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2016年01月31日

Brillia 高輪 The Court


少し前にブリリアタワーズ目黒がかなり高額な価格設定にもかかわらず好調に売れたことで話題になっていたが、同じブリリアシリーズのBrillia 高輪 The Courtの予告広告を見つけたので、資料請求した。

【概要】

地上5階地下1階建て、総戸数15戸の小規模マンション。
しかもそのうち5戸は募集対象外住戸と書かれているので、一般に分譲されるのは10戸のもよう。
ブリリアタワーズ目黒は総戸数940戸で、そのうち分譲戸数は661戸だったが、それと比べると2%弱の規模でしかない。

敷地面積は850.22uで、建物延床面積は2,469.94u。
専有面積は76.35u〜120.73uで、価格は予告広告なのでまだ載っていない。

建物竣工は平成29年2月下旬予定、入居開始時期は同4月下旬予定。
入居開始が4月というのは珍しいが、Brillia 高輪 The Courtの公式ホームページを見てみると、「諸事情により、建物竣工時期を平成29年1月下旬(予定)から平成29年2月下旬(予定)へ、入居開始時期を平成29年3月下旬(予定)から平成29年4月下旬(予定)に変更しております」と書かれている。
昨年12月下旬に送られてきた資料にはそんなことは書かれていない。
公式ホームページは昨年12月8日に開設されたようなので、それから資料が完成する2週間ぐらいの間にスケジュール変更があったのか、元々ホームページの記載が間違っていたのか、そこはよく分からないが、このぐらいのスケジュール変更は最近では珍しくもないので、気にならなくなってしまった。

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2013年11月25日

シティタワー品川の中古販売が解禁

先週土曜日の住友林業ホームサービスの新聞折り込みチラシに、シティタワー品川物件が2住戸掲載されていた。
どちらも82.77uで、価格は北東向き13階住戸が5,370万円、南東向き9階住戸が5,500万円。
どちらも「当社専属専任物件」と書かれている。

シティタワー品川と言えば、破格の安値で分譲された伝説的なマンションだが、あまりに安かったので、転売目的での購入を防ぐため様々な条件が課せられ、その中に購入後5年間の転売禁止というものがあった。
そうか、もう5年経つのか、と思いつつ、住友林業ホームサービスの専属専任物件だけで2住戸売りに出ているわけだから、他にもあるに違いないと思ってみてみると、大手不動産情報サイトをいくつか見ただけでも、かなりたくさん売り出されている。

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2013年04月14日

オープンレジデンシア高輪プレイス

最近港区のあちこちで安価に分譲されているオープンハウス・ディベロップメントのマンションだが、その中でも立地面で一番気になるのがこのオープンレジデンシア高輪プレイス。
敷地が港区と品川区にまたがるということで、住んだ場合の住所がどうなるのか気になったが、住居表示は港区ということなので、少し見てみた。

【概要】
A棟とB棟に分かれていて、総戸数はA棟が27戸、B棟が43戸で合計70戸。
構造はA棟が地上3階・地下3階、B棟が地上3階、地下2階となっている。
施工は西松建設。
完成予定・入居予定共に2014年3月下旬となっている。
最近のマンション広告を見ていると、建物完成と入居の間に1ヶ月前後の期間をあけているところが多いように思うが、完成も入居も3月下旬(年度末)となると、少し余裕がないのではと感じてしまう。

専有面積はA棟が67.59u〜118.63u、B棟が41.82u〜98.32uとなっている。
価格は、第一期の価格で70u超が5,480万円、80u超が6,180万円、90u超が7,630万円、118u超が9,380万円と、送られて来たメールに書かれていた。
第一期二次の先着順登録住戸は、78.75uが6,660万円〜など、41.82u〜118.60uに対して5,360万円〜9,380万円。 そして今日ポストに投函されていた第二期のチラシでは、70.38u〜98.42uに対して予定販売価格が5,900万円台〜7,600万円台となっている。
平米単価で80万円前後、坪単価で260万円前後と、かなり安い。
高輪4丁目の新築マンションとしては、少なくともバブル期以後では最安水準だと思う。

駐車場は機械式が21台。 駐輪場はA棟が27台、B棟が113台と、なぜかB棟の方が圧倒的に多い。
A棟に住んでいる人も、B棟の駐輪場を使えるということだろうけれど、そうでなければB棟は1世帯で3台分の自転車置き場を普通に使えそう。

管理費(等)は、第二期販売住戸については月額11,124円〜15,424円、修繕積立金が月額4,570円〜6,400円。

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2013年02月27日

プラウド高輪三丁目

確か新年最初の新聞折り込み広告で入っていた。
立地的にも、プラウドシリーズというところでも少し気になる物件。
当初情報も少なかったように思うが、間取りや価格の情報も出てきたので、少し見てみた。

【概要】
地上5階・地下1階建てで、総戸数は13戸という小規模なマンション。
分譲主は野村不動産で、施工は三井住友建設。

平成26年1月中旬竣工予定で、同4月中旬入居予定となっている。
普通は購入者に引き渡して初めて分譲主側の売上に計上されると思うので、年度内の3月引渡しにすることが多いと感じるが、1月に完成して4月引渡しというのはなかなかすごい。
全戸オーダーメイド対応というのがこのマンションの売りのひとつだが、間取り変更などに対応できるよう、建物完成から引き渡しまで時間が長く取られているのかもしれない。

専有面積は81.32〜114.24uとなっていて、販売価格は8,780万円〜2億780万円。
資料請求者宛に送られていると思われるメールではより細かい予定価格が案内されていて、81.82uが8,780万円〜9,390万円、90.20uが1億2,380万円、101.91uが1億3,550万円〜1億4,540万円、105.65uが1億4,240万円〜1億5,240万円、114.24uが2億780万円とのこと。

管理費は月額39,700円〜55,700円、修繕積立金は月額8,680円〜12,200円、引き渡し時の管理準備金が55,400円〜77,800円、修繕積立基金が1,219,800円〜1,713,600円となっている。

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2012年01月17日

高輪南町パークマンションが坪単価200万円以下に

高輪四丁目の高台にある、三井の高輪南町パークマンションのチラシが先週末入ってきた。
2階の114.01u、北東角部屋の住戸が6,800万円。
坪単価197万円、平米単価60万円ということになる。
安いようにも感じるが、昭和55年3月築なので、今年で築32年。
時期的には旧耐震だろうから、震災後の今となってはこれぐらいの価格なのかもしれない。

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2011年01月17日

高輪アビタシオン

数日前に新聞に入っていた、有楽土地住宅販売の折り込み広告に、高輪アビタシオンというマンションが載っていた。
何となく古そうな名前のマンションだなという印象は持ったが、あまりよく聞くマンション名ではない。
チラシをよく見てみると、すごく古いマンションだが、立地や間取り、価格面には魅力を感じた。

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2010年07月31日

マナー高輪

今朝新聞に入っていた東急リバブルのチラシに、マナー高輪が載っていた。
だいぶ年季の入ったマンションで、前を通ったことは何度もあるけれど、チラシで見かけるようになったのはつい最近のこと。
名前からして、外国人向けマンションで管理費とか高そうだな、と思ったがそうでもなかった。

【概要】 
今回チラシに載っていたのは、4階の99.53u住戸で、価格は7,800万円。
少なくとも3ヶ月前には売りに出ているようで、その間売り出し価格は変わっていない。
平米単価78万円、坪単価259万円と、広さと立地を考えればかなり安いのに、なぜなかなか売れないのか。

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2010年05月30日

高輪マンション

数日前の住友林業ホームサービスのチラシに、高輪マンションが載っていた。
昭和54年7月築と、築30年を超すマンションなので、ちょっと耐震性とかどうなのかなあ、とは思うものの、専有面積が広いわりに安いので、以前からチラシで見かける度に少し気になっていた。

立地も品川駅徒歩4分と非常に便利な場所。 周りを大きなホテルに囲まれていて、人通りもけっこう多く落ち着かない気もするけれど、品川プリンスの映画館やボウリング場、水族館もすぐそばで、なかなか楽しそう。

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2010年02月06日

グランスイート高輪が大幅値下げ、ほぼ半額!

週末は、朝起きるとまず新聞チラシを見るのが日課になりつつある。
今朝も見ていたら、いつも通り売れ残っている新築マンションのチラシがたくさん入っていたけれど、その中にグランスイート高輪のチラシも入っていた。
グランスイート高輪も毎週ではないかもしれないけど、しょっちゅうチラシが来るので、またいつもと同じチラシかと思ったら、表面の一番下に「新価格発表 2月6日(土)〜」とあり、109.39uの2LDKが19,500万円から11,800万円になった、ということが書いてある!

1億9,500万円が1億1,800万円ということは、ほぼ40%の値引き
去年も郊外の新築マンションで値引きがあったり、マンション再販業者が買い取って2〜3割値引きして売るということはあったけれど、売り主が変わらず4割引きというのはそうはないし、港区の新築マンションがおおっぴらに値引きされるのは珍しい。

東急不動産が分譲していたブランズ赤坂で、1億2,980万円が9,980万円という値引きがあったが(「ブランズ赤坂 新築3,000万円値引き!」参照)、それでも値引率は3割未満。
他にもクオリア三田で、住宅購入資金サポートという表現で実質値引きが行われていた(「クオリア三田 住宅購入資金800万円サポートキャンペーン」参照)が、対象住戸は1戸のみ、値引率も15%と小幅だった。

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2010年01月19日

藤和高輪ホームズ

チラシで来たのは10日ほど前だけれど、藤和高輪ホームズ物件が今も気になっている。
高くてとても手が出ないけれど、かなりうらやましい物件だった。
何しろ最上階、ワンフロア1住戸のペントハウスで、高輪の高台、品川駅から徒歩5分。
毎月の維持費もそう高くない。

【概要】 
藤和高輪ホームズは平成10年3月築、10階建てのマンション。
平成10年築というと、比較的新しいような印象を持ってしまうが、今年の3月で築後12年経つわけで、設備面でも今のマンションとはそれなりの差があると思われる。

チラシに載っていたのは10階=最上階の住戸で、専有面積140.71uに対して価格は2億1,800万円
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2009年06月30日

高輪パークハウスコリーヌ

数日前の新聞折り込みチラシに載っていた高輪パークハウスコリーヌ、今までも時々チラシで見かけることはあったが、かなり高額だった。今回の物件は、今までに比べると安い水準になっている。

【概要】 
平成15年10月築なので、まだ築6年弱。この時期はまだ建築コストが高騰し始める前のはずで、三菱地所のパークハウスシリーズだし、造りもしっかりしていそうな気がする。施工は間組。

5階建てで総戸数は37戸。今回チラシに載っていたのは1階、99.07uで9,780万円のマンション。平米単価で100万円を切っている!今まででは考えられない価格水準だ。ただ、よく見ると価格の横に「非課税」と書いてある。非課税とは一体どういうことなのか・・・?

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2009年01月11日

グランスイート高輪

資料請求していたグランスイート高輪の資料が届いた。
あまり調べずに資料請求していたので、送られてきた資料で初めて知ることが多い。
少なくとも場所はいい気がする。

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2008年12月21日

グラン・ブルー高輪アドニス

少し前から、何度かチラシが入ってきている。新しいマンションだが、それにしても高い。

【概要】 
港区高輪4丁目にある、3階建て(地下4階)低層マンション。築年月は平成17年3月、総戸数37戸と、個人的にはかなり魅力的に見える(大規模でなく、低層なので)。

グラン・ブルーというシリーズ名はあまり聞いたことがないな、と思い分譲主を調べてみると、「アキムラ シー・アイ・エックス」(AKIMURA CIX)という会社のようだ。ホームページによると、資本金7,000万円で従業員24名、設立が2004年4月となっている。いわゆる新興デベロッパーというやつか。母体は秋村組という会社で、そこからスピンアウトしたようだ。施工は竹中工務店。

今回中古物件としてチラシに載っていたのは、最上階の3階にある136.93uの住戸で、価格は1億8,000万円。単価で見ると、平米単価が約131万円、坪単価が約435万円となる。他と比べて著しく高い、というわけでもないけれど、分譲時価格は7,580万円〜1億7,580万円(70.9〜146.7u)のようなので(リビリィより)、分常時価格よりは1,500万円ほど上乗せされているもとの思われる。

管理費は月額36,800円、修繕積立金が月額11,000円。他にホームセキュリティ1,890円、インターネット使用料1,995円などもかかるので、全部合わせると月に53,000円強かかる。専有面積を考えると、まあ普通の範囲内かな?

【立地】
地図を見ると、港区と品川区の境界にまたがっているようにも見える。高台で、大通りからも離れている。時々品川プリンスに映画を見に行ったついでに散歩したりするけれど、非常に閑静な高級住宅街という感じ。それでいて、南麻布のような変な緊張感もない(気がする)。

最寄り駅の高輪台からは徒歩9分と少し離れているけれど、品川駅も徒歩10分で使える。山手線、京浜東北線、東海道線、横須賀線、京浜急行線、そして東海道新幹線も使える品川駅に歩いて行けるのだから、徒歩10分ぐらいはどうってことない。将来リニアモーターカーの始発駅になることが濃厚だし、ますます便利になると思われる。

気になることと言えば、スーパーからもちょっと離れていること、人通りが少なく夜は少し怖いこと、ぐらいだろうか。

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2008年11月13日

ドムス高輪

珍しく、水曜日の新聞にチラシで入っていた。この前のディアナコート高輪に続き、このドムス高輪も二戸同時に販売されている。

【概要】
築年月は昭和63年12月で、来月で丁度築20年。総戸数は21戸で、これも偶然だがディアナコート高輪と同じ。ドムス高輪は6階建て、ディアナコート高輪は5階建てと、低〜中層マンションであることも共通している。築年月こそ8年ほど違うものの、どちらも高輪三丁目で場所も近いし、同じ時期に売り出されているのは興味深い。

チラシに載っていた2物件はどちらも3階で、100.33uで9,400万円の住戸と、157.47平米で1億4,800万円の住戸。まだちょっと高いような気もするけれど、半年前だったらどちらも1.5倍ぐらい高かったのではないだろうか。

ドムスシリーズといえば、管理費が高い、というイメージだが、やはり高い。ただ、ドムスシリーズの中ではまだマシな方かもしれない。100.33uの方が管理費64,710円、修繕積立金17,700円、157.47uの方は管理費103,270円、修繕積立金27,750円(いずれも月額)。その他に、給湯基本料(月額10,000円)、水道基本料(月額1,820円)といった費用がかかる。駐車場はどちらも所有権付きで、費用は維持管理費の月額2,600円のみ。これは安い。

【立地】
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2008年10月24日

ブランズ島津山 新築にもかかわらず値下げを広告

今朝の新聞折り込み広告の中に入っていたブランズ島津山の広告には驚いた。「新価額発表」と大きく書いてある。その下には、「72.00u(2LDK)6,790万円より」。ぱっと見ただけで平米単価が100万円を切っていることが分かる

チラシを開いて見てみると、販売住戸は3戸で、広さはどれも72.00u。ただ、間取り図は2種類載っている。どちらも2LDKだが、片方は東南・北東角部屋、もう片方は東南・南西角部屋。価格は6,790万円・6,890万円・6,990万円。

チラシには、元々いくらだったのか、あるいはいくら値下げしたのかの記載がない。非常に気になる。港区からはずれるし、特に安いわけでもないしまあいいか、とチラシなどすべて捨てていたが、、、置いておけば良かった。

インターネットで調べてみたら、楽天不動産のページの9/12のキャッシュを発見。販売戸数4戸で、45.96平米〜72.00平米が4,850万円(1戸)〜7,940万円(1戸)とある。この時点での72u住戸は、今回チラシに載っている3戸のいずれかである可能性が高い。となると、1,000万円近い値引き、率にして13%近い値引きが広告されていることになる。

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2008年06月16日

品川Vタワーの8億越え物件

土曜日にきたチラシの中で、目が釘付けになったのがこの物件。
なんと、価格が8億5,000万円
新築なら有栖川パークハウスパークマンション六本木など、8〜10億で
売り出されている住戸もあるにはあるが、中古で8億越えは滅多に見かけない。

専有面積も285.62平米と、広いことは広いけど、天高が5.15メートルもある。
品川Vタワーは43階建てだけど、その42・43階をぶち抜いたペントハウスのようだ。
そして、品川Vタワーは名前の通り三角柱のような、V字型をしているけど、
そのVの先端部分が60帖のリビングになっている。
Vの両側は床から天井までガラス張り。
チラシに写真が載っているけど、展望ラウンジのようなすさまじい眺め。
"V"はほぼ南向き(つまり大田区方面)なので、高い建物がなく、
チラシの写真ではまるで水平線のように横一直線の線が見えている。
高所恐怖症の人は絶対に住めないだろうな。

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2008年05月09日

高輪南町パークマンション

連休中もそうだったけど、ゴールデンウィークが明けても中古マンションのチラシが少ない気がする。
新築マンションのチラシはけっこう入ってくるけど、どれもかなり高い。
そんな中目についたのがこの高輪南町パークマンション。
5月10日、11日両日オープンルーム実施とのこと(103号室)。
またしても品川プリンス近くの物件で、最近本当にこのあたりのマンションはよくチラシに載っている。

【概要】 
昭和55年3月施工、3階建て、総戸数11戸の低層・小規模マンション。
高輪南町パークマンションという名前の通り、三井不動産が旧分譲。
施主は藤木工務店とのこと。

今回チラシに載っていた住戸は所在階1階、専有面積109.6平米で1億1,480万円。
総戸数が少ないからだろうけど、土地の持分は約20.48坪(約67.58平米)もある。
管理会社はベニーエステートサービスという会社。
管理方式は小規模だし、周辺の小規模マンションは巡回方式が多いからここも巡回か、と思いきや日勤。
管理費・修繕積立金あわせて月額50,330円、冷暖房基本料が月額14,100円。

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2008年04月16日

びゅう高輪ヒルズ

なんだか本当に最近は品川プリンス近くの物件がよくチラシでくる。
今回の「びゅう高輪ヒルズ」は、マンション名にひらがなが含まれている
ところも目をひいた。名前からしていかにもJRという感じだ。

【概要】 
平成11年2月築の4階建て低層マンション。
新築時の分譲主はJR東日本住宅開発で、施工は大林組。
今回チラシに載っていたのはその1階にある85.87平米の住戸。
価格は9,280万円、管理費が月額30,900円、修繕積立金が月額10,730円。
1階と言っても、実際には2階の高さにあるようだ。

【立地】
どうやらエクサーブ高輪の隣のようだ。
びゅう高輪ヒルズの方がより高台側にあるものの、立地面はまったく同じ
と考えて良さそう。
品川プリンスホテルへの距離もほとんど変わらないだろう。
品川駅までの徒歩分は8分と、エクサーブ高輪より1分長くなっているが
実質変わらないと思われる。

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2008年04月12日

高輪フラット

最近なんだか品川プリンスホテル近くのマンションがよく
チラシに載っている気がする。
この高輪フラットもその一つ。
品川プリンス自体には時々映画やボウリングで行くけど、
それより南側にはあまり行かないので、一度行ってみたいところ。

【概要】 
戸田建設施工、平成3年3月築の5階建てマンション。
チラシに載っていたのは、その3階にある122.22平米の住戸。
価格は1億3,400万円。
この土日にオープンルームを開催しているとのこと(301号室)。

管理は巡回と書かれているが、その割には管理費が月額で49,600円と高めな気がする。修繕積立金は月額9,920円。
そのほか、所有権付駐車場が1台分有り、その管理費・修繕積立金が合わせて月に7,600円ほど。

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2008年04月09日

エクサーブ高輪

数日前の新聞折り込み広告に掲載の物件。
場所も築年月も、高輪ソルステージュにかなり近い。

【概要】 
平成15年2月築、施工は鹿島建設、新築時分譲会社は菱和ライフクリエイト。
建物は6階建てのRC造。総戸数は記載がないが、インターネットで調べてみると
14戸と書いてあるページと15戸と書いてあるページがあった。
まあそのぐらいということだろう。

チラシに載っていた住戸は5階、82.50平米で1億1,700万円。
管理は日勤で管理費月額28,900円、修繕積立金は5,780円。

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