シティタワー品川が今度は競売に出た

昨日の新聞に掲載されていた、東京地裁の不動産競売物件情報を見ていたら、その中に品川駅徒歩10分、港区港南4丁目にある平成20年4月築の43階建てマンションの一室（34階）が掲載されていた。
備考欄には「借地権準共有持分権付」と書かれており、これはもしや、と思ってホームページから詳細資料をダウンロードしてみると、やはりあのシティタワー品川だった。

シティタワー品川が販売されたのは今から4年前の夏。
73.89〜114.27�uの専有面積に対し、価格が価格は2,247〜4,347万円と破格の安値で売り出されたため、その当時新聞などでもニュースになるなど、かなり話題となった。
シティタワー品川の敷地は定期借地権なので、期間満了後の期間延長はできないが、一般的な定期借地権が50年であるのに対し、シティタワー品川は70年（しかも解体期間を含まず）と長い。
敷地が所有権のタワーマンションであっても、70年も経てば建物が老朽化し、建て替えもできずに住めなくなる可能性もあるだろうから、これだけ長期の定借であればデメリットも小さい。
立地が埋め立て地でなければ、自分も申し込んでいたと思う。

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あのシティタワー品川が中古で売りに出た

2週間ほど前の新聞折り込みチラシに、シティタワー品川の最上階住戸が掲載されていた。
73.89�uで4,660万円。
平米単価63万円、坪単価208万円ということになる。
山手線の外側で、埋め立て地ではあるが、港区の築浅タワーマンションとして考えれば割安なのかもしれない。

だが、シティタワー品川は、土地権利が定期借地権（存続期間72年）のマンション。
そして、分譲当時破格の安値で話題になったマンションでもある。

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ワールドシティタワーズ アクアタワーが競売に

最近新聞の競売情報を見ていると、港区の有名なマンションがちらほら載っている。
先週公示された競売物件の中には、リフュージュ・Kとワールドシティタワーズが掲載されていた。

リフュージュ・Kの方は、専有面積が上下階あわせて約121�uで、売却基準価額が3,850万円、買受可能価額が3,080万円。
ワールドシティタワーズの方は、専有面積が上下階あわせて約131�u、売却基準価額が6,930万円、買受可能価額が5,544万円。

偶然だとは思うが、どちらも港南地区のマンションで、間取りはどちらもメゾネットタイプ。
そこそこの広さがあるが、いずれも所有者が一人で住んでいるようだ。
下階にＬＤがあり、上部が吹き抜けになっているのも同じ。
タワーマンションかそうでないかという違いはあるものの、専有面積も含め、非常に良く似た物件と言える。
築年月も4年しか違わない（リフュージュ・Kの方が平成13年築で古い）。

それにも関わらず、売却基準価額は大きく違う。
倍とまではいかないが、ワールドシティタワーズの方がリフュージュ・Kよりもちょうど1.8倍高い。

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サーラ・プラティコ、パリオ・アクティフ

チラシが来たのは1ヶ月ほど前だが、とにかくマンション名が変わっていることと、2棟同時期に分譲されるということだけが印象に残っている。
単身者向けの小規模マンションだと思っていたが、改めてチラシを見返してみると、90�u以上の部屋も用意されていた。

【概要】　
サーラ・プラティコの方は、11階建てで総戸数42戸、専有面積は25.41�u〜90.90�u、販売価格帯は2,600万円台〜1億1,000万円台。
パリオ・アクティフの方は、14階建てで総戸数49戸、専有面積は51.70�u〜144.10�u、販売価格帯は4,300万円台〜1億9,000万円台。
どちらもまるで人名のような変わったマンション名で、その名前からは分譲主をまったく想像できない。

チラシを見ると、売り主は株式会社メトリスという、やはり聞いたことのない会社だった。
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エクサージュ海岸

今まで埋め立て地、特に山手線より海側（海岸、芝浦、港南）については住みたい、買いたいという気持ちになったことは一度もなかったが、今朝の新聞に入っていたエクサージュ海岸のチラシを見たときには、少し心が揺らいだ。
築10年未満のマンションとしては、港区内で屈指の格安物件ではないだろうか。

【概要】　
平成14年2月築、20階建てのマンション。
総戸数は56戸と、階数の割には少ない。
チラシで紹介されているのは、その3階にある127.08�uの住戸で、価格はなんと6,280万円！

単価で見ると、平米単価が49万円、坪単価が163万円。
シティタワー品川のように、土地が定期借地権ということもなく、ちゃんと所有権と書いてある。
築30年以上のワンルームとかでない限り、港区で平米単価が50万円を割るようなところはないと思っていただけに、驚いた。

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芝浦アイランドの相場(2008年9月)

高輪ザ・レジデンスの相場は、数字の上でも、実感としても、そう極端に変わっていない印象だけど、芝浦アイランドについては、この数ヶ月で目に見えて相場が下落している気がする。去年から今年初め頃の感覚では、ケープタワーが平米単価90万円台、グローヴタワーは100万円台、場合によっては110万円台というような感じだったけど、今ではグローヴタワーで平米単価90万円台もざらに見かける。シティタワー品川が信じられない安値で売り出されたこともあり、今ではかなり値を下げているのではないかと思われる。

実際に流通している中古物件を見てみると、９月３０日時点で、ケープタワー、グローヴタワーともにそれぞれ２０戸売りに出ている。ケープタワーでは約95平米（41階）で6,980万円、グローヴタワーでは101�u（7階）で8,480万円など、今までの水準よりもかなり安い売り物件が目につく。

全体的に見た平米単価も、それらの影響を受けて若干２ヶ月前よりも下がっており、次のような数字になった。

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芝浦アイランドの相場(2008年7月)

つい先日、日経新聞の地価が下落したことを伝える記事の中で、
「芝浦は中古在庫が積み上がり軟調」というようなことが書いてあった。
さて、実際どんなもんだろう、ということで７月の芝浦アイランドの
売り出し価格を調べてみたら、、、あまり下がっていないように見える。

まず、売りに出ている戸数が、前回調べた５月末日時点よりも少なく、
ケープタワーが20戸（前回は28戸）、グローヴタワーが17戸（前回は25戸）。
ケープタワーは相変わらず40階以上の高層階住戸が多い（前回11戸、今回10戸）が、
低層・中層で売りが少ない。20階台は1戸もない。高層階は不人気なのだろうか。

グローヴタワーも、17戸中10戸が40階以上で、高層階の売りが目立つ。
こちらは19階以下が1戸も売りに出ていない。割安な低層階は売れているのだろう。

相対的に高層階の比率が高まったこともあり、平均価格はどちらも前回を
上回る数字が出た。

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シティタワー品川

8月14日の日経新聞朝刊に、「品川の都営住宅余剰地　定借マンション建設」という記事が掲載された。
中身を見てみると、住友不動産が港区港南にシティタワー品川を建てた、という内容で、都営住宅の建て替えで生じた余剰地を活用したとのこと。

個人的に港南地区は検討対象外ということもあり、この記事で初めて存在を知ったけど、記事では最多価格帯が3,200万円台、専有面積が約74〜114平米とあり、新築としては破格に安い。
定期借地権とはいえ、ここまで安い新築マンションは港区内で見たことがない。

例えば、最近だと広尾ガーデンフォレスト（港区ではないけれど）なんかは50年の定期借地権だけど、平米単価は150万円をあっさり超えていたし、港区でもモデルノ・オパス有栖川は今でもそれに近い単価で売られている。

藤和三田綱町ホームズ、アルス高輪桂坂（借地権）、高輪タウンハウス（地上権）などを見ても、平米単価30〜40万円（坪単価120万円前後）なんていうのは考えられない。

インターネットで調べてみると、掲示板ではすさまじい盛り上がり。
特にこの数週間ですさまじい量の書き込みがなされている。
やはり港区で平米単価が40万円以下という安さに惹かれる人が多いのだろう。

シティタワー品川のホームページを見ると、地上43階建、総戸数は828戸（うち販売は809戸）。物件概要とは別のページに注意事項がいくつか書かれているが、それがまたユニーク。

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アルシオン芝浦

ものすごく安いマンションが先週チラシで入ってきた。
なんと坪単価208万円（平米単価だと63万円）！
破格に安い。しかも割と広い。

【概要】　
12階建ての最上階、専有面積は95.21平米。
平成12年2月築なので、まだ築10年も経っていない。
それでいて価格は5,980万円。かなり安い。
チラシでも坪単価がアピールしてある（207万円と書いてあるが、
どうやら1坪＝3.3平米で計算しているようだ。素人ならともかく、
プロの業者なら1坪＝3.30578512平米で計算して欲しいところだ）。

元々の分譲会社は東和ホームと岡部マイカ工業所だそうで、あまり聞かない
ところだが、施工は清水建設とのこと。
そして管理は三井がやっている（ただし巡回）。
管理費は月額21,400円、修繕積立金は月額11,900円、巡回にしては高いかも。

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芝浦アイランドの相場(2008年5月)

芝浦アイランドの中古相場も、高輪ザ・レジデンス同様
アールイー不動産のホームページからデータを拝借して算出。
芝浦アイランドは売り物件が多すぎて、チラシをいちいち手入力するのは
本当に大変だった・・・。

データを見てみて驚いたのは、グローヴタワーが25戸、ケープタワーが
28戸も売りに出ている（5/31時点）ということ。
5月1日時点ではもっと多く、二棟合わせて69戸売りに出ていたから、
もうよりどりみどり状態。

グローヴタワーは割とまんべんなくいろいろな住戸が出ているが、
ケープタワーは28戸中11戸が40階以上の住戸で、高層階の売りが目立つ。
高層階は今まで高額な価格で売られていることが多かったが、値下げの動きもある。
例えば、グローヴタワーで48階、175.5平米の住戸が売りに出ているが、これは
少なくとも昨年11月からずっと売りに出ているものと思われ、
昨年11月時点での価格が2億5,800万円、今回は1億9,800万円。

そうした動きもあり、ケープタワー、グローヴタワーそれぞれの平均価格などは前回を
やはり下回る数字になった。

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ザ・タワーズ台場のチラシが来たが、、、タイミングが・・・

なんだか久しぶりにチラシでザ・タワーズ台場を見たような気がする。
大規模物件だから当然売りに出ている住戸は何戸かあったのだろうけど、
1枚のチラシで大々的にザ・タワーズ台場を取り上げたものはこのところ
見かけなかった気がする。

それが、先週金曜日の新聞に折り込まれていたチラシでは、A3サイズで
裏表全部がザ・タワーズ台場の紹介に費やされている。
今回特に目にとまったのは、一つには価格が以前より安くなっているように
見えたことと、そしてチラシが来たまさに前日にお台場でフィリピン人女性の
死体損壊事件が発生したことが大きい。
とても残虐な事件で、異国で殺されてしまった被害者の方は本当に気の毒だ、
ご両親や親族、友人はどんな思いだろう、近隣住民、ザ・タワーズ台場の人たちも
ショックだろう、警察やマスコミが押しかけて大変なことになってるんじゃないか、
などと考えていた矢先でびっくりした。

事件の現場となったマンションは、報道によればＵＲ都市機構（独立行政法人都市再生機構）の賃貸マンション、「シーリアお台場3番街4号棟」。
ザ・タワーズ台場の真正面、距離にして200メートルも離れていないところにある。

ザ・タワーズ台場に直接関係ないとはいえ、このような事件がすぐそばで発生した
ことはプラスになるはずもなく、どうしてもマイナスなイメージになってしまう。
そして被害者が六本木で働くフィリピン人女性で、他にも2人のフィリピン人女性が
同居していたことから、同じような外国人がお台場に多く居住しているのでは、
というイメージを持つ人もいるはずだ。
ただ殺人事件が起きたという以上にイメージダウンが大きい気がする。

今回のチラシは事件発覚の翌日の朝刊に折り込まれていたわけだから、
当然事件発覚前の価格設定なのだろうけど、それでも前回ブログに書いたとき
よりは安くなっている。

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芝浦アイランドの相場(2008年3月)

高輪ザ・レジデンスに続いて、芝浦アイランドについても３月のチラシに載っていた物件を調べてみた。

３月は、なぜかグローヴタワーよりもケープタワーの方が売り物件が多い
（グローヴタワーは６件、ケープタワーは１１件）。
昨年１１月と今年の１月はグローヴタワーの方がずっと多かったのに。
そのケープタワーは、今回なぜか最上階（48階）の物件が3戸、
47階の物件が1戸と、高層階の売り物件が目立つ。
たまたま引っ越すことになったのか、転売する最後のチャンスと判断したのか、
高層階が嫌になったのか、理由は非常に気になる。

また、高輪ザ・レジデンスに比べると、１月にチラシに載っていて
３月も載っている（つまり売れ残っている）物件が少ない。
平米単価100万円前後の物件が多く、価格の割に生活の便も良いので
人気があるのだろうか。

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芝浦アイランドの相場(2008年1月)

前回芝浦アイランドのチラシ価格を調べてから２ヶ月経ったので、
もう一度芝浦アイランドの相場がどんなものか、集計してみた。

新聞折り込みやポストへの投函でやってきたチラシの
情報を元に、平均専有面積、平均価格、平均平米/坪単価を算出
（前回同様、平均から少しはずれる広さの物件は除外）。

１月のチラシに載っていた芝浦アイランド物件は、
グローヴタワーが９件（前回は７件）、ケープタワーが７件（同３件）。
どちらも前回より増えているが、相対的にケープタワーの物件が増えている。
グローヴタワーより駅から遠く価格も安いケープタワー、供給が増えて
ますます安くなったか・・・と思いきや、そんなことはなかった。

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キャピタルマークタワー

昨年１０月に出来たばかりのタワーマンション。
芝浦アイランドよりやや陸側にあり、田町から徒歩８分。
敷地は沖電気工業の本社、工場跡地であるらしい。

今日の新聞折り込み広告のうち、仲介業者５社がこの
キャピタルマークタワーを載せていた。全部で６戸。
69.39平米から最上階の102.57平米まで、広さは色々。
チラシによると免震構造らしい。タワーマンションでは珍しい気がする。

ほとんどが築後未入居と書かれており、中にはご丁寧に
「本物件の売り主と分譲主は異なります」と書いているチラシもある。
これでは、投資用に買った物件を売却しています、と言っているようなものだ。

調べてみると、分譲開始は平成１７年７月とのことで、
分譲時平均坪単価は約222万円とのこと。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/19th/times/news249.htm
今回のチラシを見ると、当然ながらどれもその水準を上回っている。
が、この記事に書かれているような、坪単価で300万円台の半ば、
とまではいっていない。
価格、平米単価などは次の通り。

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ザ・タワーズ台場イースト その２

数日前に有楽土地住宅販売から郵送されてきたチラシを見ていたら、
以前ブログに書いたのと同じザ・タワーズ台場イースト物件が載っていた。
最上階（33階）のペントハウスで、106.89平米の物件。
以前ブログに書いた価格は、10月下旬〜11月上旬頃のチラシ
に載っていたもので、1億9,800万円。
それが、今回のチラシでは1億8,000万円になっている。およそ1割の値下げ。

港区内の某不動産屋の掲示板。
売約済みと共に、価格がシールで訂正された物件が並ぶ。
間近で見ると元値が見えるが、
いずれも１割前後値下げされている。



平米単価で見ると、前回185万円だったのが、今回は168万円。
これでもまだまだ割高感がある。
たとえば高輪ザ・レジデンスの平米単価はおおよそ153万円だし、
芝浦アイランドのグローヴタワーでは約106万円、
同ケープタワーに至っては約87万円である（いずれも07年11月のもの、
詳細は高輪ザ・レジデンスの相場(2007年11月)および
芝浦アイランドの相場(2007年11月)を参照）。
最上階ペントハウスとはいえ、場所がお台場。
今のお台場は数年前のお台場とは違う。

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芝浦アイランドの相場(2007年11月)

高輪ザ・レジデンスに並んでチラシでの紹介数が多かったのが、芝浦アイランド。
分譲棟は今のところグローヴタワー（グローブタワーではないらしい）と
ケープタワーがあるが、特にグローヴタワーの売り物件が多い。
グローヴタワーは約68平米から約175平米まで７戸、
ケープタワーは約75平米から約95平米まで３戸が売りに出ている。

どちらも完成したのは昨年後半、販売はそれより少し前ぐらいなので、
１年でこれだけ売られているということになる。
もっとも、総戸数も２棟合わせて２０００戸近いので、比率としては少ない方か。

ケープタワーとグローヴタワーでは、駅からの距離も大きく違い、
周辺施設も違うので、価格も大きく異なる。
それぞれの11月売り物件平均価格などを見ても明らか。

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ワールドシティタワーズ ブリーズタワー

ワールドシティタワーズのパンフレットが送られてきた。
既に分譲済みのはずなのに、なんでだろう？
ベイクレストタワーのように、売れ残ったのがまだあるのかな？
と思ったら、ブリーズタワーの入居は平成２０年４月中旬とのこと。
パンフレットにも、最終期１次と書いてある。
ただ、建物自体は昨年の１０月１８日に完成しているようだ。

数年前に資料請求したときの資料が出てきたので、それを見てみると、
ワールドシティタワーズにはキャピタルタワー、アクアタワーとブリーズタワーの
３棟あり、ブリーズタワーはもっとも海側で、北側。

他にも、去年のチラシも出てきたので見てみたら、興味深いことが分かった。

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コスモポリス品川

昨日郵送されてきた有楽土地住宅販売のチラシに掲載の物件。
コスモポリス品川というイメージ戦略先行的な名前からして
住友不動産かと思いきや、リクルートコスモス。納得。

今回掲載の物件は、専有面積59.50平米、価格は5,380万円。
平米単価90万円、坪単価299万円。
港区内の築浅タワーマンションとしては破格に安い。

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ワールドシティタワーズ

今朝の新聞折り込み広告（住友不動産販売の品川営業センター）より。
ワールドシティタワーズとはずいぶん大それた名前だな、と思ってしまった。

場所はBAY CREST TOWERから歩いて数分のところ。
チラシには山手線品川駅から徒歩１４分としか書いてないが、東京モノレールの天王洲アイル駅から徒歩２、３分と思われる。
なぜそっちの駅を書かないのか？
やはり天王洲アイル駅と書くとイメージが悪いのだろうか。

チラシに載っているのは、ワールドシティタワーズ ４２階建てのうち３９階という高層階の物件。
西向きで富士山が見えると書いてあるし、眺望もさぞかし良いことだろう。

きっといい値段するんだろうな・・・と思いきや、そうでもない。

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ザ・タワーズ台場イースト

これも同じく有楽土地住宅販売のチラシに掲載の物件。
平成１８年８月築とのことで、できてまだ１年ほど。
「ザ・タワーズ台場イースト」と名前も複数形になっているように、
実際はイーストとウエストのツインタワー。

専有面積106.89平米、価格は19,800万円。
ここまでくると、もう何も言えない。高すぎる。

最上階のペントハウスとはいえ、埋め立て地で海のすぐそば。
大地震だけでなく、潮風での劣化も怖い。

ネットで検索してみると、分譲時の価格は、1,990万円〜21,000万円のようだ。
部屋の広さは、30〜177平米。当然177平米が21,000万円だろう。
https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-1532.html

タワー型マンションは、大きい部屋ほど仕様もハイグレードで、
坪単価も高いことが多いから、これもそうだと仮定すると、
分譲時は最大でも平米単価約119万円、坪単価約392万円。

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