虎ノ門ヒルズレジデンス

少し前に、虎ノ門ヒルズレジデンスの中古物件がチラシで入ってきた。
虎ノ門ヒルズにレジデンスがあるのは知っていたが、分譲住戸があるとは知らなかった。
調べてみると、どうも森ビル関係者などへの販売だけで、一般分譲はなかったもよう。

売りに出たこと自体は特段驚くことではないが、売り出し価格には本当に驚いた。
39階、北西向きの100.51�uで4億8,000万円。
平米単価477.56万円、坪単価1,589万円ということになる。

虎ノ門ヒルズには2,3回しか行ったことがないが、周辺は完全にオフィス街というイメージ。
愛宕神社はなんだか面白い雰囲気だが、あとは慈恵医大病院が近くにあるというぐらいで、他にはこれといった特長のないエリアな印象。
地下鉄日比谷線の新駅や、オリンピック会場と都心をつなぐＢＲＴ（バス高速輸送システム）のバスターミナルが作られる計画があるようだが、それ以外どういった開発がされるのかよく分からないし、開発規模で言えば品川-田町間（泉岳寺駅近く）の山手線新駅の方が大規模。
虎ノ門ヒルズ自体も、商業施設としてそこまで魅力的ではないように感じる。

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ザ・パークハウス西麻布霞町

ついこの間ザ・パークハウス西麻布レジデンスが完成したばかりだが、今度は外苑西通りを挟んで反対側にザ・パークハウス西麻布霞町が分譲されることになった。
ザ・パークハウスというと、販売後に工事不具合から解体が決まったザ・パークハウスグラン南青山高樹町を連想し、個人的にはあまりイメージが良くない。
ザ・パークハウス西麻布レジデンスも、建設工事中に死亡事故が起きている。

とは言え、ザ・パークハウスシリーズは、以前三菱地所本体が分譲していたパークハウスシリーズより価格を抑えた、市場のボリュームゾーンを取るシリーズとされており、三井や野村の新築分譲マンションよりは安い。
少し気にはなるので、開封せず埋もれていた資料を見てみた。

【概要】
5階建て、総戸数30戸と、規模としては小規模。
専有面積は59.84〜124.93�uで、間取りとしては１ＬＤＫ〜３ＬＤＫとなっている。

駐車場は11台分と、総戸数に対して半分もない。
設置率は37%ということになるが、これはザ・パークハウス西麻布レジデンスの駐車場設置率46%よりも10%近く低い。
周辺の分譲マンションと比べても、この割合はかなり低いのではないか。
資料やホームページを見る限り、少なくともザ・パークハウス西麻布霞町の総戸数30戸のうち、13戸は100平米以上であり、価格も1億円を軽く超えると思われるが、駐車場がそれらの戸数よりも少ないのは少し驚いた。

先月あたりに送られて来た資料では、売主は三菱地所レジデンスで、施工、設計・監理は熊谷組。
ところがそのあと送られて来た封書で、事業主に東京建物株式会社が加わり、販売提携に東京建物不動産販売株式会社が加わることになりました、と記載されていた。

建物完成は平成28年3月上旬、引き渡しは同3月下旬予定。
それに対し販売予定は、先月あたりに送られて来た資料では平成27年2月下旬予定、となっていたが、公式ホームページを見ると平成27年3月上旬予定となっており、後ろ倒しになっている。
どうも販売が簡単にはいかない、と思っているのかも知れない。

【立地】
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パークコート赤坂桜坂

最近はなんだか港区内で新築マンションの分譲がかなり少なく感じる。
新聞などを見ていても、新築マンションの年間供給戸数はリーマンショック直後の2009年以来の低水準になりそうだ、といった報道もあるので、全体的に少ないのだろう。
新聞記事では、消費税増税前の駆け込み需要に対する反動と、マンション価格上昇による市況悪化を原因として挙げていることが多いと思うが、個人的には「ザ・パークハウスグラン南青山高樹町」での欠陥マンション問題を皮切りに、建築中の新築マンションでいくつか発覚した欠陥工事・工事ミスの問題、要は人手不足による品質への不安もあるのではないかと思う。

そんな中で、パークコート赤坂桜坂の資料請求が始まっていたので、申し込んで資料を入手した。
予告広告なので、価格に関する情報はないが、見るからに高そうなマンション。

【概要】
売主は三井不動産レジデンシャル。
パークコートは、同社のホームページを見ると「都市型ハイグレードマンションシリーズ」とされていて、「最高級マンションシリーズ」の「パークマンション」よりは下だが、「パークホームズ」よりは上、といった位置づけ。
港区内では、パークコート六本木ヒルトップ、パークコート麻布十番ザ タワー、パークコート虎ノ門愛宕タワー、パークコート麻布鳥居坂、パークコート高輪ヒルトップレジデンス、パークコート高輪フォレストレジデンス、などがある。
マンションの規模は様々だが、概ね立地がよく、特にタワーマンション以外はどれも大通りに面さず、静かな場所に作られている。
今回のパークコート赤坂桜坂も、総戸数は46戸と多くないが、立地は非常に良い。

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グランスイート麻布台ヒルトップタワー

この秋、港区では大型マンションがいくつか販売開始になる予定だが、その一つがこのグランスイート麻布台ヒルトップタワー。
資料請求をしておいたら、少し前に資料が届いた。

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アークヒルズ仙石山レジデンス

資料請求だけは少し前にして、簡単な資料も届いていたが、立地的にあまり興味はなく、どう考えても購入できる価格帯ではなさそうなので、ろくに見ずにほったらかしにしていた。
改めて資料を見てみると、グレードが高いことがよく分かる。
他のマンションを検討する際にも、アークヒルズ仙石山レジデンスはハイグレードなマンションの一つの基準として参考になりそう。

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ブランズ六本木

SUUMOから資料請求してみたら、日曜日に資料が届いた。
少し狭めのコンパクトタイプが多そうなマンションで、間取りも立地も自分の検討範囲からは少しはずれている気がしたが、100�uの住戸もあるようなので、とりあえず資料を見てみた。

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パークコート六本木ヒルトップ

リクルートのSuumoのメールで、「（仮称）六本木一丁目プロジェクト」なる物件が載っていたので資料請求してみたら、「パークコート六本木ヒルトップ」という名称でパンフレットが先週届いた。
正直なところ、立地的にも価格的にも購入検討対象外だが、最近の港区の新築分譲マンションとしては大規模なので、資料はじっくり見てみた。

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ザ・パークハウス愛宕虎ノ門

もう2ヶ月以上前だけれど、3月11日、大地震の日に新聞朝刊折り込みチラシで「ザ・パークハウス愛宕虎ノ門」の予告広告が来た。
三菱地所レジデンスが手がける新築マンションだが、予告広告としては珍しく、予定販売価格帯が記載されている。
狭い住戸ばかりなので注目していなかったが、土地権利が面白いので、今さらながらチラシやホームページを見てみた。

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虎ノ門タワーズレジデンスも競売に

もう1ヶ月近く前の公告だけれど、虎ノ門タワーズレジデンスが競売物件として出ていた。
虎ノ門で競売と言えば、その少し前にパークコート虎ノ門愛宕タワーが競売に出たばかり。
虎ノ門のタワーマンションで、立て続けに競売物件が出ているのは、単なる偶然か、それとも何か地域特性のようなものがあるのか。
純粋な居住目的で購入した人の割合が他の地区よりも少なく、投資目的での購入が多いようなイメージはある。

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アークタワーズ イースト

昨日の新聞に入っていた野村不動産アーバンネットのチラシには、同社が売り主（つまり仲介手数料がかからない）物件が2戸掲載されていた。

うち1戸はドムス元麻布西館で、もう1戸がアークタワーズイースト。
ドムスはあちこちにありしょっちゅうチラシに載るし、物件価格も毎月の費用も高額なのであまり興味はないが、アークタワーズというのは聞いたことがない。
場所を見てみると、アークヒルズの隣地のような場所にある。
どうもアークヒルズの住居棟であるようだ。

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パークコート虎ノ門愛宕タワーが競売に、占有屋か？

今朝の新聞に掲載されていた、東京地方裁判所の競売物件一覧を見ていたら、虎ノ門にある平成20年4月築の30階建てのマンションが載っていた。
これはもしや、と思って東京地裁のページを見てみると、やはりパークコート虎ノ門愛宕タワー。
競売に出ているのは189.47�uの住戸（29・30階のメゾネットタイプ）で、売却基準価額が9,580万円。
売却基準価額がこの価格だと、実際に入札する際の最低額は7,664万円ということになり、これだと坪単価40万円、平米単価134万円と、破格の水準となる。
ずいぶん低価格に設定されているように思うが、詳細について見てみると、色々ややこしそう。

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SAION桜坂の価格表が届いた

以前資料請求したSAION桜坂から、一昨日封筒が送られてきた。

中身を見てみると、「"SAION SAKURAZAKA" 第一期登録のご案内」という送付状とともに、第一期価格表が同封されている。
新築マンションのモデルルームを見に行ったりするとおもらえるのと同じようなもので、タイプごとの管理費・修繕積立金一覧や、駐車場料金一覧、自転車置き場やバイク置き場料金表、トランクルーム使用料一覧表も載っている。

普通は、価格表は現地に足を運んだ人にしか渡さないものだけれど、Webフォームから資料請求を一度しただけの人にも価格表を送ってくるあたり、集客が相当芳しくないものと思われる。

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SAION SAKURAZAKAの資料がもう届いた

一昨日新聞折り込み広告で初めてその存在を知り、インターネットで調べつつブログにも色々書いたが、あまりにも公式ホームページに情報がないので資料請求をしてみたら、速達で今日送られてきた。
資料請求の際、予算について入力する欄があり、そこには到底SAION SAKURAZAKAは買えないだろうという金額を書いたにもかかわらず、速達ですぐに送ってくるあたり、並々ならぬものを感じる。

送られてきた封筒には、モデルルームご案内会（完全予約制）についてと、外観および内部の写真をまとめた簡単なパンフレット、そして間取り図が5種類入っていた。

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SAION SAKURAZAKA（サイオン桜坂）

今朝の日経新聞折り込み広告で、初めてその存在を知った。
SAION SAKURAZAKAという名前を見ても、何のことだかさっぱり分からないが、26階建てのタワーマンションで、立地はホテルオークラのすぐそば、溜池山王徒歩2分という好条件。
今回は予告広告で、販売開始は平成22年11月上旬予定とのこと。
調べてみても、分譲マンションとしては全然情報がないが、一部賃貸に出されており、居室内の様子が動画サイトにある（詳細は後述）など、ちらほら情報が出ていた。

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THE ROPPONGI TOKYO CLUB RESIDENCE

今日郵便ポストに、真っ黒な封筒が入っていた。
表には三井不動産レジデンシャル、東京建物、住友商事、ケン・コーポレーションの名前があり、不動産に関する郵便物であることはすぐに分かったが、裏面にTHE ROPPONGI TOKYO CLUB RESIDENCEとある他は、マンション名らしき表記もない。
特に資料を頼んだ覚えもないし、なんだろう、と開けてみて分かったが、そのTHE ROPPONGI TOKYO CLUB RESIDENCEというのがマンション名で、六本木三丁目地区再開発事業の超高層マンションプロジェクトのことだった。

正直、またタワーマンションか、と最初は思ったが、同封されているパンフレットは今までのタワーマンションとは大きく違っていた。
普通、タワーマンションのパンフレットといえば、立地や眺望の優位性、希少性を訴えたり、共用施設やセキュリティ面を強調したりするような内容になっているものだけれど、このTHE ROPPONGI TOKYO CLUB RESIDENCEのパンフレットは、全ページが提供されるサービスの紹介になっている。

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スタイルハウス西麻布

最近出てくる港区の新築マンションはコンパクトタイプ（単身者、ＤＩＮＫＳ向け）ばかりだし、スタイルハウス西麻布という名前もなんとなくスタイリッシュ＝コンパクトを連想させるので、どうせ狭い間取りばかりだろうと思いきや、金曜日の新聞朝刊のチラシを見ると、専有面積は60.46�u〜95.06�u。
広くはないけれど、子供のいる家族で住むこともできそうな広さ。
これはちょっと意外。

広さがそこそこあるとなると、価格が気になるところ。
チラシでは販売価格は未定となっている。
さすがに平米単価100万円前後ということはないだろうから、60.46�uで7,000万円〜8,000万円程度はしそうな気がする。

その他、チラシに記載されていた主な物件概要は次の通り。

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グラーサ西麻布

冬のボーナスが大幅減少というニュースがあるなど、景気がますます冷え込んでいるような雰囲気だけれど、港区の中古マンションチラシを見ていても、新価格！といった文句が目立つようになってきた。

そんな中、昨日の新聞朝刊折り込みチラシにも、ローンキャンセルにより再登場！と書かれたものがあった。それがこのグラーサ西麻布。
単に再登場というだけでなく、分譲時価格を併記し、分譲時より安い価格ですよとアピールしている。
中古なんだから、分譲時より安くて当たり前なんだけれど、この数年築浅物件で分譲時価格を下回るものはほとんど見たことがなかったから、ちょっと驚いた。

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パークコート麻布鳥居坂

今週発売の「週刊 東洋経済 2009年 4/11号 [雑誌]」には、「首都圏では1〜2月には新聞にどっさり折り込まれていた不動産チラシが、3月にかけて漸減。」と書いてあったけど、4月に入ってからは特に中古マンションのチラシが大きく減ってきた。

そんな中、また木曜日であるにも関わらず、昨日はミブコーポレーションからのチラシが入ってきた。
B4サイズで8ページ、戸建て中心の内容ではあったが、港区の中古マンションもいくつか載っていた。

その中の一つ、パークコート麻布鳥居坂は今まであまり着目していなかった場所で、ちょっと気になった。

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イースタンホームズ六本木

年末から年始にかけて、新築も仲介も、不動産の新聞折り込みチラシは一切なかった。クリスマス頃からぱったり入らなくなり、年始の3日になってようやくミブコーポレーションからのチラシが入ってきた。いくつか載っていた、少し古めながら安いマンションの一つが、このイースタンホームズ六本木。

【概要】　
初めて聞く名前で、名前からはなんとなく古そうだ、ということぐらいしか分からなかった。築年月は想像通り少し古く、昭和55年11月。ということは、旧耐震。

建物は4階建てなので、低層マンションと言える。チラシには書かれていないが、Webで調べたところでは、総戸数は17戸のようだ。あまり聞いたことがない名前だと思っていたが、これだけ戸数が少なければ、チラシに載ることもあまりないだろう。

チラシに載っていたのは、そのうちの2階にある、86.01�uの住戸。ただし、その表記すぐ右に括弧書きでバルコニー面積3.02�uと書かれており、それが86.01�uに含まれているのか、別なのかがよく分からない。まあ、普通に考えれば別かな。価格は6,480万円。安く感じる。

管理費は月額44,900円、修繕積立金は月額13,220円とのこと。広さの割には高く感じる（特に管理費）。総戸数が少ないから、ある程度は仕方がないのかもしれない。

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ヴェーゼント芝の杜 ヒルトップハウス

今朝の新聞に入っていた住友不動産販売からのチラシ。
3物件載っていたが、どれも今までの水準よりも安い気がする。
そのうちの1件がこのヴェーゼント芝の杜 ヒルトップハウス。

【概要】　
平成17年2月築のまだ新しいマンション。
7階建てで、チラシには書いていなかったが総戸数は83戸のようだ。
分譲会社はどこだろう、と思ったら旧分譲は三井物産とのこと。意外。

チラシに載っていた住戸は、4階の67.56平米で7,080万円。
平米単価105万円、坪単価346万円。個人的にはまだちょっと高いな、と思ってしまうものの、今まで色々見てきた感覚からは、かなり安く感じる。
去年あたりにこの価格で出ていたら、きっと土地は定期借地権だろうな、と思うだろう。というぐらい安い。

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