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2016年04月29日

「マンション高騰!都心ミニバブル終盤戦へ」週刊東洋経済2016.4.30-5.7号

今週発売の週刊東洋経済2016.4.30-5.7号に、ページ数は少ないがマンション価格に関する記事が掲載された。
記事によると、2015年度は東京都区部での新築マンション平均価格は6,842万円で、2007年のミニバブル期を超えているらしい。
同平均平米単価も100.1万円と100万円を超えているとのこと。
断定してはいないものの、記事は今後さらなる値上がりには懐疑的で、タイトル通り、今回のミニバブルは終盤戦が意識され始めている、と結ばれている。

他にはおおよそ次のようなことが書かれていた。

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2015年12月04日

「これからのマンション選び」週刊東洋経済2015年12月5日号

週刊東洋経済のマンション特集は書かさず読むようにしているが、今週月曜日発売の週刊東洋経済2015年12月5日号はなかなか興味深い内容が多かった。

同誌は2015年5月23日号でも不動産・マンション特集を組んでいたが、約半年で再びマンションを取り上げたのは、横浜のマンションでのくい打ちデータ改ざん問題を受けてのことだろう。
冒頭から杭データ偽装問題や、マンションの欠陥問題に関する記事が続く。

既知の内容が多かったが、「表面化はしていないが、最近も三井には瑕疵担保の期間が過ぎているのに建て替えに応じた物件がある。今回杭の詳細が明らかになっていないうちに全棟建て替えを表明したのには、こうした経緯がある」というのは初耳だった。
どの地域の物件で、なぜ瑕疵担保の期間が過ぎているのに建て替えに応じたのか?
そのあたりは詳しく書いて欲しかった。

続いて、横浜のマンション以外のマンションでの欠陥事例がいくつか紹介されている。
マンション名が書かれているものもあるが、前田建設工業が設計・施行した1993年築のマンション、23区内で駅徒歩10分以内、大手町までは電車で30分、とだけ書かれているものもある。
試しに「マンション 前田建設工業 1993年築 東京都」というキーワードでインターネット検索してみると、ライオンズマンションが2つ出てくるが、どちらもそれらの条件を満たしており、特定しづらいようになっている。

記事に書かれている内容は、屋外にある非常階段をマンションと固定するボルトが複数落下している、外壁の一部が崩落、外廊下の至る所にひび割れを隠すシートがある、など相当ひどい。
このケースでは、デベロッパーは瑕疵担保責任期間が過ぎていると言うことで補償などには応じず、前田建設も素っ気ない反応ということで裁判になり、その訴訟も3年目に入って長期化しているとのこと。
こんなケースがあることも全然知らなかった。

今回の特集記事の中で、最も目を引いたのが、「首都圏マンション値上がりベスト40」。
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2015年10月19日

横浜の傾斜マンション報道で思うこと

マンションの不具合・欠陥工事自体は、以前から大小色々あるとは思うが、ヒューザー・姉歯物件以後しばらく大きなものはなかったのが、一昨年の暮れぐらいから次々報道されている。
その中で最初に報じられたのはザ・パークハウスグラン南青山高樹町だと思うが、今回は報道量がその時と比較にならないほど多い。
今回、新聞では連日一面や社会面トップ記事で載り、社説でも取り上げられたりしている。
大企業寄りといわれる日経新聞が最初に大きく報道したのも、南青山高樹町の時と大きく違う。

南青山高樹町の時は、インターネット掲示板への書き込みで問題が発覚し、マスコミでの最初の報道はそれからかなり経った後、それも新聞ではなくフジテレビ(16:50からのスーパーニュース)だった。
その後も新聞での扱いは大きくなく、取り壊して建て直すことが決まってからも、Webメディア(日経BP社のケンプラッツなど)での報道が中心だったように思う。
ヤフーでも一時トップページに掲載されたが、今回のように連日トップページに載るという感じではなかった。
昨年は横浜市西区のパークスクエア三ツ沢公園でも今回同様の欠陥工事が明らかになり、新聞などで報道されたが、その扱いも今回ほど大きくはなかったように思う。

デベロッパーは、ザ・パークハウスグラン南青山高樹町は三菱地所レジデンス、パークスクエア三ツ沢公園は住友不動産、今回のパークシティLaLa横浜は三井不動産レジデンシャルで、いずれもマンションデベロッパーとしては超大手。
ザ・パークハウスグラン南青山高樹町との比較でいえば、今回の横浜のマンションは既に住民が入居済で、総戸数700戸と大規模である上に、既にそのうち1棟が傾くという影響が出ていることが大きな違いなのだろうが、パークスクエア三ツ沢公園と比較すると、総戸数、欠陥工事の原因、欠陥の範囲が違うとはいえ、傾いたマンションという意味では同じ。
マンションの重大な欠陥が超大手デベロッパーの物件で相次いでいるいうことで、扱いが大きくなってきている面もあるのかもしれない。

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2015年05月31日

「不動産・マンション バブルが来る!?」週刊東洋経済2015年5月23日号

先々週の月曜日に発売された週刊東洋経済の5月23日号で、不動産・マンション特集が組まれていた。
前半はオフィスビルについての内容がメインだが、後半はマンション中心の内容になっている。
後半部分最初のページには「マンション異次元価格」「収入倍率10倍 マンションが買えない」といった見出しが出ている。

具体例として、目黒駅前のブリリアタワーズ目黒が坪単価600万円前後、約30uで5,000万円台、最上階には4億円の部屋もあり、周辺の新築マンションより5割高い相場、といったことが書かれている。

最近のマンション価格はかなり高いと自分も思うが、その背景として、供給側は労務費高騰を吸収しやすく(総コストに占める労務費の割合が少ない)、郊外ほど消費者が価格に敏感でない都心部での供給を増やしていて、他方で歴史的低金利、住宅取得支援制度(各種減税)、海外投資家需要があるため、飛ぶように売れている、と記事には書かれている。

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2015年02月28日

不動産の高値はいつまで続くのか

マンション価格が高い。
高すぎて検討する気も起きない。

最近の港区の新築マンション価格を見ると、ザ・パークハウス西麻布霞町が59.84u〜124.93uの間取りに対して価格は8,000万円台〜2億9,000万円台。
パークコート赤坂桜坂に至っては、第一期販売住戸価格が62.08u〜123.53uに対して1億1,800万円〜3億3,500万円となっている。

これらはかなり立地の良いマンションだが、最寄り駅から徒歩10分近くかかり、湾岸部の埋め立て地に作られる総戸数883戸の大規模マンション「GLOBAL FRONT TOWER」ですら、第3期2次の予定価格は75.45u〜84.77uに対し7,100万円台〜9,000万円台。
過去に分譲されたマンションについて見てみると、同エリアで比較的高級と思われる芝浦アイランド グローヴタワー(総戸数833戸)でも、2006年の分譲時(第2期第2次)は86.62u〜101.74uが6,440万円〜8,750万円だった。
GLOBAL FRONT TOWERではそれより価格帯は少し上がり、専有面積はかなり小さくなっている。

中古マンションはどうか。
先週、今週と、週末の新聞折り込みで普段以上に多くマンションの広告が入っていた。
その中から築10年以内ぐらいのマンション価格をいくつかひろってみる。

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2014年06月07日

JR山手線の新駅が正式発表

かなり前から、JR山手線の品川駅-田町駅間に新駅ができるとマスコミの報道などで言われていたが、JR東日本からの正式発表はないままだった。
それがようやく正式発表された。

といってもプレスリリースの内容はA4 3枚で、うち2枚は新駅の場所や創出される用地の地図、新駅のイメージ図で、新駅の計画について書かれているのは最初の1枚だけ。
そこから分かるのは、

・2020年の東京オリンピックに会わせて暫定開業する予定
・東海道線上り、山手線、京浜東北線の線路は東側に移設
・新駅前には2階部分に広場を設置
・車両基地の敷地から創出される約13ヘクタールの大規模用地でまちづくりの検討が進行中
・駅名は未決定

といったところ。

新駅設置の経緯について、プレスリリースにはほとんど書かれていないが、『山手線に新駅ができる本当の理由』(市川宏雄 著)に詳しい。
それどころか、今回発表されたスケジュールについても同書で書かれている通りであり、今回のプレスリリースにあまり真新しさはない。
とは言え、いままで非公式に言われていたものがようやく正式に発表された、という安心感はある。

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2014年02月25日

「『港区億ション』を大人買いする中国系富裕層の実態」週刊新潮2014年2月20日号

週刊新潮2014年2月20日号に、「『港区億ション』を大人買いする中国系富裕層の実態」という記事が掲載された。
記事の見出し付近には「超高級マンションの15%は台湾人に買われた!」とか「住所は六本木が一番人気」とも書かれている。
同様の内容を新年早々の週刊ダイヤモンド(2014年1月18日号)も少し報じていたが、今回の週刊新潮の記事は港区に特化しており、具体的なマンション名も報じているので、興味深く読んだ。

今回の週刊新潮の記事によると、中国系富裕層が港区の高級マンションをこの2〜3年で多く購入しているのは間違いなく、登記簿謄本を調べたところ、パークコート赤坂ザ・タワーSAION SAKURAZAKATHE ROPPONGI TOKYO、アトラスタワー六本木、シティタワー麻布十番といったタワーマンションの25階以上の部屋が買われているとのこと。

特にTHE ROPPONGI TOKYOについては、全623戸のうち13戸を中国・大連に本社のある企業の日本支社が保有しているなど、中国・台湾の富裕層から多く購入されているようなことが書かれている。
その会社の副社長が、中国本土の富裕層について「彼らは環境がずっと良い日本で”ベランダに出て美味しい空気を吸いたい”と願っています」と言っていることも紹介されている。
六本木のマンションベランダから吸う空気がおいしい、というのは普通の日本人の感覚からはかけ離れている気がするが、確かに中国都市部の黄色く濁った嫌な臭いのする空気よりは遥かにマシだと思う。

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2014年01月30日

「三菱地所×鹿島で欠陥工事 億ション解約騒動の顛末」週刊ダイヤモンド

週刊ダイヤモンドのWebサイト内「Daily Diamond」に、ザ・パークハウスグラン南青山高樹町の工事不具合の件について記事「三菱地所×鹿島で欠陥工事 億ション解約騒動の顛末」が掲載された。
2/3日発売の週刊ダイヤモンド2014年2月8日号にも掲載予定)
フジテレビが報じて以来、テレビも新聞も報じず、週刊誌も今日の週刊文春や新潮でも記事化されなかった。
フジテレビのサイトでは記事がすぐに削除されたし、圧力を受けてマスコミはどこも報道しないのかと思っていたが、ちゃんと報じる社がフジテレビ以外にもあって少し安心した。

今回の週刊ダイヤモンド編集部による記事では、ザ・パークハウスグラン南青山高樹町の工事で何が起きたかと、その原因、損害を誰が負担するのかといったことも書かれている。

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2014年01月18日

「不動産動き出す!」週刊東洋経済 2014年1月11日号

新年最初の週刊東洋経済は不動産特集号だった。
見出しは「不動産動き出す!」で、見出しに続けて「アベノミクス効果から不動産市場の回復が一段と鮮明になっている。『割安感』から海外投資マネーが日本の不動産を物色する動きも出て来た」と書かれている。
前回の同誌不動産特集号(2013年5月11日号)は、「不動産2極化時代」という見出しで、続けて書かれているのは「『異次元緩和』で不動産市場の回復ムードが高まってきた。しかし、水面下では優勝劣敗の動きが鮮明になりつつある」という内容。
8ヶ月しか経っていないが明らかにトーンが変わっている。

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2013年09月23日

「住宅選び&リフォーム必勝法」日経トレンディ2013年10月号

最近、新聞などでマンションに関する話題を目にすることが以前より多いように感じる。
新築マンションの在庫は少なく、どこも強気の価格で出しているが、それでもすぐに売れていく、というような記事を、2020年の東京オリンピック招致が決まってからもそうだが、その少し前からあちこちで見かける気がする。
そんな中、この間日経トレンディ2013年10月号を見ていたら、「住宅選び&リフォーム必勝法」と題した特集が組まれ、マンションについても少し書かれていた。

この記事も同様に、7月は1都3県で新築マンション5,300戸が発売され、2007年以来の高水準であることや、それにも関わらず契約率も6,7月は連続して80%を超えていること、そして地価上昇・資材コスト上昇・人件費高騰で今後も深刻なマンション価格の値上がりが予想されるため、今が買い時である、というようなことが冒頭から書かれている。
また、2ページ目には新築・中古マンションそれぞれについて、売れ行き・価格・品ぞろえ(在庫状況)をわかりやすくグラフで見せているが、いずれも売れ行き好調、価格は上昇傾向で在庫は減少傾向と、今後の価格上昇を示唆するものになっている。

さらに金利の先高観もあるので、今買わない手はないとしつつ、マンションなら何でも良いというわけではなく、自分が気に入ったものであり、かつ資産価値が落ちにくいものを選ぶ必要がある、そのためには駅の新築相場に対する中古相場の騰落率を把握する必要がある、として駅ごとの中古相場騰落率の一覧が出てくる。
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2013年08月27日

麻布十番での脱法ハウスについて

少し前から、いわゆる脱法ハウスについて新聞などで報じられるようになり、興味深く見ていたが、そういうマンションもあるんだな、とどこか人ごとのように見ていた気がする。
だが、先週木曜日の毎日新聞1面社会面に麻布十番のマンションでも同様のケースがあることが報じられていたのを見て、これは決して他人事ではなく、自分のマンションでも起こりうる、非常に身近なことだということが分かった。

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タグ:毎日新聞
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2013年06月06日

「マンション時限爆弾 老朽化にどう対応する」週刊東洋経済2013年6月8日号

つい先月も2013年5月11日号でマンションを特集していた週刊東洋経済が、今度は2013年6月8日号でマンションの修繕、維持管理、建替えといった内容に特化した特集を組んでいた。
マンション探しをする上でも、新築なら買った後の維持管理がスムーズに行くか、中古なら適切な修繕がなされ、計画もきちんとしているかというのは重要なポイント。
今自分が住んでいるマンションの維持管理をどうするか(区分所有者の一人として何ができるか)という観点でも非常に興味深い記事だった。
また、個人的には以前からタワーマンションの持続性に疑問を感じていたが、その点についても一つの章として取り上げていており、好感を持った。

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2013年05月20日

「不動産二極化時代」週刊東洋経済2013年5月11日号

2週間前に発売された週刊東洋経済2013年5月11日号で、「不動産二極化時代」として特集が組まれていた。
先月は週刊ダイヤモンドがマンション特集を組み、その前月にはプレジデントがマンション・住宅特集号を出していた。
東洋経済のマンション特集は10月頃に出ることが多い印象を持っていたが、他の雑誌に続きこの時期に特集を組むというのは、マンション市場が急速に活発化していることを反映したものかもしれない。

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2013年04月22日

「今、買うならこれだ!マル得マンション」週刊ダイヤモンド2013年4月20日号

先週の週刊ダイヤモンド(2013年4月20日号)はマンション特集号だった。
例年通り、内容の大半は不動産専門家による記事で、参考になるものも、そうでないものも含まれている。
ただ、今回の特集は冒頭でマンション市場が盛り上がっていることを示しつつも「高まるムードに乗せられて購入すれば泣きを見る」「ムードに流されて人生最大の買い物であるマンションを買ってはならない」「後悔しないためには正しい知識と冷静な視点が必要」等と書いている。
少し前に発売された雑誌「プレジデント」のように「新築マンションは空前の買い時」などと露骨に買いをあおるような記載ではなく、この点では少し好感を持った。
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2013年03月30日

「土地・マンションおトク大図鑑」プレジデント2013年4.15号

今週月曜日に発売されたプレジデント2013年4.15号は、マンションや住宅の特集号。
数十ページにわたって、新築マンションは今が買い時だとか、賃貸と購入のどちらが得かとか、その他色々なテーマについて専門家が書いた記事が掲載されていた。


特集の最初に、新築マンションは今が底値で、空前の買い時だと書かれている。
そうして興味を引きつけ、その後の記事に誘導していくような構成に見受けられた。

ただ、本当に今が底値なのかは甚だ疑問。
記事2ページ目に掲載されている新築・中古の価格指数推移のグラフ(アトラクターズ・ラボ調べ)でも、2004年を1としたときの指数は一時より下がってはいるものの、2011年も2012年も1.1を超えている。
それどころか、グラフで見る限り新築の価格指数は上向いて、現時点ではさらに上がっているように思わされる。
中古の価格指数は2010年以降は下降傾向のようだが、それでも2012年で1.1を超えている。
2002〜2004年の指数は新築・中古どちらもほぼ1.0なので、直近10年で見れば今が特別安いわけではない。

今が買い時である理由として、今が底値だからということのほか、金利が史上最低に近いとか、アベノミクスでインフレになる可能性がある中で不動産はインフレに強いとか、そういったことも書かれてはいる。
それはそうかもしれないが、「空前の買い時」は言い過ぎではないかと思う。

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2012年07月11日

「今こそ買いたい!マンション戸建て」週刊東洋経済 2012年7月14日号

今週発売された週刊東洋経済2012年7月14日号は、毎年恒例のマンション特集号だった。
タイトルは「今こそ買いたい!マンション戸建て」、まるでどこかの不動産業者がDMで送ってくる資料の見出しのようだ。
過去数年の同誌のマンション特集の見出しを並べてみると、

「売り方買い方が変わった!マンション・不動産」週刊東洋経済 2011年10月29日号
「不動産投資減退。どうなるマンション・地価」週刊東洋経済2011年3月26日号
「マンション・ゼネコン完全解明」週刊東洋経済2010/9/4号
「新築マンション価格の『底値』はこうなる!」 週刊東洋経済 2009年10/10号
「不動産・ゼネコン マンション大激震!」週刊東洋経済2008年10月4日号

という感じで、ここまで露骨にマンション・戸建ての購入を勧めるような見出しは近年ない。
うがった見方をすれば、出版不況で特に雑誌が厳しい状況下で、不動産業界から何らかの見返りを得るためにそのような見出しにしたとも考えられるが、過去6〜7年に限った中では今が一番買い時だなとは自分も思うので、東洋経済新報社として自信を持ってマンション・戸建ての購入を勧めているのかもしれない。

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2012年01月06日

不動産市況情報に思う2012年 年始所感

今朝は新築マンションのチラシがいくつか入っていたが、12月中旬頃から昨日まで、年末年始でマンションのチラシも少なく、なんだか一ヶ月ぐらいまとまった量のマンション売り出し情報を見ていない気がした。
そんな中、いつからか頼んでもいないのに毎月送られてくるのが、住友林業ホームサービスのDM。
他社のDMは、単に「不動産無料査定の案内」とか、「○○(自分の住んでいるマンション名)でお探しの方がいらっしゃいます」というような内容がほとんどで、読むに値しないものばかり。
それに対し、同社のDMは「住友林業ホームサービス 不動産市況情報」や、「マンション相場情報」(自分が住むマンション周辺での成約物件一覧、数字は大まかなものにぼかされている)といった、ちゃんとした資料が同封されている。

年末の大掃除で、「不動産市況情報」の10月号から12月号までが出てきたので、その内容を見てみたら、なかなか興味深い。
以下はその抜粋。

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タグ:相場情報
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2011年10月25日

「売り方買い方が変わった!マンション・不動産」週刊東洋経済 2011年10月29日号

今週発売の週刊東洋経済(2011年10月29日号)は、ほぼ14ヶ月振りのマンション特集。
Part1〜3の三部構成になっていて、所々に囲み記事や関連記事が配置されている。

Part1は新築マンションについてで、「売れ筋キーワードは『値頃感』」という見出しで記事が始まっている。
具体的には、今年9月の新築マンション供給が前年同月比で7ヶ月振りの二桁増となったこと、初月契約率が2ヶ月振りに7割台にのせたことを挙げ、マンションの秋商戦は供給の回復と共に熱気を帯びてきた、としている。
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2011年08月09日

「大震災後のマンション価格」AERA 2011年8月15日号

今週のAERAの見出しは「大震災後のマンション価格」、非常に気になるテーマだ。
ただし、記事そのものは、毎年色々な雑誌に一度は載るような内容で、駅名ごとの各種指標を解説したような内容。
具体的には、70uの新築価格、中古価格と賃料を元に、どれだけ資産価値が増大/減少したか(いわゆるマンションPBR)と、新築価格が何年分の賃料で回収できるか(マンションPER)について、東京カンテイのデータを元に一覧化したようなものだった。
タイトルからは、震災後に新築・中古マンションの価格がどう変わったか、という内容を期待したので少しがっかりしたが、マンションPERを去年のものと比較すると興味深い。

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タグ:AERA 相場情報
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2011年06月12日

「マンション・住宅の新常識」週刊ダイヤモンド2011年6月11日号

この間の月曜日に発売された週刊ダイヤモンドは、マンション・住宅の特集。
Part1〜3に分かれていて、Part1が「市場は激変 価格はどうなる?」、Part2が「強い土地と建物の見分け方」、Part3が「住宅・家族を守る災害への備え」となっている。
個人的に参考になったのはPart1と、Part2の一部。

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