同3月中旬予定。

専有面積は61.52〜102.11u。
それに対して販売価格は6,480〜1億5,380万円となっている。
送られて来た価格表には第一期販売住戸全戸の価格が記載されており、それによると
1階は61.52uが6,480万円、70.04uが7,480万円
2階は61.52uが7,180万円、70.04uが8,280万円、68.81uが7,980万円、69.21uが7,180万円
3階は78.20uが9,980万円、70.04uが8,480万円
4階は102.11uが1億5,380万円、68.81uが8,480万円、80.79uが1億860万円
5階は85.07uが1億2,280万円、63.97uが8,680万円 となっている。

物件概要欄で4階建てと記載されているのに対し、価格表は1〜5階表記になっているので、1階住戸は地下住戸扱いになっていると思われる。

管理費は月額23,300〜38,700円、修繕積立金は同7,760〜12,880円、そのほか共視聴設備使用料が同1,080円。
合計すると毎月の維持費は約3万2千円〜5万3千円で、安くはないが、総戸数が少ない割にはそう高くもない印象。
(ただし修繕積立金は将来的に値上がりする可能性も十分ありえると思われる)

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2012年10月30日

ブランズ麻布狸穴町

グランスイート麻布台ヒルトップタワーについて調べていく中で、ブランズ麻布狸穴町の存在を知った。
どちらもロシア大使館のすぐそばという点では似たような立地だが、外苑東通りに直接面していないブランズ麻布狸穴町の方が好立地に見える。
資料請求をしたら、数日前に会員限定サイトの情報がメールで届き、次いで資料が郵送されてきた。

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2011年12月27日

ゾンネンハイム元麻布

先週あたりから、不動産関連の新聞折込広告やポストに入るチラシが激減し、いろいろ見て楽しんでいる身としてはつまらない。
今日久しぶりにポストに入った中古マンションのチラシは、ゾンネンハイム元麻布という、自分は聞いたことのないマンション。
なんとなく場所がよさそうなのと、値下げしましたという見出しが気になり、少し調べてみた。

【概要】
RC7階建て、総戸数67戸、昭和52年1月築の中古マンション。
チラシには、旧分譲が日本地所、施工が冨士工とある。

今回売りに出ているのはその4階にある102.06uの住戸で、価格は7,980万円。
もともとは8,980万円だったようで、それに大きく×がつけられ、値下げしました!!と書かれている。
来月で築後35年になることを考えると、この価格でもあまり安いという印象は受けない。

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2011年11月13日

ザ・パークハウス元麻布

三菱地所と三菱地所リアルエステートサービスの分譲事業と藤和不動産がくっついて出来た、三菱地所レジデンスのザ・パークハウスシリーズ。
最近首都圏のあちこちで販売されているように思うが、港区でもザ・パークハウス愛宕虎ノ門ザ・パークハウス芝公園、他にもコンパクトタイプのザ・パークハウスアーバンス高輪などが今年に入って広告されている。
従来のパークハウスシリーズとは異なり、立地やグレードなどをおさえる代わりに、価格も少しおさえた、あまり高級感を前面に出さないものが多い。

数日前に新聞チラシで入ってきたザ・パークハウス元麻布は、超高級というわけではなさそうだが、少なくとも立地に関しては高級な感じがする。

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2011年06月22日

ラ・ピアッツァ麻布十番

この間の土曜日の新聞に入っていた三井のリアルプランのチラシに、「ラ・ピアッツァ麻布十番」が載っていた。
マンションというよりレストランのような名前だけれど(実際「ラ・ピアッツァ」で検索するとイタリアンレストランばかり出てくる)、今回紹介されているのは最上階独占のペントハウス住戸で、なかなか面白い。

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2010年04月25日

パークマンション三田日向坂

数日前に、パークマンション三田日向坂の特別事前案内会開催、という葉書が送られてきていた。
パークマンションというと、三井不動産の分譲マンションの中でも最高級のシリーズ。
葉書には、「もてなし」の美学を求めて誕生する18邸、とあり、その戸数の少なさも、価格が相当高額になることを示唆している。

ただ三田日向坂というのは、あまり聞かない気がする。
葉書にも案内会の開催場所は書いてあっても、パークマンション三田日向坂がどこにできるのかは書かれていない。

公式ホームページを見ると、オーストラリア大使館と三田会議所のすぐ北側のあたり。
綱町三井倶楽部も東南側で近い。
もうほんの少し南側の方がいい場所なような気もするけれど、いい場所には違いない(パークマンション三田日向坂より北側に行くと、下町のような雰囲気の戸建て密集エリアがあり、高級感はない)。
やや高台だし、幹線道路や首都高からも100メートル以上離れており、住環境としてもなかなかいいと思う。

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2010年02月15日

シティタワー麻布十番はいつ完売するのか

もう何週間も、毎週のようにチラシが入っている新築マンションというのはほぼ決まっていて、広尾ガーデンフォレストと、麻布十番のタワー2物件。
麻布十番のタワーについては、あまり関心もないので、大々的な値下げをしていないかどうかだけざっと見ていたけれど、先週末改めてシティタワー麻布十番のチラシをじっくり見てみた。

チラシ表面には、「先着順受付中」と書いてある。
もう完成してだいぶ経っているわけだから、そりゃまあそうだろう。
それでいて、特に価格改定された様子はない。
立地がそこまで悪いわけではないし(個人的には良いとも思わないが)、人気がある(とされる)タワーマンションだし、販売済み住戸も多いから、大々的に値下げはやはりできないのだろう。

チラシ裏面を開き、物件概要に目を移す。
販売戸数・・・なんと70戸!
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2009年10月25日

麻布台パークハウス

先週金曜日の新聞に、麻布台パークハウスなる新築マンションの広告が載っていた。
そんなところに新築でマンションが出るとは、全然知らなかった。
名前からは、高台にそびえる高級マンションを連想させる。
早速資料請求をしたらすぐに届いた。

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2009年06月19日

プラウド元麻布

今日帰宅してみると、ポストにプラウド元麻布のDMが入っていた。
売れ残った高級マンションのDMがまた来たか、と一瞬思ったものの、どうも聞いたことがない名前のような気もする。
中身を見ると、やはり新築マンションだった。

まだ予告広告の段階なので、価格や管理費などはまったく決まっていないが、建物は6階建て、総戸数は32戸で、うち10戸が協力者住戸とのこと。
専有面積は、110.19u〜211.56u。駐車場が46台分あるなど、立地に見合ったグレードになっていそう。

特筆すべき点として、オーダーメイドマンションであることが挙げられる。
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2009年05月15日

エクレール南麻布

今日の新聞折り込みチラシに、エクレール南麻布が載っていた。グランエクレール白金は時々チラシで見かける気がするけれど、エクレール南麻布は記憶にない。今日から明後日まで、3日間オープンルーム(ただし土曜は予約制、金曜・日曜は13:00〜17:00)を実施するとのこと。それにしても、価格がけっこう安い。

【概要】 
築年月は1981年6月なので、来月でちょうど28年。8階建て、総戸数26戸と規模は小さめなので、売り出し戸数も今まで少なかったものと思われる。

チラシに載っていたのは、4階、80.76uで4,680万円の住戸。平米単価は58万円、坪単価でも192万円と、港区南麻布としてはかなり安い。

管理費は月額23,800円、修繕積立金は23,840円。他に組合費が月額100円。合計すると月額5万円近い。管理方式は巡回ということだから、これはちょっと高めに感じる。ただ綜合警備保障(ALSOK)による警備とか書いてあるので、セキュリティの費用がかさんでいるのかもしれない。

さらに、駐車場が月45,000円と書いてある。これも高い・・・が、平置きだとしたらこんなものだろうか?

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2009年04月21日

ツイン一の橋

今朝の新聞には、みなと区議会だよりが同封されていた。
最後の方に、「区民のみなさんから提出された請願」が載っているが、何気なく見ていると、一番最初の「採択とした請願」に次のような請願があった。

老朽化マンションの建替えにおける支援に協力を要請する請願
(要旨)区民が安心して住みつづけられるために、老朽化マンションの建替えが単独で困難な場合には、公園や道路を含む街区の再編や隣接地区との一体的な街づくりの中で実現できるよう、区として支援されたい。また、そのモデルケースとして「ツイン一の橋」マンションの建替えについて検討されたい。

ツイン一の橋・・・チラシでは見かけない気がする。
一の橋と言えば、麻布十番のあたり。
地図で見てみると、すぐに分かった。
麻布十番駅すぐで、白金高輪と麻布十番を結ぶ通りと、首都高目黒線(および古川)の間についたてのようにそびえ立つ2棟のマンション。

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2009年01月19日

グランスイート南麻布

この金・土もたくさんの不動産チラシが入ってきた。
その中の一つに、グランスイートと書いてあるチラシがあり、
てっきりグランスイート高輪だと思っていたら、グランスイート南麻布と書いてある。
南麻布でも丸紅が分譲マンションを売り出そうとしているとは、全然知らなかった。

南麻布と言っても、高台の上と下では全然違う。場所が気になるところ。
チラシを見てみると、東町小学校の隣地で、都道415号高輪麻布線沿い。
そういえば、そのあたりで工事をやっていた気がする。

東町小学校といえば、昨年か一昨年か、刃物を持った不審者がうろついているという学校関係者(用務員さんだったかな?)の通報があった、とニュースになっていた
結局続報はなかったように思う。未だに何だったのか分からない。

とにかく、交通量が非常に多い通りに面していて、高台でもなく、駅からそんなに近いわけでもない(東京メトロ南北線の麻布十番駅徒歩5分、都営大江戸線の麻布十番駅が徒歩7分、白金高輪駅が徒歩9分)、ということで場所がすごくいいわけでもない。
中古マンションを見ていても、このあたりは安いマンションが多い。

しかも、今は麻布十番(正確には三田一丁目)に、三井不動産レジデンシャルと住友不動産がそれぞれタワーを建設・販売中
大量の新築住戸が販売されているさなかに、これから売りだそうというのだから、かなり苦戦するのではないか。

そのような状況だからか、価格はやや控えめな設定。
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2008年11月18日

パークコート麻布十番 ザ タワー 第1期販売価格決定

パークコート麻布十番の封筒が今日郵便ポストに入っていた。かなり横長の封筒で、横に金のラインが入っていてなんだか高級な感じ。開けてみると、送付状に「第一期販売価格と販売住戸が決定しました」と書いてある。第一期登録受付は11月24日(月・祝)開始とのこと。

第一期で販売されるのは総戸数440戸(うち80戸は事業協力者住戸)のうち80戸で、すべて16階以上、専有面積は42.29u〜160.62u。同封の価格表を見てみると、ずいぶん強気な価格設定だ。

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2008年10月26日

シティタワー麻布十番 第一期は先着順受付中

どうやら、シティタワー麻布十番の売れ行きは相当不振のようだ。

金曜日の新聞に入っていたシティタワー麻布十番のチラシには、「第一期 先着順受付中」とある。第一期は7月下旬から販売しているはず。即日完売からはほど遠く、第一期から早くも大量に売れ残っている、ということになる。

物件概要の販売戸数欄を見ると、75戸(総戸数は500戸)。専有面積は46.66u〜133.19u、販売価格は5,880万円〜2億6,800万円。すぐ隣に、三井の「パークコート麻布十番ザ タワー」(総戸数440戸)が建設中で、そう遠くないうちに大量に売り出されることを考えると、ずいぶん強気の価格設定に思える。単価で見ると、平米単価で126万円〜201万円、坪単価は417万円〜665万円。やっぱり高い。

チラシには、部屋のタイプ別間取り図と価格帯も載っている。

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2008年09月29日

三田ホウレーン

なんだか名前が変わっていて目をひいたが、なぜだかかなり安い。

【概要】 
三田ホウレーンという、あまり聞いたことのない名前。元々の分譲会社は山田建設、施工は石原建設と北島工務店と、これまた聞いたことがない。6階建てで、総戸数は15戸のようだ。

築年月は平成8年3月で、そう古くない。にもかかわらず、今回チラシに載っていたのは3階の81.55平米で6,980万円と、かなり安い。平米単価86万円、坪単価283万円。
管理費は月額22,170円、修繕積立金は月額9,540円。

【立地】
三田ホウレーンという名前通り、住所は三田二丁目。すぐ南に慶応大学、北側には都立三田高校、区立赤羽小学校がある。斜向かいにはイタリア大使館があり、そのイタリア大使館の広い敷地の西側には綱町三井倶楽部の敷地があり、緑が多い。桜田通りからは100メートル以上奥まっていて、静かな場所。高台でもある。

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2008年09月24日

サンビューハイツ元麻布

机の上を整理していたら、数日前のチラシが埋もれていた。
ちょっと古いけど立地はかなり良いマンションが載っている。

【概要】 
昭和54年11月築、6階建ての中層マンション。
専有面積は78.14平米(23.63坪)で、価格は6,980万円。
平米単価にすると89万円、坪単価は295万円
築30年近く、旧耐震なので建物自体が問題ないかどうか微妙なところだけど、この場所でこの広さ、この価格はそう頻繁に出るものではない。

管理費は月額22,950円、修繕積立金は月額12,852円。
築年数の割に、修繕積立金があまり高くないような・・・少し気になる。
トランクルーム3.07平米の所有権も付いているとのこと。

【立地】
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2008年09月18日

パークコート麻布十番 ザ・タワー

一昨日ぐらいに、三井が手がけるパークコート麻布十番ザ・タワーのパンフレットがポストに入っていた。再来年の平成22年5月末に完成予定のタワーマンション、総戸数は440戸で、今年の9月からそのうち345戸が順次販売される。

すぐ隣には同じくタワーマンションである住友のシティタワー麻布十番が来年完成する予定で、こちらは総戸数が500戸。二棟あわせて、800戸近くが販売されることになり、不動産不況の中、そしてウォールストリート発の金融恐慌が起きてしまったいま、住友を後から追いかけるパークコート麻布十番はちゃんと売れるのかどうか、価格設定を間違えると散々な結果になるのでは、と関係者でもないのに心配になってしまう。

パークコート麻布十番ザ・タワーは今月下旬から販売開始と書いてあるので、価格もほぼ決まっているのだろうけれど、今回の資料には予定販売価格帯など、価格についての情報は何もない。
シティタワー麻布十番の価格が平米単価で130万円前後、坪単価で420〜450万円程度なので、普通に考えればそれに近い価格になるのだろう。

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2008年09月07日

三田綱町パークマンション

お盆の頃から一昨日の金曜日までは不動産チラシが全然こなかったのに、昨日・今日と大量に仲介業者の広告がやってきた。
その中にあったのが三田綱町パークマンション

【概要】 
港区でヴィンテージマンションを一つ挙げるとしたら間違いなくここ、というぐらい古いけれど高値を保つマンション。
今回チラシに載っていたのは126.99平米で17,680万円の16階住戸。平米単価139万円、坪単価460万円となり、同じ広さの港南地区タワーマンションよりも高い。
これが新築とか築浅なら分かるが、三田綱町パークマンションは昭和46年1月築、すでに築後37年も経過している。

近くにあまり高い建物がないので、とても高く感じるが、実際には19階建て。ただ、天井高や階高が高くて建物自体の高さは今の19階建てよりも高いかもしれない。そう思うぐらい、存在感がある。

常駐管理で、管理費は月額45,000円、修繕積立金が月額40,000円。

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2008年08月31日

シティハウス三田綱町

ポストに投函されていた大京リアルドのチラシに載っていた。
このあたりは閑静な住宅街で、住むにはとてもいいところだけれど
三田綱町パークマンション以外は小規模なマンションいくつかあるだけで、
なかなか売りに出てこない。
ここもチラシでは滅多に見かけない気がする。

【概要】 
5階建て、総戸数16戸という小規模なマンション。
築年月は平成16年7月と、比較的新しい。
シティハウス三田綱町という名前の通り、旧分譲は住友不動産。

チラシに載っているのは76.88平米で9,180万円の住戸。
平米単価で約119万円、坪単価では約395万円となる。

管理は巡回となっているが、管理費は月額29,030円と少し高い。
修繕積立金は月額9,950円。

【立地】
住所は港区三田二丁目、オーストラリア大使館や、綱町三井倶楽部が近い。
最寄り駅は麻布十番駅で、徒歩5分とあるが、白金高輪も十分徒歩圏だろう。
首都高目黒線が近いが、そうとは分からないほど静かなイメージ。
その首都高の下を流れる古川にも近いけれど、海抜はそう低くなさそう。
古川を挟んだ反対側の方が若干低くなっている。

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