億ション需要一巡・乃木坂パークハウス契約率五割

昨日の新聞には、国土交通省が発表した基準地価が全国で下落していることを伝える記事が載っていた。
特に、東京都の住宅地では品川区・渋谷区・港区が下落に転じていることも各紙報じていた。

その中でも日経新聞は朝刊の地域経済面で、港区のある億ションについて触れていた。「都内、上昇急ブレーキ」「住宅地、７市区下落」という見出しの記事の一部だが、

　大手不動産会社が地下鉄千代田線「乃木坂駅」（東京都港区南青山）から徒歩数分の好立地で建設中のマンションは、三月に平均二億円で売り出したが、七月末の契約率は五割に過ぎない。

とある。

大手不動産会社が手がけていて、乃木坂から徒歩数分の立地、今年三月に販売開始とまで書けば、該当するマンションは乃木坂パークハウスしかないだろう。
乃木坂パークハウスは以前からしょっちゅう案内のメールやＤＭが送られてきていたので、かなり厳しいのだろうとは思っていたけれど、契約率五割とはなかなか厳しい。

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「販売不振でもマンション高値」日経ヴェリタス 2008年8月31日号

「分譲マンションの販売不振が深刻化しているらしい。いつかは手に入れたいマイホーム。買い時はいつなんだろうか。関連銘柄の株価も気になる。日経ヴェリタスの貴社に今後の動向を聞いてみた」（日経ヴェリタス 2008年8月31日号）という導入の1ページ記事。

主な内容は、

・首都圏マンションは売れていない
7月の首都圏マンション契約率は53.5%で、前年同月の74%から大幅下落

・売れない最大の理由は価格上昇
マンション1戸あたり平均価格は、東京都区部に限ると6,581万円で、これをフラット３５（金利3%、35年頭金・ボーナス払い共になし）で借りると、毎月25万4,000円の返済

・今後のマンション価格は値下がりを予想する人もいれば、横ばいとする人もいる

・マンション開発業者の業績は厳しい

・ただし値下がりすれば販売は回復すると思われる
「郊外化・戸建て住宅の流れは終わり、都心ニーズが高まっているため、マンションに対する潜在需要は変わっていない」との声が支配的

というようなもの（契約率、平均価格はいずれも不動産経済研究所調べ）。
港区についての記述も（ほんの一部だが）あった。

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「マンション『売っていい駅』『ダメな駅』」週刊朝日2008年8月29日号

少し前だが、週刊朝日にマンションを「売っていい駅」のランキングが載っていた。
東京カンテイのデータ、特にマンションPBRと同社が呼んでいる、中古価格を新築価格で割った数値、要は新築マンションが何倍の価格で売れるかを表した数字を、駅別に高いものから並べた単純な表と、その後に「売ってよしだが貸してよしではない駅」など、賃料水準との比較から見たランキング。

集計対象のマンションは、1998年から10年間に分譲された新築物件とのこと。「売っていい駅」のランキングを見ると、案の定上位には港区が多い。

1位銀座一丁目、2位神保町と1,2位は港区ではないけれど、3位お台場海浜公園、4位汐留、5位品川、7位麻布十番と、港区がずらり。マンションPBRの数字は、1.3〜1.4程度。お台場海浜公園の分譲マンションはザ・タワーズ台場しかないから、ザ・タワーズ台場は平均して新築分譲時価格の約1.4倍で売れていた、ということになるようだ。

それ以降も、16位に六本木一丁目（1.22）、21位三田（1.19）、22位赤羽橋（1.18）、23位白金高輪（1.18）、25位白金台（1.17）と、港区の駅が多く入っている（括弧内はPBR）。

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「『シティタワー品川』が安い理由」読売ウイークリー08年9月14日号

シティタワー品川の掲示板を見ていたら、AERAに続いて読売ウイークリーにも記事が載ったと書いてあったので、早速読んでみた。
電車の中吊り広告にも「今秋、人気爆発の『シティタワー品川』が安い理由」という見出しがあったようだけど、実際に見てみると特集記事ではなく、「碓井民朗のマンション一棟両断」という連載記事だった。

大まかな内容は・・・

この秋一番の注目物件は都営団地の建て替えで建設された「シティタワー品川」、間取りは田の字型がほとんどで、角住戸もぱっとしない。人気の秘密は、最多価格帯が3,200万円台、販売坪単価が約120万円というその価格。安い理由は、定期借地権だということもあるがそれだけではなく、4年前に行われた都営団地再開発の入札で販売坪単価を決めていたから。そして安い割にはディスポーザーがあったりトイレが洗浄暖房便座だったりと、グレードは中級以上。ただし購入に必要な登録の締め切りは過ぎているので、もう買えない。先日発表された中間倍率は最大68倍だったから、どうせ申し込んでも抽選ではずれたはず、とあきらめて欲しい。

というようなもの。

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「地価『暴落駅』東西ランキング『プチバブル』崩壊の波が洗う」AERA 2008年9月1日号

先週号のAERAに載っていた「地価『暴落駅』東西ランキング『プチバブル』崩壊の波が洗う」は非常に興味深かった。
暴落駅ランキング自体には当然ながら港区は出ておらず、それ自体あまり興味はなかったが、なぜか冒頭約2ページはシティタワー品川についてのもの。

「いわば『東京ドリーム』とでも言うべき物件」「個人的に是非買いたい」という業者の声や、モデルルーム10分の見学が1時間待ちだったこと、8月22日に発表された中間倍率では最大68倍がついたことなどが書いてある。

いつの間にか中間倍率が出ていたのか、とシティタワー品川ホームページを見てみると、8月21日午後6時時点での中間倍率が掲載されていた。

見てみると、確かにVタイプの2512号室が68倍になっている。Vタイプは114.27平米と、最も専有面積の広い間取り。シティタワー品川では1戸しかないようだ。これで価格は4,347万円なのだから、人気が集中するのは当然。1戸しかないのだから、5年後以降（それ以前は転売・転貸すると違約金発生）に売るのも容易だろう。それこそ不動産業者が個人的に購入しようとしている可能性もある。

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安心して住宅を売買をするためのガイドブック（マンション編）

今朝の日経新聞に、東京都が中古マンション売買のガイドブックを作成、Webで公開、という記事が載っていた。
早速東京都のホームページを見てみると、新着情報のようなところに記載があり、東京都都市整備局のページへのリンクがあり、そこから入手できた。

開いてみると、１５０ページもある。
何か港区に特化したような内容とかないかな、と思ったがそういった話はなく、東京に限らず一般的に中古マンションを売買する上で注意すべき事柄がまとめられている。

個人的に興味深かったのは、都内には現在約140万戸の分譲マンションが存在している、という記述と、阪神大震災時のマンション被害について。

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「首都圏マンション投資効率１位の街」NIKKEI NET

NIKKEI NETに掲載されていた記事を偶然目にした。
よく東洋経済やら週刊ダイヤモンドなんかにも、駅別地価ランキングだとか、利回りランキングなんかが年に1回は載っていて、見るたびに参考になるようなならないような内容で、結局数日経つと忘れてしまうのに、やはりこういうタイトルで記事が出ていると見ずにいられない。

全部で３ページの記事で、内容は東京カンテイが集計した情報を記事にしたもの。
二つの統計情報が紹介されていて、一つは「過去10年間のマンション資産の売却・運用差益率ランキング」、もう一つは「新築分譲マンション10年平均PERランキング」。

タイトルの投資効率１位の街は、前者の統計によると、汐留だそうだ。
汐留が党利効率１位と聞くと、大きな驚きはないけれど、他にもっと投資効率のよさそうなところもある気がする。

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PRESIDENT 2008年9.1号「タワーマンション」

「お金の新常識」と題したプレジデントの特集の中の一記事。
「タワーマンション」というタイトルだけ見ると、中立的な内容を想像するが、実際はタワーマンションをこき下ろしている。
それも、災害時に危ないとかそういう話ではなく（少しだけ書いてあるけど）、管理費の高さを集中的にとりあげた、やや偏った内容。

個人的にはタワーマンションは好きではないので、この記事の内容も「まあそうだよな」という感じだけど、一番興味をひいたのは、管理費が高い実例として挙げられているタワーマンションが、どう考えてもワールドシティタワーズであること。

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「マンション『9月暴落』」AERA 7/28日号

以前から言われていた9月危機について、最近雑誌で目にすることが減ったような気がしていたところ、先週のAERAに5ページの記事が載っていた。

9月危機の根拠は二つあげられており、一つは売れ残りを大量に仕入れた再販業者が秋頃から一斉に売り出すと見られていること、もう一つは銀行が不動産向け融資を絞り、さらに上期決算までを目標に貸しはがしに動いているため、不動産会社は資金繰りのために手持ちの不動産を売りに出す、ということ。

その中で興味深い事例として、まず米系証券会社勤務の40代男性の話。
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「マンション市況急落で始まるディベロッパーの体力勝負」週刊ダイヤモンド2008年7月12日号

先週の週刊ダイヤモンドに載っていた記事。
巻頭のニュース記事で3ページと量も少ないけれど、なかなか興味深い。

「昨年の八月から契約率が急に下がってきた」（木下豊一・コスモイニシア常務）

「（略）モデルルームの来場者数が昨年の半分程度になってしまった」（原一史・三菱地所住宅企画業務部副長）

と、新築マンション不振についての生々しい声が載っている。

売れない原因は、やはり高騰した価格。となると、値下げするしかない。

「（略）当初予定価格の約半分で市場に出回るものが出始めた」（業界関係者）

という、にわかに信じがたい内容もあるが、先日の日経新聞で報じられた
在庫値引き処分についても

「大京、ダイヤ建設、三菱地所などがマンション完成在庫の一斉値下げ」との一部報道に対し（各社とも否定）、表向きは「冗談じゃない。大迷惑だ」（大手マンションデベロッパー幹部」と反発する反面、「船に乗り遅れてしまったら、在庫の処分ができなくなってしまう」（関係者）という本音ものぞく。

と書いてある。

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中古価格は07年10月がピーク

野村不動産アーバンネットからのＤＭ。
いつものように、○○ご所有者様へ、という見出しから始まり、
購入希望者がいるので売りませんか、秘密は厳守します、などと
書かれている。

ただ、いつもと違って、
「現在、東京都区部を中心に中古マンションの値下がりが進んでおります」
と書かれている。
別紙で港区と渋谷区のマンション相場表が同封されていて、それを見ると
全マンションで軒並み半年前よりも値下がりしたことになっている。

これは同社がホームページ上で公開しているのと同じデータだけど、
同封資料にはホームページでは書かれていないマンション名も全て書いてある。
港区のマンションとして資料に掲載されているのは、パークハウス芝タワー、
ファミールコート白金タワーズ、シティータワー高輪、高輪ソルステージュ、
東京ツインパークス、ファミールグラン三田伊皿子坂、青山ザ・タワー、
アクシアフォレスタ麻布の８つ。

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「しぼむミニ住宅バブル」日経ヴェリタス2008年5月11日号

少し前の記事だけど、日経ヴェリタス2008年5月11日号に「しぼむミニ住宅バブル」という 記事が載っていた。「しぼむ」とか、「ミニ」とか、やや控えめな表現だし、 問答形式で書かれていて分かりやすく書いた解説記事のような趣だったけど、 よく読むと非常に気になることがぽつぽつ書かれていた。

東京近郊の投資用アパートも、賃料を販売価格で割った利回りが8〜10%に
なるよう値下げする物件が相次いでいる

完成済み物件ならデベロッパーも値下げに応じやすい。（中略）業者の粗利に
相当する10〜15%の値引きがまとまりやすい

なんていうことが書かれている。
完成物件で値引きがどの程度までいけるか、について言及している記事は
あまり見たことがない気がする。
10〜15%というのは、つい数日前の日経新聞記事に書かれていた大京の値引率と
ほぼ同じで、恐らく妥当な数字なのだろう。

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「マンション在庫値下げ」日経新聞2008年6月22日朝刊

あ日曜日の日経新聞１面に、
「マンション在庫値下げ　大京など大手　早期処分へ最大1割安」
という記事が載っていた。
内容は、大京、ダイア建設が最大1割引の在庫値下げ販売をする、というもの。
見出しに一瞬目が釘付けになったが、なんだ1割か、という感じ。

Webにも載っていた。
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20080622AT1D1006T21062008.html

ただ、新聞記事の方には
・大京は年間発売戸数の1割強にあたる800戸の完成在庫があり、これは例年の倍
・値下げにより、9月までに売り切る方針
・値下げは売れ残りだけで、同じ棟内の販売済み物件は値引き対象外
・ダイア建設も9月までの売り切りを目指す
・三菱地所も07年度末の完成在庫が1年前の1.7倍、214戸にふくらみ、
　値下げの検討に入った
といったことまで書いてある。

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「金持ちの住む町ベスト１０２１町丁目」

この前買った『高級住宅街の真実』、ぱらぱらと眺めていただけだったけど、
その中の「金持ちの住む町ベスト１０２１町丁目」という記事が
非常に興味深いものであることを発見。

この記事では、東京など各エリアについて、年収1,500万円以上の高額所得世帯
が多く住む町をランキング形式で紹介している。
データは2005年の国税調査を利用しているらしい。

東京エリアを一位から並べてみると、港区西麻布４丁目、世田谷区北沢１丁目、
中央区佃２丁目、港区南麻布１丁目、港区六本木６丁目・・・といった具合で、
港区が多いことは多いけれど、２位は意外だし、これより下位を見ても
なんだか実感とちょっとずれている印象。

それで、あんまり面白くないなと思ってよく見ていなかったのだけれど、
順位を高額所得世帯の数ではなく、総世帯に占める率で並べたものが
次のページに載っていた。
それを見て思わずびっくりしたが、まあ実感に近いというか、納得できる。

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週刊東洋経済2008年5月31日特大号「不動産『大淘汰』逃避連鎖が始まった！」

今日発売の週刊東洋経済、表紙には大きく
「逃避連鎖が始まった！不動産『大淘汰』」の文字。
34ページから88ページまで、途中広告も何ページか入っているが
50ページほどの特集となっている。
内容の半分以上はオフィス不動産に関するもの。

今まで不動産を買いあさってきた不動産ファンドなどが、サブプライムの影響もあり、
ローン（特にメザニンローンと呼ばれる、出資者からの出資と返済順位の高い
通常のローン（シニアローン）との中間部分）がつかないことから、資金力のある
大手不動産会社や一部のファンド以外は不動産を買えなくなっている。
買い手が減って売りにくくなる中、今後ローンの返済期限を迎える物件が
続々と売りに出される、というようなことが書かれている。

そして、不動産鑑定会社（三友システムアプレイザル）社長の
「国内の需給アンバランスだけなら2〜3年で収まるだろうが、
これから世界的な不況がくることを考えると5〜7年は下がり続けるだろう」
というコメントが紹介されている。

他にも、不動産ファンドのレイコフが倒産したことや、同じくファンドの
アセット・マネージャーズが大幅減益になったことなど、色々と不安材料について
かかれているが、外資系ファンドは引き続き日本の不動産に注目している
というようなことが外資6社へのインタビューなどで書かれており、
全体的にそう悲観的な状況ではないように見える。

肝心のマンションについては、
「失速するマンション市場　積み上がる完成在庫　都心一等地でも異変」
と、なんだか興味をそそられる見出しが72ページに出ている。

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WEDGE 08年6月号「『バブル崩壊』と恐れるな 日本の不動産市場は底堅い」

記事タイトルの下に、「行き詰まったのは『短期で荒稼ぎ』のモデルだけ」
とあり、記事もそのような内容になっている。
ただ、前半では不動産の不振ぶりについて様々なことが書かれており、
その内容を見る限り本当に底堅いのか、と疑問に思わなくもない。

具体的には、不動産不況の例として次のようなことが書かれている。

・国交省が08年1月1日時点での公示地価を発表した際、公示地価は上昇
　していたが、わざわざ「あくまで2008年1月1日時点、それ以降の
　実勢は反映していないので、くれぐれも間違いのないように」と、
　実勢価格はもっと下がっていることを示唆する発言を繰り返した

・昨年末に１０億円で売りに出ていたビルが４月には半値になっていた

・マンション発売戸数は91年度の2万7,000戸で底を打ち、94年度以降は
　おおむね8万戸代、悪くても6万5,000戸を維持していたが、07年度は
　危険水域とされる6万戸を割り込む5万8,000戸、08年度も5万4,000戸
　程度と低迷が予想される

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「ドムス」シリーズ

港区に住んでマンションのチラシを見ていると、必ず一度は目にして
その広さと価格に驚くのが「ドムス」シリーズ。
２億、３億の物件はざらにある。いったい何でこんなに高いのか、常々不思議だった。

先日購入したムック「高級住宅街の真実」に、
「いまや伝説のブランド『ドムス』はここまでこだわった」
という記事が載っていて、それを読んだら少しは合点がいった。
と同時に、分譲時の価格を見て仰天。
ドムス南麻布は、分譲時１戸あたりの平均価格が18億8,930万円、
最高価格は27億5,250万円・・・！
去年港区で分譲された新築マンション最高額が有栖川パークハウスで8億円。
平均価格でもその倍以上、最高価格は３倍以上と桁違いに高い。

この価格にも関わらずドムスシリーズが人気を博した理由として、記事では
立地、造り、セキュリティなどの管理面、が挙げられていた。

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2008年5月10日・11日のオープンルーム

ゴールデンウィークが明けた最初の土曜日、
一気に中古マンションのチラシが押し寄せてきた。
オープンルームの開催もこの土日に集中している。
列挙してみると、港区内のマンションだけでこれだけある。

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売り物件数で見た港区のタワーマンション人気・不人気物件

アールイー不動産という仲介業者のホームページを最近発見。
流通している中古マンションの一覧が載っていた（閲覧には登録が必要）。
港区のものだけで1,000件ちょっと載っているが、
ざっと見ると、タワーマンションは売りに出ている数も多い。

タワーマンション毎に売りに出ている数を見たらどうなるんだろう？

と思って調べてみたら次の通り、マンションによって売りに出ている数、
総戸数に対する売り物件数の比率が全然違う。

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「大量在庫時代の買い得マンション」 読売ウイークリー 08年5月11-18日号

最近雑誌であまりマンションがらみの記事を見かけなかったので、
何か新しいことが書いてあるかなと思い、読んでみた。

大まかな内容は、最近のマンション市況についての記事と、
首都圏、大阪圏、中京圏それぞれの主要駅について

1.７０平米換算の新築および中古マンション価格、
2.同じく７０平米換算の賃料、
3.価格を年間賃料で割ったマンションＰＥＲ

を出した一覧表。

一覧表の方は他の記事でも良く見る内容だし、特に今までと比べて大きな価格変動が
あるようにも見えず、そう興味をひくものではなかった。
ただ、記事の中にはいくつか興味深いことが書いてあった。

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