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2014年01月25日

ザ・パークハウスグラン南青山高樹町が工事不具合で契約解除

以前当ブログに記載したザ・パークハウスグラン南青山高樹町記事に対し、
「コア抜きが発覚したとのことで大騒ぎになっています。引き渡しも相当遅れるとのこと。」
というコメントが昨年12月に寄せられ、そこで初めて問題が起きていることを知った。

その後も気になってマンション掲示板を時々見ていたが、今日になってフジテレビがスーパーニュースでこの問題を報じたことを知り、驚愕した。
次のWebサイトに報道内容が記載されている。

超高級物件で工事不具合・マンションに入居できない

「水道管などを設置するための穴が開いていなかった不具合が発覚」し、「不具合を直す工事には1年程度かかる可能性が浮上」。
「三菱地所レジデンスは契約解除」し、「購入者に手付金を返し違約金を支払う」とのこと。

過去にもヒューザー物件の耐震偽装問題が発覚し、大きく報じられたことがあったが、工事ミスで引き渡しができなくなり、売主側から契約解除というのは自分は聞いたことがない。
それも、三菱地所系列の三菱地所レジデンスが手がける、最高級マンションブランドのザ・パークハウスグランシリーズで、施工は鹿島建設。
本当に信じられない。



問題が公になったのは、前掲のマンション掲示板の内部告発らしき書き込みが端緒のもよう。
現在確認できる一番最初の書き込みは、恐らく2013年12月7日に投稿された次の内容。

「部屋内は躯体打ち込み時に衛生などの縦の配管用のスリーブ入れ忘れによるコア抜き多数。
地下はダクトや配管のルートなしにより、壁がほとんどなくなった様な所さえあります。
全て、関電工。
強度なんてあったもんじゃありません。」


最初のうちはデマだろう、といった書き込みが多く寄せられたが、12月20日頃に物件公式サイトが消滅した(アクセスするとNOT FOUNDになる)ことで、もしかして本当なのでは?という雰囲気に変わっている。
(物件公式サイトが消えただけではなく、三菱地所レジデンスのホームページのパークハウスシリーズ一覧からもザ・パークハウスグラン南青山高樹町の名前が消されていた。)

そしてそのすぐ後、12月21日頃から三菱地所レジデンスと連絡をとった契約者と思しき人からの書き込みが増え、問題があったのは確実といった雰囲気になっている。
ただしこの時点では三菱地所レジデンスからは引き渡しが数ヶ月遅れる、といった趣旨の説明がなされていたもよう。

続いて12月24日には、

「現場はレントゲンまつりですがね(笑)」

「私もその現場の人間ですが、レントゲンは事実です。
そこらじゅうでぶっ壊してレントゲンとれるようにしてます。」


といった、最初の内部告発者や関係者と思われる人からの投稿。
その後しばらく大きな動きはないように見えたが、2014年1月22日に

「昨日は定休日でないのに誰もおらず工事をしている気配が全くありませんでした。
施工問題でストップしてるの?」

「販売中止になったそうです。
引渡しがこのままでは出来ないと… 」

「三菱から連絡がありました。販売解除になりました。まったく大迷惑です。」


といった投稿があり、とうとう本日(1月24日)フジテレビで報道された。

元々の引き渡し予定は、2014年3月下旬の年度末。
4月から南青山近辺に住む必要があって契約した人もいるかもしれないし、現住居の売却手続きを進めていた人もいるかもしれない。
4月以降の住まいをどうするかも、これから考えなければいけない。
契約者にとっては、手付金が戻り、違約金が支払われるとは言え、本当に影響の大きい事件だと思う。

三菱地所レジデンスは、ザ・パークハウス西麻布レジデンスの建設現場でも、つい先日2人の死者を出す事故があったばかり。
時事通信の記事参照)
それはもしかしたら三菱地所レジデンスはあまり関係ないのかもしれないが、今回のザ・パークハウスグラン南青山高樹町の件で、同社への信頼は失墜し、ザ・パークハウスのブランド価値も大きく棄損したと思う。
少なくとも自分は、三菱地所レジデンス分譲のマンションを検討することは今後ないだろう。

自分は建築の素人だが、「水道管などを設置するための穴が開いていなかった」とか「壁がほとんどなくなった様な所さえあります」というのは、(本当だとすれば)なぜそんなことが起きるのか、想像もつかない。
いったいなぜそんなことになってしまったのか、今のところ同社からの正式な発表は何もないが、まずは現時点での事実を明らかにし、その後早急に原因を調査して公表して欲しい。
特に、三菱地所レジデンスの問題なのか、あるいは最近建築現場での人手不足が甚だしいと聞くので、現在建設中の他の現場でも(不具合箇所は違うにしても)問題が起こりうるのか、そこが非常に気になる。



■所感
新築マンションは、多くが完成前に販売されている。
それに対して中古マンションは完成している物を見て購入できるので、そこが新築物件との大きな違いの一つである、とよく見聞きするが、今回改めて完成前に販売される新築物件のリスクを実感した。

そして今回は三菱地所系列の三菱地所レジデンスと、鹿島建設という大手が手がける物件であったにも関わらず、このような大きな問題が起きたということで、大手でも決して安心はできないと改めて感じた。
(鹿島、竹中は良い意味で他とは全然違う、というようなことを今まではよく耳にしていたが・・・)

また、個人的には新築が高すぎて買えないこともあり、中古を中心に探しているが、その中でも築年数の浅い、より新しい物の方が良いと考えていた。
今回の問題が建築作業の担い手不足、能力不足によるものであるならば、築年数の新しさよりも、人出が足りている時期(≒工事原価が安い時期?)に作られたマンションの方がより安全なのかもしれない。

今回の件はまだ報道も小規模だが、都心部でのマンション購入検討者にとって非常に大きな出来事だと思う。
港区でマンションを探している自分にとっては衝撃的だった。


■関連記事
ザ・パークハウスグラン南青山高樹町(旧称:南青山高樹町プロジェクト(仮称))
「三菱地所×鹿島で欠陥工事 億ション解約騒動の顛末」週刊ダイヤモンド
南青山欠陥億ションが建替、三菱地所レジ担当役員は退任へ
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posted by さるうさぎ at 01:37 | Comment(36) | TrackBack(0) | 青山・赤坂の物件 |edit
この記事へのコメント
こんな話は沢山あります
たとえば
フランス大使館裏の高級M 壁厚 スラブ厚 階高 壁開口部
衛生 空調 電気のスリーブ などの施工ミス 
土曜日は設計事務所が休みなのでエアーコンプレッサーで30台ぐらいかき集めでバリバリ躯体をを壊す 
工期のの遅れを取り戻すため生コンが強化する前に型枠を外し クロスを張る 間違いなくカビが発生する
これで高級マンションが完成する 知ったら絶対買えないね。

目黒駅前M
敷地に対して建築物の位置間違えで基礎B1・2まで施工したがやり直し
このやり直しがまたすごい 
建物から出入りする給排水 電気 ガス 通信 空調 各種設備すべてやり直しし 躯体を切り貼りし何とか強引に完工に持っていく
これも知ると買えない

こんな内容で本10冊くらい書ける 
Posted by at 2014年01月25日 09:51
恐ろしい話に自分が現在居住しているマンションも心配になりました。
おととし新築で購入して以来、上階の足音や隣家の音が気になり
分譲会社に何度も相談するも、このマンションは騒音遮音検査はハイレベル、静かすぎるから気になるのだという回答。一般的に言われる生活音の種類ですが(足音、椅子を引く音、物音)こんなに筒抜けに聞こえるマンションは初めてです。白黒はっきりさせたいと
思いながらもどうしたらよいのでしょう?壁や天井、床を剥ぎ取り調査が出来たらと思います。今まで区内で数か所マンションを購入してまいりましたがこんなに音がするマンションは初めてです。
そしてここを、終の棲家として購入しただけに悔しくて・・
このマンションは音がひどくするマンションだと感じているのは私だけではないと思います。夜は遅くまで朝は早くからドスドス、ギギギなどの音に悩まされ続けています。
有名会社、デベロッパー、港区、億ションです。
Posted by ももくり3年 at 2014年01月25日 11:46
1月25日 09:51にコメント頂いた方、ありがとうございます。
目黒の方は詳しくなく、どのマンションか分かりませんが、フランス大使館裏というと、最近の定借マンションでしょうか・・・?
そうだとすると分譲も施工も超大手ですよね・・・。
そんなところでも躯体を壊すとか、そんなことが行われているのだとしたら、本当に怖くてマンションは買えないですね。

もし事実なら、ぜひ具体的な情報を公開して頂きたいです。
該当するマンションの所有者にとっても知りたいことでしょうし、分譲マンションのそういった問題点を改善するためにも、ぜひお願いします。
Posted by さるうさぎ at 2014年01月25日 23:33
職人も現場監督も機能していないが、スリーブ位置とそれに伴う配筋補強等の確認が必要であり、施工管理者(通常は設計会社、三菱地所は自社)が配筋検査でチェックする項目の筈、配筋検査は施工管理の中でも一番重要な仕事です。
これが出来ていないようでは隠れた瑕疵が山積と断言出来る程です。
ダメではありませんが、こうした方がより良い性能や機能を有すると施工管理で指示するのが施工管理者と聞いているからです。例えばスリーブで言えばスリーブの位置は通す配管ルートや作業性の都合ではなく、強度上どこに設ければ躯体の強度を落とさないかと配慮するのが仕事です。
コア抜き云々と書かれておりますが、スリーブや開口部には周囲に配筋量を増やし、斜筋等で強度を有するように設計・施工します。
コア抜きでは確実に強度が落ちるだけでなく、地震等によるせん断やひび割れというコンクリート構造の最も避けなければならない問題に直面します。
解約→解体が正しい道ですが、コア抜き検討、補修による再販や賃貸という結論になれば企業生命はなくなります。
解約に伴う購入者様の気持ちや費やした時間、労力、費用を全く考慮しておりません。建物の問題のみの評価をお許し下さい。
Posted by 小林 克志 at 2014年01月25日 23:37
ももくり3年さん、こんにちは。コメントありがとうございます。

生活音が筒抜けというのは、確かにおかしいですよね。
他人の生活音はストレスになりますよね。
自分の生活音も下の階の人に聞こえているのかと思うと、なおさらストレスだと思います。

最近の新築マンションであれば、床の遮音性能の等級がついていますよね。
それと比べても明らかにおかしいのであれば、たとえばスマートフォンで使える騒音の大きさを測れる無償のアプリがありますので、それで騒音を測りつつ、その騒音計アプリの画面をビデオカメラで撮影し、その映像と音声を分譲主につきつけてはいかがでしょうか?
(あるいは管理組合にまずは伝え、管理組合から全戸にアンケートを取ってもらい、同様に悩んでいる方が多くあるのであれば、管理組合から分譲主に調査を要請するなど)

スマートフォンの騒音計アプリでは精度も高くないかもしれませんが、私が試した限りでは少しの音でもちゃんと数値が変わりましたので、それなりの信頼性はあるのではないかと思います。

遮音性能によるのでしょうけれど、時には若干の生活音が聞こえるものだとは思います。
ただ、最近の新築マンション、それも億ションで、上階の足音がドスドス聞こえるというのは信じがたいです。
分譲主側が調査・改善をしてくれるよう、お祈りしております。
Posted by さるうさぎ at 2014年01月25日 23:51
小林 克志さん、こんにちは。
詳細なコメント誠にありがとうございます。

正直、私は今まで今回の件が建築物にとってどういう問題だったのか、理解があやふやでしたが、小林さんのコメントを拝読して非常によく分かりました。

仰るように、1年後に何事もなかったかのように再分譲や賃貸ということになれば、本当に会社としての信頼は失われるでしょうね。
今後同社がどのような対応を取るのか、注視したいと思います。
Posted by さるうさぎ at 2014年01月26日 00:02
意匠・構造・設備の図面の調整不足による現場での斫やコア貫は前時代的施工不良です。3D CADによるBIM(Building Information Modeling)手法によるバーチャルビルディング化、デジタルモックアップで解決できる問題です。ゼネコンさんの中でも、BIM推進派と、アンチBIM(ITオンチ)が居て、普及の過渡期です。世界中ではデベのエンジニアや、オーナーから、BIMをスペックインする動きが進んでいます。この件で、ゼネコンさんがBIMをしないことによるリスクの大きさに気づき、これまでのBIM推進派の主張が認めれることを願って止みません。
Posted by 大脇 茂弘 at 2014年01月26日 07:51
さるうさぎ様
ご回答およびご教示ありがとうございます。
分譲会社およびデベロッパーさん、フロントの方にも音を確認して頂き、「確かに音はすごい」と言って頂きました。しかしこの話が進んでいくうちに、前者の方々は「音がしないマンションはない」「遮音等級はクリアーしているし最高の数値を得ている」の一点張りです。こちらは素人です。どこにどうやって頼み調べればよいのか、また上や横の方がいる時間、音がするタイミングにうまくセッティングできるのか(調査の方など)私どもが別マンションで同じように上階と下階で走ったり飛んだりして音を確認致しましたがそちらでは殆どいえしないと言ってよいくらい無音でした。同じようなことを今のマンションで行えば足音を追いかけていけるくらいはっきりと一歩一歩が分かります。
居住者アンケートも依頼しましたが答えはノーでした。
分譲代理会社にも相談したところ騒音が気になり早々に売却された方も数人いるとのこと。
私どもはこのマンションに期待を持って転居しましたが今では安堵する場所自宅がストレスの個室となってしまっています。
就寝後の横から聞こえる生活音、朝早くからベッドで目を覚ます隣家の生活音・・リビングの上を走り回る子供さんの足音・・・朝から夜まで自宅にいる時間、音に悩まされ続けています。生活音だから仕方ない・・で終わりにされてよいのかと疑問を感じています。
実際販売会社との改善策の交渉も続いておりますが、おざなりおざなりで1年を迎えます。
真剣に相談できる方、そしてこの音の究明を切に願っています。最後になりましたがスマホのアプリですが、詳細を教えて頂けませんでしょうか?
Posted by ももくり3年 at 2014年01月26日 07:59
追伸です

ゼネコンさんにも音の確認をしてもらいました。
ゼネコンさんはその音に首をかしげ顔をゆがめ同感してくださいましたが・・

大手さんですが、非常に残念です。
Posted by ももくり三年 at 2014年01月26日 11:31
私は開口部の強度問題と遮音の問題で売主・建築会社・施工管理会社と6年の歳月と費用3千万円を失いました。
この為、次のマンションでは失敗しないように、こちらの港区マンション探検記を参考にさせて頂き、昨年の1月に港区内に満足出来る物件を購入致しました。ありがとうございました。

こちらの評価に自身の経験(構造問題、施工不良)を加味した結果です。
構造に関しては、建築時(特に配筋組みのとき)に見学します。また、設計図書や施工管理会社の管理報告書を見せてもらいます。設計通りに施工されているか、設計と異なってもより良い施工に変更しているかが分かります。日記の様なものです。一例ですが、コンクリートが何時入れられたのか、コンクリート強度の確認、パネルの外した日時も分かります。作業性の為に雨の日にコンクリートを入れたり、強度が出る前にパネルを外し、上階に揚げて工期短縮を計るのは良くあることです。但し、99%は管理報告書を見せて頂けません。
遮音性能に関しては、二重床の製品が有している基本性能で施工方法により性能が劣るようです。二重床の支持ボルトの防振ゴムには堅さが数種類あり居室の広さ等によって変えないと性能が発揮出来きなかったり、床と壁際にあえて隙間を作って床から壁を通じて下階に音を行かないようにしたり、壁際専用の製品もあります。但し、使われているマンションを残念ながら見たことはありません。所詮は金儲けと理想との駆け引きです。建築士なら誰でも分かることが実際には行われていないのです。消費者が賢くならないとマンション業界は良くならないのでしょう。

同じ三菱地所でも本当に欲しい物件がありました。元々の地主さんが建築費を拠出するため一部を販売したのですが、地主さん指定の設計士、ゼネコンは当然ですが、地主さんが資産を長く維持するために外壁はタイル無しのコンクリートに塗装のみ、床スラブや壁の厚さは40センチ、地下駐車場の上にある階の床スラブに至っては70センチもありました。コンクリートの量よりも自重に対する強度が必要で鉄筋の太さや量、基礎の強度は単純に壁厚の二倍ではありありません。やろうと思えば出来る事実を見てしまいました。

また、一時は建築時の内覧をさせるデベのCMがありましたが最近は見ません。2002年頃の不動産不況の頃は100年住宅(高強度コンクリート)やスケルトンインフィルを標準にして、不況を乗りきるために良い物を造って売ろうという精神は何処へ? 建築の標準になるどころか現在は殆ど皆無で、その頃の購入者がマンションを売って何割儲けさせただけだったというボヤキだけが聞こえてきます。

皆様で設計図書に施工管理報告書、建築時の内覧(未完成のものを購入するのだから当然です)を要求していけば相当な抑止力なると思います。


Posted by 小林 克志 at 2014年01月26日 11:46
二重床の遮音に関するものがありました。
フローリング性能や二重床の基本性能ではなく、やはり施工により問題が起こるようです。
http://www.gbrc.or.jp/contents/documents/lab/sound03_02.pdf
Posted by 小林 克志 at 2014年01月26日 12:08
すみません。正しい元データです。
http://www.gbrc.or.jp/contents/documents/GBRC/GBRC149_747.pdf
Posted by 小林 克志 at 2014年01月26日 12:20
ももくり3年さん、こんにちは。
返信が遅くなりすみません。

私のマンションでもある問題(生活音の問題ではありませんが、作りが少しおかしい部分)があり、そのときは管理組合が全戸アンケートを取り、問題だと感じる方が多かったので、管理組合から分譲会社に申し入れを行い、調査などを行わせたことがあります。
やはり個人 対 会社では分が悪いので、管理組合 対 分譲会社の形での対応になるよう、管理組合に相談されてはいかがでしょうか(既にそのようにされているかもしれませんが・・・)。

また、相談先と言うことでは、国民生活センター(消費生活センター)へ相談してみてはいかがでしょうか。
マンションの騒音トラブル事例についても、次のようなページを掲載していました。
http://www.kokusen.go.jp/jirei/data/200709_16_0112_1.html

スマホアプリですが、私が使っているのは「騒音測定器 - Sound Meter」というAndroid向けのものです。
無償版の他に有償版もあるようですが、無償版で問題ないと思います。
次のURLに画面イメージなどがあります。
https://play.google.com/store/apps/details?id=kr.sira.sound&hl=ja

iPhoneだとまったく同じ物はないかもしれませんが、次のURLにあるものなど、いくつか同様のものがあるようです。
https://itunes.apple.com/jp/app/sound-meter-noise-dosimeter/id590668153?mt=8
Posted by さるうさぎ at 2014年01月27日 12:14
小林 克志さん、こんにちは。
大変参考になるコメントありがとうございます。
「消費者が賢くならないとマンション業界は良くならない」、全くその通りですよね。
専門知識が必要な部分については考えず、わかりやすい間取り、内装や室内設備ばかりに目が行ってしまいがちですが、ちゃんと必要最低限の知識は身につけ、その上で各種書類や建設中の実物を自分の目で確認する、というのが大事だなと思いました。

ところで、「地主さんが資産を長く維持するために外壁はタイル無しのコンクリートに塗装のみ」とのことですが、外壁はコンクリートに塗装や吹き付けをするより、タイル張りの方が良い、とずっと思っていました。
(コンクリートは元々アルカリ性で、そのため内部の鉄筋がさびにくいが、雨によって中性化してくると鉄筋がさびて膨張してコンクリートにヒビが入るなど強度が落ちる、タイル張りだと風雨からコンクリートを守れてメンテナンスもしやすい、といった理由だったと思います。)
資産を長く維持するには、外壁はタイルではなく塗装のみの方がよいのでしょうか・・・?
Posted by さるうさぎ at 2014年01月27日 12:18
小林さん

親身にお話を聞いていただいてありがとうございます。
本心をいえば、今と同じ環境であるマンションがあれば直ぐにでも転居したい気持ちでいっぱいです。
しかし思うような物件も見つからず(探してはいます)、どうしたらよいのか・・
管理組合に相談してもよいものかどうか・・・そんなことをしたらこのマンションに居づらくなるのではないか・・など不安もよぎります。
またなんと言っても億という買い物をしております。
気持ち的に簡単にいくはずもなく。
昨夜も10時過ぎに寝室をドスドス。これが隣か上階かの選別もつかず、コンシェルジュももうおらず、直接注意にもいけず耳をふさぐ一夜でした。
心安堵する我が家でなければならない自室がこの様です。
できれば、もう少しお話を聞いていただきたいのですがこうやって公にアップされるとなれば、文章にも気を使ってしまいます。
Posted by ももくり3年 at 2014年01月27日 13:06
すみません。
お話回答いただいております方を間違えたようです。
さるうさぎさん、ありがとうございます
Posted by ももくり三年 at 2014年01月27日 13:10
さるうさぎ様

コンクリートの件、中性化は空気中の二酸化炭素によって中和され、アルカリ性が低下していく現象です。PHが11.5以下になると鉄筋に施された酸化防止の被膜が破壊され、錆が生じてその体積でコンクリートを圧迫し、亀裂等を生じさせます。
純度の高い石灰を含むコンクリートですと高アルカリ性ですので中性化がゆっくりになるようです。ヨーロッパの建造物が100年以上持つのはこの為です。日本でも水分を減らし強度を得る工法がやはり不動産不況の2000年頃から流行ました。
コンクリートの被り厚も関係します。適切な水分比のコンクリートと被り厚を有していれば鉄筋まで中性化に至らないのです。何せ敵は空気の中にあるものだからです。
敵が水分では無い例がベランダです。雨が当たる場所ですが通常は塗装です。一応雨が浸透し難い性質のものを使いますが、水分が入ってもベランダに下階から抜けるように(実際は極僅かで蒸発程度)ベランダの上部は逆に水分が抜け易い塗料を使います。良く大規模修繕でベランダ防水にゼネコンの言いなりで改修されますが、逆に防水不良で一度入った水分が抜けにくい大問題は誰も語りません。
Posted by 小林 克志 at 2014年01月28日 16:59
さるうさぎ様

補足説明です。一回で説明が足りませんで申し訳ありません。
水分の多いコンクリートはミキサー車の輸送中の生コン管理が容易、コンクリート打ちの際に充填が容易で作業性が良くなるという効率性を重視した結果です。
シャブコンという用語があるくらいです。水がジャブジャブが語源でしょうか?ただし、確実に強度低下を招きます。
被り厚も被り厚を確保するスペーサー取り付けによりコンクリート充填が困難な部分が出る等によりスペーサー外しで効率性を求めたり、壁厚やスラブ厚を減らしたり、異物(木片やゴミ)混入で生コン量を減らすことにより儲けを確保する場合もあります。
外壁のタイルと塗装の違いはどちらも空気を遮るので同じです。大規模修繕時に水が入った場合の修繕費用を考えると塗装の方が安価で結果として建物を長く維持出来るという考え方です。
消費者軽視も甚だしい業界です。工期や予算の問題はデベとゼネコンの当事者しか分かりませんので、対抗策は消費者が賢くなるの一点です。
鹿島自身が施工分譲の虎ノ門、神宮前、鶯町の物件は非常に良い物件(構造物として)ですし、この違いの背景(経済重視)を読まないとマンション購入できない現実は虚しい限りです。
Posted by 小林 克志 at 2014年01月28日 19:57
ももくり3年様

音の問題でお困りで大変ですね。
私も音と今回のような強度問題で売主・建設会社・設計会社(施工管理も含む)と戦ってきたのを以前に書かせて頂きました。
遮音に関しては、さるうさぎさんの情報や私がリンク先を示した通り、それぞれの部材の基本性能で居室の遮音性能ではありません。しかも施工の違いにより遮音性能が異なります。
この研究結果は遮音性能が良いはずである乾式二重床で音のクレームが多いことが発端と聞いています。
スラブに床材直貼りより明らかに遮音が劣るのに売主側は基本性能で誤魔化します。私は隣室や上階の協力を得てJIS規格の検査を実施しましたが、売主側は裁判で非常識な見解を述べ、それに答える防戦一方でした。現在は研究結果がありますので、このデータと設計図書で施工が正しくなされているかを検査しろと要求すればお手上げになると思います。遮音検査も人の主観ではなくJIS規格に則った検査要求の方が良いです
設計士のほとんどはこの研究結果をご存じですが、作業性(工期の為)や利益で正しく施工しないのが現実です。
私の場合は二重床ではありませんでしたが、GL工法という壁のボード処理でコンクリートの壁にGLボンドという接着剤を団子状に塗り、石膏ボードを貼る方法です。施工上のメリットは石膏ボードを貼るのが容易、短所はボードと壁の隙間で太鼓現象を生じ、遮音性能が著しく劣るものです。壁厚が24センチもあるのに隣住戸の会話が一語一句分かりました。
欠陥が判明しても業界は長くこの工法を採用し続けました。現在のようにボード直貼りやクロス直貼りとなったのは欠陥を補う為ですが、この変更に伴い、コンクリート打設の精度が要求されました。GL工法だとGLボンドの団子の厚みで容易にボードを垂直に貼れましたが、直貼りだとコンクリートが垂直でないと壁が垂直に処理できないからです。つまりは梁の水平度や壁の垂直度は部材で隠れるから適当だったのです。現在はコンクリートの型枠を正確に水平・垂直に施す必要があるので型枠職人がぼやいていると思います。

私の周囲でもかなりの確率で音の問題に直面しています。直近で竣工しているマンションの50%以上の確率です。たまたま音の問題が無いのは上階の方の生活が静かだからだと思います。
何故なら二重床の施工の留意点通りに施工しているマンションは一割にも満たないと思います。
Posted by 小林 克志 at 2014年01月29日 10:26
ももくり3年様

音の問題で大変ですね。
私も音と強度の問題で知識を身に着けたのでお役に立ちたいのですが、さるうさぎ様の情報のトラブル事例や私のリンク先の遮音性能確保の留意点の通り、部材の基本性能ではなく施工方法により遮音性能が劣ると思われます。
壁際ばかりでなく、窓際の収まり処理の不具合、居室と居室の床を一面を先行施工で間仕切壁下の部材や処理が不適切等が考えられます。
一番判断し易いのは壁下の幅木と床材の間に隙間があるか否かです。これが無ければ床材と壁の隙間処理や壁際の専用根太や緩衝材もない確率が高く、軽量衝撃音が床→壁→スラブの順に音が伝播して行きます。幅木の接触だけでも音は伝わります。同時に重量衝撃音も隙間が無いことにより二重床部分の空洞の空気層が圧縮され、逃げ場のない空気層が太鼓現象のようになり音を増幅させて伝播して行きます。
ここに高級仕様でグラスウールなど充填すると吸音どころか、かえって狭い空気層を作り太鼓現象を悪化させます。
私も港区なのでお手伝い出来れば良いのですが、現在は音の問題も研究結果として確立されておりますので訴訟ではなく穏便に早期解決が図れると思います。
まずは幅木と床材の隙間が約2oあるかを確認してください。
Posted by 小林 克志 at 2014年01月29日 13:00
さるうさぎ様

いろいろコメントを書いて申し訳ありません。私の愚痴の様で申し訳ありません。今回の件は、たまたまばれて問題化したので氷山の一角に過ぎないのですが、過去の私の苦悩が思い起こされコメント致しました。
利益至上主義の業界の為です。良い例が同じ建築のハウスメーカーの耐震等級は最高の3がほとんどで、マンションは普通の1が大多数です。免震構造や制震構造で2もありますが基本設計上の強度は異なります。
ハウスメーカーの大和ハウスがマンション販売に際し、耐震等級2を謳いDシリーズを販売しましたが、建築コストが高く、販売価格も割高で苦戦した為かホームページから消え去りました。耐震等級2を継続しているのか止めたのか不明です。地震対策が消費者に求められいる現時点においてです。
直近の青山の即日完売の物件はどうなのでしょうか。私は鉄筋の太さや水平度が出ていない配筋だけでパスでした。
竹中工務店の配筋は芸術のように美しいものが多数あります。
同じ地所の元麻布(有栖川の方です)もそうでした。ただし、頑丈すぎてリビングルームの余計なところに柱が出っ張り、間取りとしては不評でした。
Posted by 小林 克志 at 2014年01月29日 13:35
小林 克志さん、大変詳細なコメントをお寄せ頂き、ありがとうございます。
大変勉強になりました。
ご指摘頂いた、消費者が賢くなるしかない、ということを私もますます強く感じています。
なかなかすぐに知識を得るのは難しいですが、少しずつ勉強していきたいと思います。
今後もぜひお気づきのことがあればコメント頂ければと思います。
Posted by さるうさぎ at 2014年01月30日 00:05
清水建設は見えない杭基礎工事で
もっと汚い隠蔽工作してるみたい

もっとも、全部売っちゃtみたいよ
http://www.youtube.com/watch?v=BzuyrRaRcy4
Posted by ヴィ-クタワ-名古屋東別院 セメント比重試験偽装 at 2014年01月30日 19:22
ヴィ-クタワ-名古屋東別院 セメント比重試験偽装さん、コメントありがとうございます。
こんな動画までアップされてるんですね・・・。
ザ・パークハウスグラン南青山高樹町に限らず、他のマンションでも程度の差はあれ色々ありそうですね。
自分の住まいは大丈夫かと心配になります。
Posted by さるうさぎ at 2014年01月30日 22:54
さるうさぎ 様

警察の取調中の可視化ではありませんが、建設中の全記録映像が必要な世界ですね。
水セメント比の偽装も最後の出口だけではないからです。生コンを発注し、出荷した時点から偽装スタートです。
生コン配合と量を指定し、ミキサー車の手配等、全て記録に残ります。生コン発注の仕様書も添付義務付けが必要です。

良い現場ではポンプ車のライン上に水分計、密度計が装着され、コンクリート打設時に確認しておりました。工場出荷を鵜呑みにしていないとのことでした。
同様に搬入された鉄筋も一本一本口径を計測していました。
この様な現場のマンションは安心です。

道路から見ている(実際は監視!)私を不審に思うのではなく、現場監督は水分計と密度計を教えて下さいました。
一応は購入希望と良い施工ですねとほめましたが、後ろめたいことがない現場のせいかも知れません。

その後も現場に通い、建築について色々教えてもらいました。立地と予算が合えばこの現場のマンションを欲しくなったほどです。

Posted by 小林 克志 at 2014年01月31日 14:20
ご教示ありがとうございます。
巾木の下に隙間はあります。
この点につきましてはデベロッパーさんもゼネコンさんからも説明を受けました(なぜ隙間があるのかということです)
教えていただいたアプリもダウンロード致しました。
しかし・・・足音の重低音をひろうのは難しく、時折(一日数回)のドーンという大きな音もそれを拾うタイミングは難しく・・
しかし朝早くからの足音や夜9時過ぎから遅いときでは夜中1時過ぎまでその足音や、隣室、階上の重低音にイライラする毎日です。
一歩進むべき方法を授かりたいです。
高い買い物です・・・相変わらずの対応の販売会社・ゼネコンさんに時間ばかりかかり、決められた人生の中の時間を、命を削られている思いです。
図々しいお願いですが藁にもすがる思いです・・・我が家に来ていただき直接お話をお願いできませんでしょうか?
Posted by ももくり三年 at 2014年01月31日 14:46
小林 克志さん、コメントありがとうございます。

私も、建設中の全期間をビデオ撮影する必要があるのでは、と思ったり、それはあまりに長時間になるし複数箇所で撮影する必要もあるだろうし非現実的では、と思ったり、色々考えていたところです。

私の場合はただ漠然とそう思っていただけですが、小林 克志さんのコメントにある具体的なご指摘を拝読すると、本当にそうでもしないと問題を防ぎようがないような気がしてきます・・・。
Posted by さるうさぎ at 2014年02月02日 01:06
さくねんの野村不動産のマンション宣伝広告、いごこちシリーズは名称の著作権侵害で、テレビ広告中止、マツコや泰三もびっくり。ずさんなもんだな。。。
Posted by たいち at 2014年02月02日 12:02
たいちさん、こんにちは。コメントありがとうございます。
野村不動産もそんな問題があったのですね。
建物そのものの欠陥と比べればニュース性は低いのかもしれませんが、全然話題になっていないですよね。
初めて知りました。
情報お寄せ頂き、ありがとうございました。
Posted by さるうさぎ at 2014年02月03日 21:10
ももくり3年様

コメント直ぐに出来ませんで申し訳ありません。
こういう場で連絡をどう取って良いのか分かりません。
さるうさぎ様にお願いするのでしょうか?
コメントを書く際にメールアドレスを記載しますので、さるうさぎ様がメールアドレスを開示するのでしたら構いません。
ももくり3年様からお願いしてみて下さい。
私は土日休みのサラーリマンで現在六本木在住です。
Posted by 小林 克志 at 2014年02月04日 00:03
ももくり3年さん、
お二方ともコメントご入力の際にメールアドレスも入れて頂いているようですので、よろしければお二方にメールでそれぞれのメールアドレスをご連絡しますが、いかが致しましょうか?
Posted by さるうさぎ at 2014年02月04日 20:16
差支えなければ、直接お話しできればと思いますので
私の方はアドレスの開示は大丈夫です。
よろしくお願い致します
Posted by ももくり三年 at 2014年02月04日 20:43
承知しました。
それでは、まずは小林 克志さんにももくり三年さんのメールアドレスをお送りします。
Posted by さるうさぎ at 2014年02月04日 21:28
お手数おかけいたします
ありがとうございます。
Posted by ももくり三年 at 2014年02月05日 17:50
横から失礼します。音響や環境記録を大学で仕事として行っている者です。

間欠的な音の記録はICレコーダーやビデオなど(スマホでもよいが2台必要になる)で録音後(この時、どういう位置関係、床からの距離、マイクの方向などどを誰にでもわかる方法かつ再現可能な方法=写真などで記録すること)、それを自分で決めた音量(記録しておくこと)で再生しながら、これまた決めた距離に決めた姿勢で置いた音圧計のマイクではかります。スマホの音圧計は瞬間的な音に反応しないものが多いので、安価なものでよいので市販品購入をおすすめします。秋葉原の秋月電子通商などにいけば1万円もせず購入できるでしょう。いらなくなれば売ることもできるはずです。この機械でとれた音圧データは客観的なものですので、さきほどの機器類の位置関係や音量設定などをビデオカメラで記録し(書面でも記録し)その前後で音圧を表示するメータを記録すれば交渉資料になるほか、裁判資料にもなります。映像や音声資料は閲覧性が低いため、かならず文字化・書面化した資料も作成する必要があります。

大事な点は、相手側にこちらがどれほど本気であり、かつ冷静であるか(冷静な交渉相手を一番怖がります)を示し続けることが、裁判までいかずに最短距離で交渉に持ち込むための基本姿勢となります。

これが終わったらコンサルタントができるほど、とことんまでやるつもりでやりぬいてください。だって泣き寝入りはないはずですから。

失礼しました。
Posted by 京都人 at 2014年02月16日 21:46
京都人さん、こんにちは。コメントありがとうございます。
返信が遅くなり申し訳ありません。

非常に具体的に音の記録方法を教えて頂き、ありがとうございます。
音圧計なるものも初めて知りましたが、最初から騒音を音圧計で測るのではなく、録音したものを再生しているところを音圧計で測るのですね。
それによって再現可能ということなのだと思いますが、確かにこちらがいかに本気かということが相手に伝わりそうですね。

私も騒音問題で悩まされることになった際にはこのような手段を考えたいと思います。
ありがとうございました。
Posted by さるうさぎ at 2014年02月20日 00:20
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